Type d'impôt
Taxe BPOL
Impôts locaux
Description
Activités contractuelles des entreprises ; Location de biens immobiliers
Sujet
Pouvoir fiscal local
Date d'émission
01-14-1999
14 janvier 1999
Objet : Demande d'avis consultatif
Taxe sur les entreprises, les professions libérales, & Licence professionnelle (BPOL)
Chère *****
Nous répondons à votre télécopie demandant un avis consultatif concernant l'imposition de la licence d'un particulier qui achète et rénove des bâtiments dans votre localité. Je vous prie de m'excuser pour le retard pris dans la réponse à votre demande.
Bien que la taxe BPOL soit une taxe locale sur les licences imposée et administrée par les autorités locales, le ministère de la fiscalité de Virginie peut promulguer des lignes directrices et émettre des avis consultatifs sur une base limitée, conformément à la loi de Virginie. Le département n'est toutefois pas tenu d'interpréter les ordonnances locales.
Tout en répondant aux questions soulevées dans votre lettre, cette réponse est destinée à fournir des conseils uniquement et ne constitue pas une décision formelle ou contraignante. Des copies des sources citées sont jointes pour votre examen.
FAITS
Vous m'informez que la personne en question achète et rénove des immeubles dans votre localité pour les revendre ou les mettre en location. Vous demandez si le particulier peut ou non déduire le prix d'achat de ces bâtiments de ses recettes brutes.
OPINION
Avant de répondre à votre question, je vais vous présenter les grandes lignes de la loi en ce qui concerne les personnes qui achètent et rénovent des biens immobiliers en vue de les revendre ou de les mettre en location.
Taxation des activités de passation de marchés
Code de Virginie § 58.1-3714(B) définit un " "contractor" comme une personne qui s'engage par contrat à effectuer les activités énumérées dans cette section du code, qui comprennent les travaux sur les bâtiments nécessitant l'utilisation de matériaux de construction, les travaux de pavage et de bordures, l'excavation, les travaux d'égout, les travaux électriques, la plomberie et les raccords à la vapeur. Vous indiquez que la personne en question "rénove des propriétés, ce qui, aux fins du présent avis, comprend les types de travaux énumérés ci-dessus. Sont également incluses dans la classification de la taxe sur la licence d'entrepreneur les personnes "construisant pour leur propre compte en vue de la vente. Code de Virginie § 58.1-3706(A)(1). Les lignes directrices du BPOL stipulent qu'une personne est considérée comme un entrepreneur si elle accepte des contrats pour effectuer ou effectue régulièrement, ou engage d'autres personnes pour effectuer, tout travail décrit au paragraphe B de l'article 58.1-3714 sur des bâtiments, des structures ou des biens immobiliers dont elle est propriétaire, lorsque ces bâtiments, structures ou biens immobiliers sont vendus à l'issue de ces travaux (c'est nous qui soulignons). 1997 Lignes directrices BPOL § 5.1 (A).
Une personne dont l'activité consiste à (1) accepter des contrats d'exécution, à exécuter régulièrement ou à engager d'autres personnes pour exécuter l'un des travaux décrits au paragraphe B de l'article 58.1-3714 ou (2) à construire pour son propre compte en vue de la vente est un entrepreneur et est imposée en conséquence. Toutefois, certaines entreprises qui rénovent des biens immobiliers qu'elles possèdent et les vendent sont classées comme des entreprises de services immobiliers soumises à un taux d'imposition plus élevé de $.58 par $100 de recettes brutes. Pour déterminer si une entreprise qui rénove et vend ses propres biens immobiliers est soumise à l'impôt BPOL en tant qu'entrepreneur ou entreprise de services immobiliers, il est utile de connaître le nombre de maisons qu'une entité donnée rénove chaque année et l'importance de chaque rénovation. Document public 97-323. Enfin, une personne dont l'activité consiste à acheter et à rénover des biens immobiliers pour les louer à d'autres personnes n'est pas un entrepreneur et n'est peut-être pas soumise à l'impôt sur les licences, comme cela est expliqué ci-dessous.
Imposition des activités de location de biens immobiliers
Dans des circonstances limitées, une localité peut imposer les recettes brutes provenant de la location de biens immobiliers à des tiers. La règle générale est qu'aucune localité ne peut imposer un droit de licence ou prélever une taxe de licence auprès d'une personne, d'une entreprise ou d'une société pour la location, en tant que propriétaire, de biens immobiliers autres que des hôtels, des motels, des gîtes motorisés, des tribunaux automobiles, des tribunaux touristiques, des parcs de caravanes, des maisons d'hébergement, des maisons de chambres et des pensions de famille. Code de Virginie § 58.1-3703(C)(7).
L'interdiction d'imposer une taxe BPOL aux personnes qui louent des biens immobiliers n'est pas absolue. L'interdiction fiscale de l'article 58.1-3703(C)(7) ne s'étend qu'aux propriétaires de biens immobiliers. En outre, le § 58.1-3703(C)(7) ne s'applique pas à la location d'hôtels, de motels, d'auberges de jeunesse, de tribunaux automobiles, de tribunaux touristiques, de parcs de caravanes, de maisons d'hébergement, de maisons de chambres et de pensions de famille. En outre, toute localité qui, au mois de janvier 1, 1974, imposait une taxe de licence aux propriétaires de biens immobiliers pour le privilège de louer les biens immobiliers qu'ils possèdent n'est pas soumise à l'article 58.1-3703(C)(7) l'interdiction.
Les règles de localisation du § 58.1-3703.1 exigent que les recettes brutes soient attribuées à un lieu d'activité précis. Code de Virginie § 58.1-3703.1(A)(3)(a). Pour les entreprises qui louent des biens immobiliers, le bien loué est considéré comme un établissement stable. Code de Virginie § 58.1-3700.1. Par conséquent, les recettes brutes provenant de la location de biens immobiliers sont attribuées à l'endroit où se trouve le bien immobilier loué. Ainsi, une localité par ailleurs autorisée à taxer l'activité de location de biens immobiliers ne peut imposer une taxe de licence que sur les recettes de location de biens immobiliers provenant de biens immobiliers situés sur son territoire. Code de Virginie § 58.1-3703(C)(19), 1997 Lignes directrices BPOL §1.
Bien que vous m'informiez que votre localité n'impose pas de taxe ou de redevance sur les personnes exerçant une activité de location de biens immobiliers à d'autres (je suppose que vous n'imposez pas de taxe BPOL aux propriétaires de biens immobiliers ainsi qu'aux non-propriétaires tels que les sous-bailleurs), les frais liés à la location de biens immobiliers peuvent toujours être soumis à l'impôt dans votre juridiction, si ces frais sont liés à l'exercice d'une activité soumise à licence autre que la location de biens immobiliers, comme cela est expliqué ci-dessous.
Imposition des entreprises exerçant des activités dans plus d'une catégorie
Une personne exerce plus d'une activité commerciale si ses activités "impliquent des activités commerciales distinctes qui pourraient être exercées indépendamment les unes des autres. 1994 Va. Op. Att'y Gen. 99, 104. Code de Virginie § 58.1-3703.1(A)(1) exige qu'une personne exerçant plus d'une activité commerciale ait une licence pour chaque activité (à moins qu'elle ne choisisse d'être imposée au taux le plus élevé de la taxe sur les licences applicable à toutes les recettes brutes). Une personne qui n'exerce qu'une seule activité composée d'une activité principale et d'une activité accessoire qui ne sont pas séparées et sont intégrées de manière à constituer une seule entreprise n'est tenue d'avoir qu'une seule licence et est soumise à l'imposition de la licence au taux applicable à l'activité principale sur l'ensemble des recettes. Id.
En règle générale, la location de biens immobiliers à des tiers est une activité distincte soumise à licence, car le bien immobilier loué à des tiers est considéré comme un établissement stable en vertu de la loi sur la protection de l'environnement et de la loi sur la protection de la nature et de la biodiversité. Code de Virginie § 58.1-3700.1, et la location de biens immobiliers est une activité commerciale qui peut être exercée indépendamment d'autres activités commerciales. Bien entendu, les activités de location de biens immobiliers qui constituent une activité licenciable distincte doivent être examinées à la lumière de l'interdiction du § 58.1-3703(C)(7) afin de déterminer si ces activités peuvent être légalement assujetties à une taxe BPOL, comme décrit ci-dessus.
Comme vous indiquez que votre localité n'impose pas de taxe ou de redevance sur les personnes qui louent des biens immobiliers à d'autres personnes, votre localité ne peut pas imposer ces personnes à moins que l'activité de location ne soit accessoire à une activité commerciale principale pour laquelle votre localité impose des taxes sur les licences. À titre d'exemple, les lignes directrices 1997 indiquent que des recettes accessoires de location de biens immobiliers peuvent être obtenues dans le cas d'un entrepreneur qui loue temporairement des biens immobiliers destinés à la vente. "Une personne qui serait autrement classée comme entrepreneur ne perd pas cette classification parce que des biens immobiliers sont loués temporairement jusqu'à ce qu'ils puissent être vendus, à moins que l'activité de location ne constitue une activité distincte pouvant faire l'objet d'une licence. Les recettes brutes provenant de ces locations sont considérées comme accessoires à l'activité de contractant. 1997 Lignes directrices BPOL § 5.1 (B). Le commentaire des lignes directrices § 5.1 indique que "[location de biens immobiliers] les activités qui sont considérées comme accessoires à l'activité d'entrepreneur seraient imposables par toutes les localités imposant une taxe BPOL aux entrepreneurs".
Déduction du prix d'achat
Vous demandez si le particulier peut ou non déduire de ses recettes brutes le prix d'achat des immeubles vendus. Code de Virginie § 58.1-3700.1 définit les recettes brutes comme "l'ensemble, l'intégralité, le total des recettes, sans déduction. La section 1 des lignes directrices interprète la définition comme signifiant "l'ensemble, la totalité, les recettes totales d'argent ou d'autres contreparties reçues par le contribuable à la suite de transactions avec d'autres personnes que lui-même et qui proviennent de l'exercice d'un privilège autorisé d'exercer une activité commerciale..., sans déduction ni exclusion, sauf dans les cas prévus par la loi". L'impôt sur les recettes brutes est basé sur les recettes et non sur le revenu net. Document public 97-52. Le chapitre 37 du titre 58.1 qui autorise certaines déductions des recettes brutes soumises à une taxe BPOL, n'autorise pas la déduction du prix d'achat d'un bien immobilier des recettes brutes du vendeur. À mon avis, il n'y a pas d'autorisation légale pour que le particulier en question déduise de ses recettes brutes le prix d'achat des biens immobiliers vendus.
J'espère que les informations ci-dessus vous seront utiles. Bien que je pense que cette lettre soit conforme aux exigences de la loi, elle n'est écrite que pour vous guider. Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas à contacter ***** à l'adresse *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Danny M. Payne
Commissaire à la fiscalité
[ÓTP13392D~]
Décisions du commissaire fiscal