Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Hypothèque refinancée
Sujet
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
12-20-1996
20 décembre 1996
Re : §58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement
Cher**************
Il s'agit d'une réponse à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement des taxes d'enregistrement perçues lors du refinancement de votre hypothèque. Je vous prie de m'excuser pour cette réponse tardive.
FAITS
L'hypothèque sur votre maison a été financée par une société hypothécaire (société A) et la taxe d'enregistrement a été payée sur l'acte de fiducie. La société A a vendu votre hypothèque à une autre société de crédit hypothécaire (société B). Vous avez fait appel à la société A pour refinancer l'hypothèque de la société B, et la taxe d'enregistrement a de nouveau été payée sur l'acte de fiducie. Vous avez refinancé votre hypothèque auprès de la société A, votre société hypothécaire initiale, et vous demandez le remboursement du deuxième versement de la taxe d'enregistrement.
DÉTERMINATION
Code de Virginie §58.1-803(A), copie jointe, impose la taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie, les hypothèques et les actes de fiducie supplémentaires. Code de Virginie §58.1-803(D) exonère de la taxe d'enregistrement certains actes de fiducie et hypothèques refinancés en prévoyant que :
Sur les actes de fiducie ou les hypothèques, dont l'objet est de refinancement ou modifier les conditions d'une dette existante avec le même prêteur, dont la dette est garantie par un acte de fiducie ou d'hypothèque sur lequel l'impôt imposé en vertu du présent article a été payé, l'impôt n'est payé que sur la partie du montant de l'obligation ou autre obligation garantie par cet acte qui s'ajoute au montant de la dette existante garantie par un acte de fiducie ou d'hypothèque sur lequel l'impôt a été payé. (C'est nous qui soulignons).
Par conséquent, lorsqu'un acte de fiducie est utilisé pour refinancer une dette existante auprès du même prêteur et que la taxe a déjà été payée sur l'acte de fiducie initial garantissant la dette, la taxe d'enregistrement ne s'appliquera pas à l'acte de fiducie pour la dette existante.
Le procureur général de Virginia a émis un avis sur l'exonération de la taxe d'enregistrement lorsque les prêteurs refinancent certains actes de fiducie. (Voir 1992 Att'y Gen. Ann. Rep.181, copie jointe). L'avis a interprété l'expression " "dette existante auprès du même prêteur"" comme signifiant que la "dette existante, plutôt que la dette initiale, doit être contractée auprès du même prêteur que celui qui fournit le refinancement." Le procureur général a en outre conclu que l'expression ""même prêteur" dans 58.1-803(D) signifie que le prêteur qui fournit le refinancement doit être le même que le prêteur qui détient actuellement la dette existante faisant l'objet du refinancement." L'exonération de la taxe d'enregistrement s'applique donc lorsque la dette existante est refinancée par le prêteur qui détient la dette.
En l'espèce, la société A a vendu votre hypothèque à la société B. Vous avez refinancé l'hypothèque auprès de la société A. Vous n'avez donc pas refinancé votre hypothèque existante auprès de la société B qui détenait l'hypothèque. Par conséquent, l'acte de fiducie utilisé pour le refinancement de votre hypothèque n'était pas exonéré de la taxe d'enregistrement.
Bien que je compatisse à votre situation, il n'y a aucune raison de rembourser la taxe d'enregistrement payée. Si vous avez des questions supplémentaires, veuillez contacter ************* à *************.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Danny M. Payne
Commissaire à la fiscalité
Décisions du commissaire fiscal