11-194 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Taxe d'enregistrement

Description

Pas d'exemption pour le refinancement d'une dette existante auprès du même prêteur

Sujet

Exemptions,

Pouvoir fiscal local

Date d'émission

12-02-2011

2 décembre 2011

Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement

Chère ***** :

Ce document répond à votre lettre demandant le réexamen de la lettre de détermination du ministère, publiée en tant que document public (P. D.) 11-19 (2/18/2011), à ***** (le contribuable "" ) pour la taxe d'enregistrement payée au ***** (le "comté").

FAITS

Le prêt hypothécaire initial du contribuable ( 2006 ) était détenu par ***** (prêteur A). En février 2010, le contribuable a refinancé son hypothèque et a enregistré l'acte de fiducie refinancé dans le comté. L'acte de réception du comté indique que le contribuable a refinancé sa dette auprès de ***** (prêteur B). Le paiement mensuel de l'hypothèque de refinancement a été effectué au prêteur A.

Le comté a déterminé que le contribuable n'avait pas droit aux dispositions prévues par la loi sur la protection de l'environnement. Va. Code § 58.1-803 D pour un refinancement auprès du même prêteur parce que le prêteur A et le prêteur B n'étaient pas considérés comme le même prêteur. Le contribuable a fait appel de l'évaluation auprès du département, soutenant qu'il avait droit à l'exemption pour refinancement parce qu'il avait refinancé le prêt par l'intermédiaire du même prêteur. Dans l'affaire P.D. 11-19, le Département a déterminé que le contribuable n'avait pas refinancé le prêt auprès du même prêteur et a refusé son remboursement. Le contribuable demande un réexamen, en indiquant que son relevé de remboursement de prêt et son relevé mensuel d'hypothèque montrent qu'il a refinancé auprès du même prêteur.

DÉTERMINATION

Code de Virginie § 58.1-803 A impose la taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie, les hypothèques et les actes de fiducie supplémentaires. Sous Va. Code § 513.1-803 D, lorsqu'un acte de fiducie est utilisé pour refinancer une dette existante auprès du même prêteur et que la taxe a déjà été payée sur l'acte de fiducie initial garantissant la dette, la taxe d'enregistrement ne s'appliquera qu'à la partie de l'acte de fiducie qui dépasse le montant initialement garanti par la dette initiale.

Le Département a défini "la dette existante avec le même prêteur" comme signifiant que le prêteur fournissant le refinancement doit être le même que le prêteur détenant actuellement la dette existante à refinancer. Voir P.D. 96-384 (12/20/1996) et P.D. 06-3 (1/6/2006). En d'autres termes, pour pouvoir bénéficier de l'exonération prévue à l Va. Code § 58.1-803 D, le contribuable doit refinancer sa dette auprès de la société hypothécaire qui détient l'acte de fiducie.

Le ministère a refusé l'exemption dans l'affaire P. D. 11-19 parce que le prêteur B était une filiale du prêteur A ; il s'agissait donc d'entités juridiques distinctes et non du même prêteur. Le contribuable a maintenant fourni un relevé hypothécaire mensuel qui montre que les paiements mensuels pour l'hypothèque de refinancement ont également été effectués au prêteur A. Ce relevé, cependant, indique également que l'hypothèque de refinancement a été contractée auprès du prêteur B et que l'organisme de gestion du prêt est le prêteur A.

En raison de leur caractère législatif, les lois relatives aux exonérations autorisées dans le calcul du revenu et aux crédits accordés en déduction d'une dette fiscale doivent être interprétées strictement contre le contribuable et en faveur de l'autorité fiscale. Voir Howell's Motor Freight, Inc. et al. c. Virginia Department of TaxationCircuit Court of the City of Roanoke, Law No. 82-0846 (10/27/1983). En l'espèce, les éléments de preuve présentés n'établissent pas clairement que le refinancement a été effectué auprès du même prêteur que celui qui détenait la dette existante. Le contribuable n'a donc pas droit à l'exonération pour le refinancement d'une dette auprès du même prêteur.

Bien que je reconnaisse votre désaccord persistant sur la validité de l'évaluation, le P. D. 11-19 et cette lettre de détermination expliquent clairement l'autorité du ministère pour refuser l'exemption pour le refinancement d'une dette existante avec le même prêteur. En conséquence, la demande du contribuable concernant le remboursement de la taxe d'enregistrement payée sur l'acte de fiducie refinancé est rejetée.

Le service Code de Virginie et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section Tax Policy Library du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, veuillez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.

- - - - Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

Craig M. Burns

- - - - Commissaire à la fiscalité

AR/1-4719429182.B

Décisions du commissaire fiscal