Avril 3, 2025
Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement
Chère ***** :
Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement des taxes d'enregistrement locales et d'État payées par ***** (le "contribuable") pour l'enregistrement d'un acte de propriété.
FAITS
Le contribuable a présenté un acte d'enregistrement à ***** (la "ville") à la suite d'une vente par saisie. La ville évalue la taxe d'enregistrement sur la base de la valeur imposable actuelle de la propriété.
Le contribuable fait appel, soutenant que l'impôt aurait dû être basé sur la contrepartie payée, qui était égale à la valeur du bien. À l'appui de sa position, le contribuable a présenté trois avis de valeur de courtiers (BOV) qui ont évalué le bien en question à un montant égal à la contrepartie payée par le contribuable lors de la vente par saisie immobilière.
DÉTERMINATION
Le Virginia Code § 58.1-800 et seq. impose la taxe d'État sur l'enregistrement des documents relatifs aux transactions immobilières. Une taxe d'enregistrement est imposée sur tout instrument admis à l'enregistrement, à moins qu'il n'en soit exempté par la loi. En vertu du Virginia Code § 58.1-801, une taxe d'enregistrement est imposée sur les actes de 25¢ sur chaque dollar100 ou fraction de dollar de la contrepartie ou de la valeur réelle de la propriété transmise, le montant le plus élevé étant retenu. Toute ville ou tout comté peut imposer une taxe d'enregistrement égale à 1/3 du montant de la taxe d'enregistrement de l'État. Voir le Virginia Code § 58.1-814. Conformément au Virginia Code § 58.1-802, une taxe supplémentaire de 50¢ sur chaque dollar500 ou fraction de dollar, à l'exclusion de tout privilège ou charge subsistant sur le bien au moment de la vente, est imposée sur la valeur réelle du bien transféré ou sur la contrepartie de la vente, selon la valeur la plus élevée. L'impôt du concédant est réparti à parts égales entre l'État et la commune.
Virginia Code § 58.1-812 B prévoit que :
La taxe sur chaque acte, acte de fiducie, contrat ou autre instrument est déterminée et perçue par le greffier dans le bureau duquel l'instrument est proposé pour la première fois à l'enregistrement. Le greffier peut vérifier la contrepartie de l'acte ou de l'instrument, la valeur réelle du bien transmis et la qualification de l'acte ou de l'instrument pour toute exemption revendiquée par enquête, affidavit, déclaration ou autre preuve extrinsèque acceptable par le greffier.
En l'espèce, le contribuable soutient que les trois BOV constituent la meilleure indication de la juste valeur marchande aux fins de la taxe d'enregistrement. La valeur estimée bénéficie d'une forte présomption d'exactitude dans la détermination de la juste valeur marchande. Voir Shoosmith Bros. v. County of Chesterfield, 268 Va. 241 (2004) et Tidewater Psychiatric Institute, Inc. c. City of Virginia Beach, 256 Va. 136 (1998). Le greffier d'une cour de circuit n'est pas tenu d'utiliser la valeur imposable à l'exclusion d'autres informations fiables concernant la juste valeur marchande actuelle. S'il peut être démontré par une prépondérance évidente de la preuve que la valeur imposable ne reflète pas la juste valeur marchande à la date de la transaction, le greffier est habilité à s'appuyer sur cette preuve pour déterminer le montant approprié de la taxe d'enregistrement. Voir le document public 00-97 (5/26/2000), le document public 06-77 (8/23/2006), le document public 11-191 (11/30/2011), le document public 15-205 (10/20/2015), et le document public 21-109 (8/24/2021).
La détermination de la valeur d'un bien immobilier est entièrement factuelle et il est préférable qu'elle soit effectuée par une personne connaissant parfaitement le bien lui-même et les conditions du marché local. Cette responsabilité incombe au greffier lorsque la valeur doit être déterminée à des fins fiscales. Voir P.D. 91-146 (8/2/1991). Le département s'en remet à la détermination de la valeur d'un bien par le greffier, à moins que l'évaluation du greffier ne paraisse déraisonnable. Le simple fait qu'un contribuable ne soit pas d'accord avec l'évaluation d'un greffier ne suffit pas à démontrer qu'elle est déraisonnable.
Étant donné que le Virginia Code § 58.1-3201 exige que toutes les évaluations de biens immobiliers à des fins d'imposition locale soient effectuées à 100% la juste valeur marchande, il est raisonnable pour un greffier de présumer qu'une évaluation récente reflète la valeur réelle de la propriété. Voir P.D. 88-317 (11/10/1988). Lorsque le greffier a des raisons de croire que la valeur imposable ne reflète pas la valeur réelle(par exemple, l'évaluation n'est pas récente), il doit rechercher d'autres preuves de la valeur réelle.
Le département enverra une copie de cette lettre au greffier de la ville et demandera une révision de la détermination de la valeur réelle du bien, en prenant en considération les informations pertinentes et fiables disponibles, y compris les BOV fournis par le contribuable. Lorsque la ville informe le département de la juste valeur marchande, le département rembourse le montant approprié de la taxe d'enregistrement de l'État, si cela est justifié. Un remboursement de la taxe locale d'enregistrement serait alors effectué par la ville.
Cette décision est conforme à la politique de longue date du ministère selon laquelle les greffiers ont le pouvoir de s'appuyer sur des preuves supplémentaires de la juste valeur marchande. Les parties doivent toutefois savoir qu'à compter des actes enregistrés le ou après le mois de juillet 1, 2024, le projet de loi 574, chapitre 140 des 2024 Acts of Assembly, a modifié la loi sur la taxe d'enregistrement de Virginie pour définir la "valeur du bien transféré" et la "valeur de l'intérêt" comme l'évaluation la plus récente de l'impôt foncier pour ce bien au moment où le bien est transféré. Voir Virginia Code § 58.1-801 A.
Les articles du Code de Virginia cités sont disponibles en ligne à l'adresse law.lis.virginia.gov. Les documents publics cités sont disponibles sur tax.virginia.gov dans la section Laws, Rules, & Decisions du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter ***** au Bureau de la politique fiscale et des affaires juridiques, Division de l'arbitrage et de la résolution des litiges fiscaux, à l'adresse ***** ou à l'adresse *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
James J. Alex
Commissaire à la fiscalité
Commonwealth de Virginie
AR/5003.X
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