1 septembre 2020
Objet : Demande d'avis consultatif
Chère ***** :
Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous demandez un avis consultatif concernant l'exclusion des recettes brutes des courtiers immobiliers pour les montants payés aux agents immobiliers à titre de commissions en vertu du code de Virginie § 58.1-3732.2. aux fins de la taxe sur les licences des entreprises, des professions libérales et des professions intellectuelles (BPOL).
Le droit de licence et la taxe locale sont imposés et gérés par les autorités locales. Le Virginia Code § 58.1-3701 autorise le ministère à émettre des avis consultatifs sur les questions relatives à la taxe locale sur les licences. L'avis suivant a été formulé sous réserve des faits présentés au département et résumés ci-dessous. Toute modification de ces faits ou l'introduction de nouveaux faits peut conduire à un résultat différent.
Les articles du code de Virginia et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section "Lois, règles et décisions" du site web du ministère.
FAITS
La Ville décrit un scénario dans lequel un courtier principal exclut des recettes brutes les montants versés à titre de commissions à des vendeurs de biens immobiliers, à une société immobilière (la "société") et à une équipe immobilière (l'"équipe"). La société et l'équipe sont toutes deux des sociétés à responsabilité limitée agréées séparément aux fins du BPOL. La société compte trois vendeurs de biens immobiliers, mais aucun courtier. L'équipe compte un courtier associé et deux vendeurs de biens immobiliers. En outre, tous les vendeurs de biens immobiliers de la société et de l'équipe sont des propriétaires uniques qui sont également titulaires d'une licence distincte aux fins de la BPOL. La ville demande si la société et l'équipe devraient également être autorisées à exclure les commissions payées à leurs vendeurs de biens immobiliers des montants précédemment payés à la société et à l'équipe par le courtier principal.
OPINION
Aux fins de la taxe BPOL, on entend par recettes brutes "l'ensemble, la totalité, le total des recettes, sans déduction". Voir le Virginia Code § 58.1-3700.1. Pour déterminer la taxe BPOL, le code de Virginia prévoit toutefois un certain nombre d'exemptions et d'exclusions des recettes brutes.
Code de la Virginia § 58.1-3732.2 prévoit une exclusion pour les agents immobiliers :
Les recettes brutes des courtiers immobiliers aux fins de l'impôt sur les licences en vertu du chapitre 37 (§ 58.1-3700 et seq.) du présent titre n'incluent pas les montants reçus par un courtier provenant de transactions de vente de biens immobiliers dans la mesure où ces montants sont payés à un agent immobilier en tant que commission sur une transaction de vente de biens immobiliers et que l'agent est soumis à l'impôt sur les licences d'exploitation pour ces recettes.
Les courtiers immobiliers ne sont pas définis aux fins du Virginia Code § 58.1-3732.2. Le ministère estime donc qu'il convient de consulter le chapitre 21 du titre 54.1 du code de la Virginie, qui prévoit la réglementation de ce secteur. Voir document public (D.P.) 00-210 (12/6/2000). Les entités commerciales peuvent être des courtiers ou des vendeurs en immobilier. Voir le Virginia Code § 54.1-2100 et 54.1-2101. De l'avis du ministère, la question de savoir si la société ou l'équipe peut prétendre à l'exclusion dépend de la question de savoir si l'entité commerciale est un courtier immobilier. La loi indique clairement que les courtiers en immobilier peuvent exclure tout montant reçu dans le cadre de transactions de vente de biens immobiliers dans la mesure où ces montants sont payés à des agents immobiliers en tant que commissions. Dans l'exemple de la ville, il apparaît que la société et l'équipe versent des commissions à leurs propres vendeurs à partir des montants que la société et l'équipe reçoivent dans le cadre de transactions immobilières. Si l'entité qui paie la commission est un courtier, il semble que les conditions légales soient remplies pour bénéficier de l'exclusion.
Il est cependant bien établi que les exclusions ou les exonérations doivent être interprétées de manière restrictive à l'encontre du contribuable. Voir DKM Richmond Associates v. City of Richmond, 249 Va. 401 (1995). Bien que la loi semble envisager la possibilité que des entités commerciales soient des "courtiers immobiliers" au sens du Virginia Code § 54.1-2100, les faits présentés ne permettent pas de savoir si elles sont effectivement titulaires d'une licence en tant que telles. Ils seraient toutefois considérés comme des "vendeurs de biens immobiliers" au sens du Virginia Code § 54.1-2101 en tant qu'entités déjà affiliées à un courtier immobilier. Leur statut de vendeurs de biens immobiliers semble également conforme au titre 18 du code administratif de Virginia (VAC) 135-20-45 qui définit les exigences pour "un demandeur de licence de vendeur en tant qu'entité commerciale" [accentuation fournie].
Les entités commerciales étant séparées et distinctes de leurs propriétaires, le fait que l'équipe ait un courtier associé ne serait pas pertinent, à moins que l'autorisation d'exercer de cette personne n'ait une incidence sur l'autorisation d'exercer de l'entité. Le ministère fait remarquer que les courtiers associés sont spécifiquement désignés comme des individus en vertu du titre 18 VAC 135-20-10. Là encore, le ministère est d'avis que l'exclusion ne s'appliquerait pas à moins que l'entité elle-même ne soit considérée comme un courtier et autorisée à exercer en tant que tel. Si l'exclusion ne s'applique pas, et dans la mesure où les recettes brutes ne sont pas autrement exclues ou déductibles, les recettes brutes seraient imposables à la fois au niveau de l'entité et au niveau du vendeur, car les entités et les vendeurs sont autorisés séparément à concéder des licences aux fins de la taxe BPOL dans le cadre du scénario de la ville. Le fait qu'il y ait double imposition n'a toutefois aucune incidence sur le résultat.
La ville peut souhaiter examiner les licences des entités et toute documentation connexe pour vérifier comment les entités sont autorisées à exercer. La ville peut également souhaiter consulter l'organisme compétent en matière d'octroi de licences pour obtenir des éclaircissements sur les modalités d'octroi de licences aux entités.
Le présent avis est expressément limité à l'application du Virginia Code § 58.1-3732.2 aux faits présentés. Le ministère ne se prononce pas sur les autres exclusions ou déductions des recettes brutes auxquelles les personnes ou entités décrites dans le présent document peuvent éventuellement prétendre.
Si vous avez des questions concernant le présent avis, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Craig M. Burns
Commissaire à la fiscalité
AR/3402.M