Avril 26, 2023
Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement
Chère ***** :
Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement des taxes d'enregistrement locales et d'État payées par ***** (le "contribuable") pour l'enregistrement d'un acte de fiducie.
FAITS
Un particulier a acquis quatre unités de copropriété à ***** (le "comté") entre 2000 et 2004 par quatre actes distincts. Chaque unité était grevée d'un acte de fiducie différent avec des prêteurs différents. Les quatre unités ont été transférées au Contribuable, une société à responsabilité limitée (SARL), par le particulier en mars 2022. La personne était l'unique membre du contribuable.
Le contribuable a négocié avec un prêteur l'émission d'un prêt unique garanti par un acte de fiducie afin de rembourser les quatre prêts existants sur les unités. Ce nouvel acte de fiducie prévoyait que le prêteur avait accordé un prêt hypothécaire commercial au contribuable afin de lui fournir les fonds nécessaires au refinancement des quatre logements.
Le contribuable a tenté d'enregistrer le nouvel acte de fiducie dans le comté au taux autorisé pour les actes de fiducie de refinancement. Le comté a refusé l'enregistrement de l'acte de fiducie au taux de refinancement parce que le contribuable n'était pas l'emprunteur sur les actes de fiducie originaux. À la demande du comté, le contribuable a supprimé la mention de refinancement de l'acte de fiducie et a payé la taxe d'enregistrement au taux normal. Le contribuable a fait appel, soutenant que l'acte de fiducie qu'il a enregistré auprès du comté concernait un refinancement et qu'il aurait dû payer la taxe d'enregistrement au taux de refinancement.
DÉTERMINATION
Virginia Code § 58.1-803 A impose la taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie ou les hypothèques "à un taux de 25 cents sur chaque $100 ou portion de $ du montant des obligations ou autres obligations garanties par ces actes". Virginia Code § 58.1-803 E 1, cependant, prévoit que la taxe d'enregistrement est payée sur les actes de fiducie ou les hypothèques refinancés selon un calendrier dont les taux sont inférieurs à ceux évalués conformément au Virginia Code § 58.1-803 A. En particulier, le Virginia Code § 58.1-803 E 1 prévoit que ces taux spéciaux s'appliquent aux "actes de fiducie ou d'hypothèque dont le but est de garantir le refinancement d'une dette existante, laquelle dette est garantie par un acte de fiducie ou d'hypothèque sur lequel la taxe imposée en vertu de la présente loi a été payée...". ."
Le contribuable soutient que l'acte de fiducie qu'il a enregistré garantissait le refinancement des quatre actes de fiducie existants sur les unités de condominium pour lesquelles la taxe d'enregistrement avait été payée et qu'il n'existe aucune exigence légale selon laquelle les emprunteurs des actes de fiducie initiaux et de l'acte de fiducie de refinancement doivent être les mêmes.
Le Code ne définit pas les termes "refinancement" ou "refinancing" aux fins de la taxe d'enregistrement. En l'absence de définition légale, c'est le sens ordinaire du terme qui prévaut. Voir Samson v. Board of Supervisors, 257 Va. 589, 514 S.E.2d 345 (1999). Le terme "refinancement" est défini comme suit : "rembourser des dettes existantes avec des fonds garantis par une nouvelle dette ; reporter la date d'échéance et/ou augmenter le montant d'une dette existante ; organiser un nouvel échéancier de paiement" et "s'acquitter d'une obligation avec des fonds acquis par la création d'une nouvelle dette, ou à un taux d'intérêt différent". Black's Law Dictionary, sixième édition, p. 1281. En outre, le Virginia Code § 55.1-319, qui traite de la priorité d'un refinancement résidentiel sur les hypothèques subordonnées, définit le "refinancement" comme "le remplacement d'un prêt garanti par une hypothèque antérieure par un nouveau prêt garanti par une hypothèque de refinancement et le paiement intégral de la dette due au titre du prêt initial garanti par l'hypothèque antérieure". Aucune des deux définitions n'exige que les emprunteurs de l'hypothèque de refinancement soient les mêmes que ceux de l'hypothèque initiale. En outre, la formulation claire du Virginia Code § 58.1-803 n'exige pas nécessairement que les emprunteurs soient les mêmes.
Selon le Département, la question de savoir si un acte de fiducie garantit le refinancement d'une dette existante doit être déterminée en fonction de tous les faits et circonstances. Dans cette affaire, un particulier a transféré les biens immobiliers en question au Contribuable, une LLC dont il était l'unique membre. Comme le décrit l'exposé des faits qui précède l'acte de fiducie, le prêteur a accordé un prêt au contribuable afin de lui fournir les fonds nécessaires au refinancement des biens immobiliers en question. Bien que les considérants eux-mêmes ne soient pas déterminants, ils sont instructifs en ce qu'ils traduisent l'intention des parties. Le ministère observe également que les transferts de biens par des particuliers à des entités qu'ils contrôlent, telles que les trusts de type "grantor" ou les sociétés à responsabilité limitée à un seul membre, ne sont pas rares en tant que techniques de planification successorale, ou dans un but commercial, comme la protection de la responsabilité.
Le Virginia Code § 55.1-320 stipule que "[t]out acte de fiducie ... est de la nature d'un contrat et doit être interprété selon ses termes dans la mesure où il n'est pas en conflit avec les exigences de la loi". Dans ce cas, il est clair que le nouveau prêt relevait de la responsabilité d'une entité commerciale dont l'emprunteur initial avait le contrôle exclusif et que le produit du nouveau prêt était destiné à rembourser la dette antérieure de l'emprunteur sur les mêmes propriétés qui étaient maintenant titrées au nom de l'entité. En outre, comme indiqué ci-dessus, l'acte de fiducie indique clairement que les parties avaient l'intention de refinancer la dette existante.
Par conséquent, l'acte de fiducie enregistré par le contribuable concernait un refinancement et pouvait donc bénéficier des taux prévus par le Virginia Code § 58.1-803 E. Ainsi, le département remboursera le montant approprié de la taxe pour l'enregistrement de l'acte de fiducie. Le département enverra une copie de cette lettre au greffier du comté et un remboursement de la partie locale de l'impôt sur l'acte de fiducie sera effectué par le comté.
Le contribuable et le comté doivent savoir que cette décision s'applique aux faits uniques de ce cas, et que le département n'exprime aucune autre opinion concernant les transactions qui peuvent ou non être considérées comme un acte de fiducie ou une hypothèque refinancée aux fins de l'impôt sur les enregistrements.
Les articles du code de Virginie et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section "Laws, Rules & Decisions" du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Craig M. Burns
Commissaire à la fiscalité
AR/4182.B