Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Base de la taxe d'enregistrement
Sujet
Base d'imposition,
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
08-02-1991
Août 2, 1991
Re : § 58.1-1821 Demande ; taxe d'enregistrement
Dear*****************
La présente répond à votre lettre de mars 4, 1991, dans laquelle vous demandez le remboursement des taxes d'enregistrement de l'État et du comté au nom de ************* (le contribuable "" ).
FAITS
Le décembre 6, 1990, le contribuable a acheté un bien dans le cadre d'une vente par saisie immobilière. Au moment de l'enregistrement de l'acte de fiducie, le contribuable a présenté deux rapports d'évaluation, établis au milieu de l'année1990, comme preuve de la valeur réelle du bien. Le greffier a basé la taxe d'enregistrement sur l'évaluation la plus récente effectuée à des fins d'impôt foncier, qui était sensiblement plus élevée que les valeurs estimées présentées par le contribuable. En conséquence, des taxes d'enregistrement ont été imposées sur la valeur évaluée au lieu de la contrepartie réelle ou de la valeur estimée.
Le contribuable conteste l'utilisation de la valeur imposable comme base de calcul de la taxe d'enregistrement et estime que les rapports d'évaluation sont des indicateurs précis de la valeur réelle du bien ; par conséquent, la taxe d'enregistrement devrait être basée sur la valeur imposable.
DÉTERMINATION
Va. Code § 58.1-801 impose une taxe d'enregistrement de l'État de 15 cents sur chaque $100 ou fraction de $ de la contrepartie de l'acte ou de la valeur réelle de la propriété transmise, la valeur la plus élevée étant retenue. Vous admettez que, dans ce cas, la taxe d'enregistrement devrait être basée sur la valeur réelle "" du bien.
Le terme "valeur réelle" est synonyme de "juste valeur marchande." Le prix payé lors d'une vente sur saisie peut ne pas représenter la juste valeur marchande (JVM) ; il faut donc trouver une autre solution pour déterminer la JVM.
Des avis antérieurs du procureur général et des décisions du ministère ont établi que la valeur à laquelle un bien a été évalué aux fins de l'impôt foncier peut être utilisée pour déterminer la VME. Voir 1982 Att'y Gen. Rep. at 593, 1984 Att'y Gen. Rep. at 378, et P.D. 89-80 (2/23/89). Ces décisions étaient fondées sur le fait que l'art. X, 2 de la Constitution de Virginia et Va. Code 58.1-3201 exigent que les biens immobiliers soient évalués à 100% de la valeur de marché.
Bien que la valeur imposable soit un outil précieux pour déterminer la VME ou la valeur réelle, elle n'est pas déterminante. Voir 1982 Att'y Gen. Rep. at 593. Il existe un certain nombre de raisons pour lesquelles la valeur estimée peut ne pas correspondre à la VME :
- La taxe d'enregistrement est calculée sur la base de la valeur réelle à la date à laquelle l'acte est délivré par le concédant au concessionnaire, tandis que la valeur imposable est calculée sur la base du mois de janvier précédent 1. Ainsi, les changements importants survenus sur le marché local ou sur le bien lui-même après le mois de janvier 1 ne seraient pas reflétés dans la valeur imposable. Voir 1987 Att'y Gen. Rep. at 572.
- Les valeurs évaluées dans la localité peuvent être généralement supérieures ou inférieures à la VME parce que la localité peut avoir utilisé des ventes ou d'autres informations pour une période substantielle antérieure au mois de janvier 1. L'étude du département sur le ratio d'évaluation des ventes peut être utilisée pour corriger une surévaluation ou une sous-évaluation générale, mais son utilisation n'est pas obligatoire. Voir 1982 Att'y Gen. Rep. at 593.
- La valeur imposable peut être erronée. Dans ce cas, vous indiquez que des actions sont en cours pour contester l'exactitude des valeurs imposables 1989 et 1990.
La détermination de la valeur d'un bien immobilier est entièrement factuelle et il est préférable qu'elle soit effectuée par une personne connaissant parfaitement le bien lui-même et les conditions du marché local. Cette responsabilité incombe au greffier de la cour de circuit lorsque la valeur est déterminée à des fins de taxe d'enregistrement. Comme il semble que le greffier ait même refusé de considérer les évaluations du contribuable comme une preuve de la VME actuelle, estimant qu'il était tenu d'utiliser la valeur imposable, la détermination par le greffier de la valeur réelle aux fins de la taxe d'enregistrement peut avoir été erronée. Toutefois, je suis réticent à annuler l'évaluation du greffier sur la base des éléments de preuve dont je dispose à l'heure actuelle. Le fait que les experts ne s'accordent pas sur la valeur d'un bien n'est pas une preuve suffisante pour déterminer laquelle des différentes valeurs est la VME correcte à la date de la transaction. Je constate, par exemple, que la valeur imposable au mois de janvier 1, 1991 est nettement inférieure à la valeur imposable de 1990, mais pas aussi basse que vos évaluations.
En envoyant une copie de cette lettre au greffier, je lui demande de revoir sa détermination de la valeur réelle de la propriété en tenant compte de vos évaluations et de toute autre information pertinente et fiable disponible. S'il m'informe qu'il a déterminé que la VME au moment de l'enregistrement était inférieure à la valeur imposable, le ministère remboursera le montant approprié de la taxe d'enregistrement de l'État et un remboursement de la taxe d'enregistrement locale pourra être obtenu auprès de la localité.
Si, après examen, le greffier m'informe que sa détermination initiale de la valeur réelle est correcte, vous pouvez me soumettre à nouveau votre demande de réexamen en fournissant des informations suffisamment détaillées pour démontrer que vos évaluations sont plus exactes que la valeur imposable.
Étant donné que la taxe d'enregistrement a été payée et qu'elle peut être affectée par des actions en cours concernant la valeur imposable 1990, vous pouvez également envisager de déposer une demande de remboursement à titre conservatoire conformément à la loi Va. Code § 58.1-1824. Cette procédure permet au département de maintenir votre demande de protection sans action jusqu'à ce qu'une décision finale soit prise dans le cadre de l'action en cours.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
W. H. Forst
Commissaire à la fiscalité
Décisions du commissaire fiscal