Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Achat en bloc de parcelles non contiguës
Sujet
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
11-10-1988
10 novembre 1988
Re : §58.1-1821 Demande ; taxe d'enregistrement
§58.1-801 Taxe sur les actes
Contrepartie ou valeur réelle
Cher*************
La présente fait suite à votre lettre du mois d'août 9, 1988, dans laquelle vous demandez la correction des évaluations de la taxe d'enregistrement de l'État par les greffiers de plusieurs cours de circuit. La demande concerne également la taxe locale d'enregistrement autorisée par le §58.1-3800, qui est l'une des taxes gérées par le département.
Les faits
Le contribuable a acheté de nombreux terrains situés dans plusieurs comtés de Virginie et a négocié le prix de vente sur la base d'une somme forfaitaire pour l'ensemble des terrains. Pour des raisons de commodité, chaque filiale du vendeur a préparé des actes distincts, comté par comté, pour les biens qu'elle détenait. Lorsque les actes ont été présentés aux greffiers pour enregistrement, la contrepartie totale a été répartie entre les actes (c'est-à-dire entre les filiales et entre les comtés).
Dans trois localités, les greffiers ont constaté que la valeur estimée des parcelles de leur juridiction était nettement supérieure à la valeur déclarée. Ils ont évalué (ou prévoient d'évaluer) les taxes d'enregistrement locales et d'État en vertu des §§58.1-801 et 58.1-3800 sur la base de la valeur imposable au lieu de la partie du prix de vente forfaitaire qui leur a été communiquée.
Aux fins de la présente décision, je supposerai, sans trancher, que le prix d'achat forfaitaire est une juste valeur marchande "" pour l'ensemble des terres transférées dans le cadre de cette transaction et que la contrepartie totale de la transaction a été correctement répartie entre les différents actes. (Une lettre complémentaire concernant l'imposition du donateur dans le cadre de cette transaction indique que la contrepartie totale n'a peut-être pas été correctement répartie).
Discussion
La question principale dans cette demande est la définition de "la valeur réelle du bien transmis" comme le terme est utilisé dans §58.1-801. Dans la plupart des cas, la valeur réelle "" est synonyme de la juste valeur marchande "" d'un bien. Cependant, dans ce cas, il y a deux "justes valeurs marchandes" à prendre en considération : le prix du contrat, qui est un prix d'achat forfaitaire pour l'ensemble de la superficie, et la somme des justes valeurs marchandes de chaque parcelle séparée.
Il apparaît que le prix du contrat (ou la contrepartie) est bien inférieur à la somme des justes valeurs marchandes de chaque parcelle si elle était vendue séparément. Par conséquent, si "la valeur réelle du bien transmis" est basée sur la juste valeur marchande de chaque parcelle séparée, elle dépassera largement la contrepartie, et la taxe d'enregistrement sera basée sur la valeur réelle.
Le terme "juste valeur marchande" implique une valeur négociée entre l'acheteur et le vendeur sur un marché ouvert. Le terme "valeur réelle" implique une valeur objective. Dans ce cas, il apparaît que le prix d'achat forfaitaire négocié reflète une réduction due à des facteurs tels que
-
- un transfert en vrac ; et
Le fait que la propriété transmise consiste en des parcelles très dispersées au lieu de parcelles contiguës.
- un transfert en vrac ; et
Pour les raisons indiquées, je conclus que les greffiers ont correctement déterminé que la contrepartie qui leur a été communiquée ne reflétait pas la valeur réelle du bien transmis et qu'ils ont correctement cherché à évaluer la taxe d'enregistrement de l'État et locale sur la valeur réelle. Il ne reste plus qu'à déterminer le montant de la valeur réelle déterminée par les greffiers.
La détermination de la valeur réelle des biens transmis relève de la responsabilité du greffier qui a le pouvoir d'exiger des déclarations sous serment ou d'autres preuves acceptables en vertu de l'article58.1-812. Dans ce cas, il apparaît que les greffiers ont utilisé, ou proposé d'utiliser, la valeur imposable à des fins d'imposition foncière. Puisque §58.1-3201 exige que toutes les évaluations de biens immobiliers à des fins d'imposition locale soient effectuées à l'adresse 100% de la juste valeur marchande, il est raisonnable pour un greffier de présumer qu'une évaluation récente reflète la valeur réelle de la propriété. Lorsque le greffier a des raisons de croire que la valeur imposable ne reflète pas la valeur réelle (par exemple, l'évaluation n'est pas récente), il doit rechercher d'autres preuves de la valeur réelle. une méthode acceptée consiste à convertir la valeur imposable en valeur réelle en multipliant la valeur imposable par la réciproque du ratio médian des ventes pour la catégorie de biens transmise. Vous trouverez ci-joint une copie d'un mémorandum de l'auditeur des comptes publics datant de mai 30, 1978, qui explique cette procédure.
Détermination
Par conséquent, les taxes d'enregistrement imposées en vertu des articles58.1-801 et 58.1-3800 qui ont été faites ou proposées par les greffiers des tribunaux de circuit des comtés de Chesterfield, Prince George et Surry sont correctes dans la mesure où les évaluations sont basées sur la somme des valeurs réelles de chaque parcelle transmise au lieu de la contrepartie. Le département ne se prononce pas sur le montant de la valeur réelle d'une parcelle déterminée par les greffiers.
Bien que vous ayez demandé une conférence, cette lettre a été émise sans conférence car l'application de la loi est claire. Si vous souhaitez toujours une conférence, vous devez la demander dans les trente jours.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
W. H. Forst
Commissaire à la fiscalité
Décisions du commissaire fiscal