Type d'impôt
Taxe BPOL
Impôts locaux
Description
Courtiers et agents immobiliers
Sujet
Pouvoir local d'imposition,
Discussion sur les impôts locaux
Date d'émission
12-06-2000
6 décembre 2000
Objet : Demande d'avis consultatif
Taxe sur les licences professionnelles (BPOL)
Chère ****
Le présent avis consultatif est émis en réponse à votre demande de conseils concernant l'imposition des licences locales des courtiers et agents immobiliers.
Bien qu'elle réponde aux questions soulevées dans votre lettre, cette réponse est destinée à fournir une orientation consultative uniquement et ne constitue pas une décision formelle ou contraignante. J'ai joint des copies des documents cités pour votre examen.
Vous souhaitez obtenir des conseils concernant la déduction de l'impôt local sur les licences accordée aux courtiers immobiliers dans trois cas de figure.
Premier scénario :
Les faits
Vous indiquez qu'un courtier immobilier paie "des commissions de recommandation" à d'autres courtiers immobiliers. Vous demandez si le courtier payeur a le droit de déduire le montant de ces commissions de recommandation de ses recettes brutes.
Avis
Code de Virginie § 58.1-3732.2 prévoit que :
[les recettes brutes des courtiers immobiliers aux fins de l'impôt sur les licences en vertu du chapitre 37 (§ 58.1-3700 et seq.) de ce titre n'inclut pas les montants reçus par un courtier qui proviennent de transactions de ventes immobilières dans la mesure où ces montants sont payés à un agent immobilier en tant que commission sur toute transaction de vente immobilière et que l'agent est soumis à l'impôt sur les licences d'exploitation pour ces recettes.
Pour qu'un courtier immobilier puisse bénéficier de cette déduction, toutes les conditions de la loi doivent être remplies. L'une des questions soulevées par ce scénario est de savoir si l'exigence légale selon laquelle les montants doivent être versés à un agent immobilier "" est satisfaite lorsque le paiement est effectué à un courtier immobilier.
Le terme "agent immobilier" n'est pas défini dans la directive Code de Virginie § 58.1-3732.2. Rien dans le texte de la loi ne reflète une intention d'attribuer à ce terme une signification différente de celle dont il jouit dans l'usage ordinaire. Dictionnaire juridique Black's (Cinquième édition) définit "agent immobilier" comme un :
[Personne dont l'activité consiste à vendre ou à proposer à la vente des biens immobiliers pour le compte d'autrui, ou à louer des maisons, des magasins ou d'autres bâtiments, ou des biens immobiliers, ou à percevoir des loyers pour le compte d'autrui.
La présente définition de "agent immobilier" n'est pas en contradiction avec le chapitre 21 du titre 54.1 de la loi sur la protection de l'environnement. Code de Virginie qui prévoit la réglementation de ce secteur. Le chapitre 21 du titre 54.1 n'utilise pas le terme "agent immobilier." Elle emploie plutôt le terme "real estate salesperson" pour désigner certains professionnels de l'immobilier qui ne sont pas des courtiers. Le chapitre 21 indique que les courtiers et les vendeurs de biens immobiliers peuvent agir en tant qu'agents pour d'autres personnes dans le cadre de transactions immobilières.
À mon avis, l'exigence du Code de Virginie § 58.1-3732.2 que les montants soient versés à un agent immobilier "" est satisfaite lorsque le paiement est effectué à un vendeur ou à un courtier en immobilier agissant en tant qu'agent dans le cadre d'une transaction immobilière.
Une autre question soulevée par ce scénario est de savoir si l'exigence légale selon laquelle les montants en question doivent être payés en tant que "commission sur toute transaction de vente de biens immobiliers" est ou non satisfaite lorsque le paiement est une "commission d'orientation."
Le terme "commission" n'est pas défini dans le document Code de Virginie § 58.1-3732.2. Rien dans le texte de la loi ne reflète une intention d'attribuer à ce terme une signification différente de celle dont il jouit dans l'usage ordinaire. Dictionnaire juridique Black's (Cinquième édition) définit la commission "" comme suit :
[La rémunération, l'indemnisation ou la récompense d'un agent . . . lorsqu'elle est calculée en pourcentage sur le montant de ses transactions ou sur le bénéfice du mandant.
À mon avis, l'exigence du Code de Virginie § 58.1-3732.2 que les montants soient payés sous forme de commission n'est pas satisfaite à moins que la commission de recommandation ne soit déterminée comme un pourcentage du montant d'une transaction immobilière.
Vous trouverez ci-joint une copie de Document public (P.D.) 98-46 (3/11/98), qui explique les exigences restantes de Code de Virginie § 58.1-3732.2.
Deuxième scénario :
Les faits
Vous indiquez qu'un agent immobilier du bureau d'un courtier local s'assure le concours d'autres agents et les rémunère sur les commissions perçues. Le courtier distribue la rémunération aux agents d'assistance car, me dites-vous, le Board of Realtors n'autorise pas les agents à payer d'autres agents. Vous demandez si l'agent a le droit de déduire ces paiements au titre de Code de Virginie § 58.1-3732.2.
Avis
Si vous faites référence à un arrangement au sein du bureau de l'agent, je suis d'avis que l'agent payeur n'aurait pas droit à la déduction en vertu de la directive sur la fiscalité des entreprises. Code de Virginie § 58.1-3732.2, parce que le langage clair de la loi limite cette déduction aux courtiers immobiliers.
Si, en revanche, vous faites référence à un accord d'inscription multiple, veuillez consulter le P.D. 97-404 (10/6/97), qui explique l'application de la règle de l'inscription multiple et de la règle de l'inscription multiple. Code de Virginie § 58.1-3732.2 à ces dispositions.
Troisième scénario :
Les faits
Un courtier verse des commissions à un agent situé dans une localité qui n'impose pas de taxe ou de redevance sur les licences d'exploitation. Vous demandez si le courtier a droit ou non à la déduction en vertu des dispositions suivantes Code de Virginie § 58.1-3732.2 pour les commissions versées à cet agent.
Avis
Comme expliqué dans le P.D. 97-8 (1/16/97), le courtier n'a pas droit à la déduction au titre du Code de Virginie § 58.1-3732.2 si l'agent n'est pas soumis à un impôt sur la licence d'exploitation pour ces recettes dans une localité de Virginie.
J'espère que les informations ci-dessus vous seront utiles. Bien que je pense que cette lettre soit conforme aux exigences de la loi, elle n'est écrite que pour vous guider. Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas à contacter ****, analyste de la politique fiscale, au sein de mon bureau de la politique fiscale, à l'adresse suivante : ****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Danny M. Payne
Commissaire à la fiscalité
[ÓTP30330D~]
Objet : Demande d'avis consultatif
Taxe sur les licences professionnelles (BPOL)
Chère ****
Le présent avis consultatif est émis en réponse à votre demande de conseils concernant l'imposition des licences locales des courtiers et agents immobiliers.
Bien qu'elle réponde aux questions soulevées dans votre lettre, cette réponse est destinée à fournir une orientation consultative uniquement et ne constitue pas une décision formelle ou contraignante. J'ai joint des copies des documents cités pour votre examen.
Vous souhaitez obtenir des conseils concernant la déduction de l'impôt local sur les licences accordée aux courtiers immobiliers dans trois cas de figure.
Premier scénario :
Les faits
Vous indiquez qu'un courtier immobilier paie "des commissions de recommandation" à d'autres courtiers immobiliers. Vous demandez si le courtier payeur a le droit de déduire le montant de ces commissions de recommandation de ses recettes brutes.
Avis
Code de Virginie § 58.1-3732.2 prévoit que :
[les recettes brutes des courtiers immobiliers aux fins de l'impôt sur les licences en vertu du chapitre 37 (§ 58.1-3700 et seq.) de ce titre n'inclut pas les montants reçus par un courtier qui proviennent de transactions de ventes immobilières dans la mesure où ces montants sont payés à un agent immobilier en tant que commission sur toute transaction de vente immobilière et que l'agent est soumis à l'impôt sur les licences d'exploitation pour ces recettes.
Pour qu'un courtier immobilier puisse bénéficier de cette déduction, toutes les conditions de la loi doivent être remplies. L'une des questions soulevées par ce scénario est de savoir si l'exigence légale selon laquelle les montants doivent être versés à un agent immobilier "" est satisfaite lorsque le paiement est effectué à un courtier immobilier.
Le terme "agent immobilier" n'est pas défini dans la directive Code de Virginie § 58.1-3732.2. Rien dans le texte de la loi ne reflète une intention d'attribuer à ce terme une signification différente de celle dont il jouit dans l'usage ordinaire. Dictionnaire juridique Black's (Cinquième édition) définit "agent immobilier" comme un :
[Personne dont l'activité consiste à vendre ou à proposer à la vente des biens immobiliers pour le compte d'autrui, ou à louer des maisons, des magasins ou d'autres bâtiments, ou des biens immobiliers, ou à percevoir des loyers pour le compte d'autrui.
La présente définition de "agent immobilier" n'est pas en contradiction avec le chapitre 21 du titre 54.1 de la loi sur la protection de l'environnement. Code de Virginie qui prévoit la réglementation de ce secteur. Le chapitre 21 du titre 54.1 n'utilise pas le terme "agent immobilier." Elle emploie plutôt le terme "real estate salesperson" pour désigner certains professionnels de l'immobilier qui ne sont pas des courtiers. Le chapitre 21 indique que les courtiers et les vendeurs de biens immobiliers peuvent agir en tant qu'agents pour d'autres personnes dans le cadre de transactions immobilières.
À mon avis, l'exigence du Code de Virginie § 58.1-3732.2 que les montants soient versés à un agent immobilier "" est satisfaite lorsque le paiement est effectué à un vendeur ou à un courtier en immobilier agissant en tant qu'agent dans le cadre d'une transaction immobilière.
Une autre question soulevée par ce scénario est de savoir si l'exigence légale selon laquelle les montants en question doivent être payés en tant que "commission sur toute transaction de vente de biens immobiliers" est ou non satisfaite lorsque le paiement est une "commission d'orientation."
Le terme "commission" n'est pas défini dans le document Code de Virginie § 58.1-3732.2. Rien dans le texte de la loi ne reflète une intention d'attribuer à ce terme une signification différente de celle dont il jouit dans l'usage ordinaire. Dictionnaire juridique Black's (Cinquième édition) définit la commission "" comme suit :
[La rémunération, l'indemnisation ou la récompense d'un agent . . . lorsqu'elle est calculée en pourcentage sur le montant de ses transactions ou sur le bénéfice du mandant.
À mon avis, l'exigence du Code de Virginie § 58.1-3732.2 que les montants soient payés sous forme de commission n'est pas satisfaite à moins que la commission de recommandation ne soit déterminée comme un pourcentage du montant d'une transaction immobilière.
Vous trouverez ci-joint une copie de Document public (P.D.) 98-46 (3/11/98), qui explique les exigences restantes de Code de Virginie § 58.1-3732.2.
Deuxième scénario :
Les faits
Vous indiquez qu'un agent immobilier du bureau d'un courtier local s'assure le concours d'autres agents et les rémunère sur les commissions perçues. Le courtier distribue la rémunération aux agents d'assistance car, me dites-vous, le Board of Realtors n'autorise pas les agents à payer d'autres agents. Vous demandez si l'agent a le droit de déduire ces paiements au titre de Code de Virginie § 58.1-3732.2.
Avis
Si vous faites référence à un arrangement au sein du bureau de l'agent, je suis d'avis que l'agent payeur n'aurait pas droit à la déduction en vertu de la directive sur la fiscalité des entreprises. Code de Virginie § 58.1-3732.2, parce que le langage clair de la loi limite cette déduction aux courtiers immobiliers.
Si, en revanche, vous faites référence à un accord d'inscription multiple, veuillez consulter le P.D. 97-404 (10/6/97), qui explique l'application de la règle de l'inscription multiple et de la règle de l'inscription multiple. Code de Virginie § 58.1-3732.2 à ces dispositions.
Troisième scénario :
Les faits
Un courtier verse des commissions à un agent situé dans une localité qui n'impose pas de taxe ou de redevance sur les licences d'exploitation. Vous demandez si le courtier a droit ou non à la déduction en vertu des dispositions suivantes Code de Virginie § 58.1-3732.2 pour les commissions versées à cet agent.
Avis
Comme expliqué dans le P.D. 97-8 (1/16/97), le courtier n'a pas droit à la déduction au titre du Code de Virginie § 58.1-3732.2 si l'agent n'est pas soumis à un impôt sur la licence d'exploitation pour ces recettes dans une localité de Virginie.
J'espère que les informations ci-dessus vous seront utiles. Bien que je pense que cette lettre soit conforme aux exigences de la loi, elle n'est écrite que pour vous guider. Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas à contacter ****, analyste de la politique fiscale, au sein de mon bureau de la politique fiscale, à l'adresse suivante : ****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Danny M. Payne
Commissaire à la fiscalité
[ÓTP30330D~]
Décisions du commissaire fiscal