06-77 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Taxe d'enregistrement

Description

Valeur marchande correcte du bien

Sujet

Évaluation,

Calcul de l'impôt

Date d'émission

08-23-2006

Août 23, 2006

Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement

Chère ***** :

Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement de la taxe d'enregistrement payée par votre client, ***** (le contribuable "" ), pour l'enregistrement d'un acte de fiducie.

FAITS

En décembre 2005, le contribuable a enregistré un acte de fiducie de ligne de crédit au bureau du greffier de la Cour de circuit de ***** (la localité "" ). La valeur des biens immobiliers garantissant l'acte de fiducie est inférieure au montant maximum garanti par l'acte de fiducie. La Localité a évalué la taxe d'enregistrement sur la base du montant maximum garanti par l'acte de fiducie.

Le contribuable fait appel de l'évaluation et soutient que la taxe d'enregistrement devrait être limitée à un montant basé sur la juste valeur marchande du bien immobilier.

DÉTERMINATION

Code de Virginie § 58.1-803 A prévoit, dans sa partie pertinente, "Une taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie ou les hypothèques est imposée au taux de 25¢ sur chaque tranche de100 $ ou partie de celle-ci du montant des obligations ou autres obligations garanties par ces actes.... ." La taxe d'enregistrement est prélevée sur le montant des obligations ou autres obligations garanties par le transfert d'un bien décrit dans un acte de fiducie. L'obligation sous-jacente est un document distinct qui n'est pas enregistré et qui n'est pas soumis à la taxe d'enregistrement.

La taxe n'est pas prélevée sur le montant total des obligations ou autres engagements décrits dans un acte de fiducie, mais sur le montant qui est garanti par le bien cédé. Par conséquent, le montant garanti par un acte de fiducie enregistré ne peut jamais être supérieur à la juste valeur marchande du bien décrit et transféré par l'acte. L'impôt sera limité à la juste valeur marchande du bien transféré chaque fois que le montant des obligations ou autres obligations dépasse la valeur du bien transféré. Voir le titre 23 du code administratif de Virginie (VAC) 10-320-40, le document public (P.D.) 00-121 (6/30/2000) et le P.D. 05-20 (2/28/2005).

Les informations fournies indiquent que le prix de vente réel des parcelles diffère de la valeur estimée dans les registres de la localité. Les deux valeurs sont inférieures au montant maximum garanti par l'acte de fiducie. Ainsi, la taxe d'enregistrement est limitée à la juste valeur marchande du bien. La question est donc de savoir quel est le montant de la valeur du bien sur lequel la taxe d'enregistrement doit être basée.

La valeur estimée bénéficie d'une très forte présomption d'exactitude dans la détermination de la juste valeur marchande. Le greffier du Circuit Court n'est toutefois pas tenu d'utiliser la valeur imposable à l'exclusion d'autres informations fiables concernant la juste valeur marchande actuelle. S'il peut être démontré par des preuves claires et convaincantes que la valeur imposable ne reflète pas la juste valeur marchande à la date de la transaction, le greffier est habilité à s'appuyer sur ces preuves pour déterminer le montant approprié de la taxe d'enregistrement. Voir P.D. 00-97 (5/26/2000).

La détermination de la valeur d'un bien immobilier est entièrement factuelle et il est préférable qu'elle soit effectuée par une personne connaissant parfaitement le bien lui-même et les conditions du marché local. Cette responsabilité incombe au greffier lorsque la valeur doit être déterminée à des fins fiscales. Voir P.D. 91-146 (8/2/1991).

Le département enverra une copie de cette lettre au greffier et demandera une révision de la détermination de la valeur réelle du bien, en tenant compte de toutes les informations pertinentes et fiables disponibles. Lorsque le greffier informe le département de la valeur marchande correcte, le département rembourse le montant approprié de la taxe d'enregistrement de l'État. Un remboursement de la taxe locale d'enregistrement sera effectué par la localité.

Le service Code de Virginie Les articles, règlements et documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section Tax Policy Library du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter l'Office of Policy and Administration, Appeals and Rulings, à l'adresse suivante : *****.

- - - - Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

- - - - Janie E. Bowen
        Commissaire à la fiscalité

AR/1-493869723B

Décisions du commissaire fiscal