Type d'impôt
Taxe BPOL
Description
Responsabilité fiscale des courtiers et agents immobiliers au titre du BPOL
Sujet
Pouvoir fiscal local
Date d'émission
03-11-1998
11 mars 1998
Cher******** :
La taxe sur les licences est une taxe locale imposée et administrée par les autorités locales. Les Code de Virginie limite l'intervention du département de la fiscalité à la promulgation de lignes directrices et à l'émission d'avis consultatifs. Toutefois, le département n'est pas tenu d'interpréter les ordonnances locales.
Tout en répondant aux questions soulevées dans votre lettre, cette réponse est destinée à fournir des conseils uniquement et ne constitue pas une décision formelle ou contraignante.
FAITS
Vous posez les questions suivantes :
1. Si une localité soumet les courtiers immobiliers et leurs agents immobiliers à une taxe locale sur les licences professionnelles et qu'une deuxième localité ne soumet que les courtiers immobiliers à cette taxe sur les licences professionnelles, les courtiers immobiliers de la deuxième localité seront-ils soumis à l'impôt sur l'ensemble de leurs recettes brutes, sans possibilité d'exclusion des commissions versées aux agents immobiliers ?
2. Les courtiers immobiliers extérieurs à l'État orientent parfois leurs clients, qui cherchent à s'installer en Virginie, vers des courtiers immobiliers situés sur le site ***** (""Locality"). Le courtier extérieur à l'État peut recevoir une commission entre 30% et 35% de la part du courtier local si ce dernier vend une maison à ces clients. Lors de la déclaration des recettes brutes imposables de BPOL, le courtier local pourrait-il déduire ou exclure les commissions payées aux courtiers hors de l'État dans ces circonstances ?
OPINION
Sous réserve des limites fixées dans Code de Virginie § 58.1-3703C, les localités peuvent percevoir une taxe pour la délivrance des licences BPOL et prélever une taxe de licence sur une entreprise pour le privilège d'exercer son activité dans un lieu déterminé de la localité. Code de Virginie §§ 58.1-3700 et 58.1-3703A (copies jointes). (Depuis juillet 1, 1998, les localités peuvent imposer soit une taxe sur les licences, soit un droit de licence à une entreprise dans un lieu d'activité déterminé, mais pas les deux).
Exclusion des recettes brutes d'un courtier en immobilier
La taxe locale sur les licences est généralement calculée sur la base des recettes brutes. Sauf disposition légale contraire, on entend par "recettes brutes" "l'ensemble des recettes totales, sans déduction. Code de Virginie § 58.1-3700.1 (copie jointe).
L'impôt local sur les licences appliqué aux courtiers immobiliers est une exception à la règle générale qui consiste à imposer l'impôt sur les recettes brutes d'une entreprise. Un montant égal aux commissions de vente payées par un courtier immobilier à son (ses) agent(s) est exclu des recettes brutes BPOL imposables du courtier, à condition que cet (ces) agent(s) immobilier(s) soit (soient) assujetti(s) à la taxe sur les licences d'exploitation pour les commissions. L'exclusion est également subordonnée à l'identification par le courtier immobilier de chaque agent auquel la commission a été versée et de la juridiction du Commonwealth dans laquelle l'agent est titulaire d'une licence. Code de Virginie § 58.1-3732.2 (copie jointe).
Taxation des licences locales des courtiers et agents immobiliers
Votre première question est de savoir si le traitement fiscal des licences des courtiers immobiliers dans une localité de Virginie a un impact sur le traitement fiscal des licences des courtiers immobiliers dans une autre localité.
Le document public 97-8 (copie jointe) indique qu'un objectif important du processus de réforme du BPOL était de maintenir la flexibilité des localités dans l'administration de la taxe locale sur les licences. Conformément à cet objectif, il convient que les localités appliquent la taxe sur les licences d'une manière qui serve au mieux les intérêts de la localité, à condition que cette application ne soit pas incompatible ou contraire au cadre établi aux §§ 58.1-3700 et seq. Code de la Virginie. Bien que § 58.1-3732.2 s'applique aux courtiers et aux agents immobiliers, elle n'exclut pas une approche dans laquelle la localité choisit d'assujettir uniquement le courtier aux taxes et aux droits de licence. Cette approche serait laissée à la discrétion de la localité concernée.
Ce document public indique clairement qu'une localité peut choisir d'assujettir uniquement les courtiers immobiliers aux taxes et droits de licence. En faisant ce choix, une localité n'a pas besoin de prendre en considération les politiques des localités voisines en matière d'impôt sur les licences pour les courtiers et les agents immobiliers.
Les recettes brutes imposables BPOL d'un courtier immobilier sont les recettes brutes attribuées à un établissement déterminé dans la localité, moins un montant égal aux commissions de vente payées aux agents immobiliers, à condition que les agents soient soumis à une taxe sur les licences d'exploitation pour ces commissions dans la localité, ou ailleurs en Virginie. "Le courtier qui demande l'exclusion identifie sur sa demande de licence chaque agent à qui les recettes exclues ont été payées, et juridiction dans le Commonwealth de Virginie à laquelle l'agent est assujetti à l'impôt sur les licences d'exploitation". Code de Virginie § 58.1-3732.2. Bien entendu, si les agents du courtier ne sont pas soumis à une taxe sur les licences d'exploitation pour les commissions de vente reçues du courtier, ces commissions de vente ne peuvent pas être exclues des recettes brutes du courtier.
Commissions de vente versées aux courtiers hors de l'État
Les courtiers et agents immobiliers ne résidant pas dans l'État (c'est-à-dire les courtiers et agents n'ayant pas d'établissement stable en Virginie) ne sont pas soumis à la taxe locale sur les licences en Virginie. Cela comprend les commissions de vente reçues des courtiers immobiliers de Virginie. Toutefois, l'exclusion prévue aux articles 58.1-3732.2 est limitée à un montant égal aux commissions de vente payées aux agents immobiliers soumis à un impôt sur ces commissions dans le Commonwealth. Par conséquent, un courtier immobilier de Virginie ne peut pas exclure un montant égal aux commissions de vente payées à des courtiers extérieurs à l'État lorsqu'il déclare des recettes brutes imposables.
J'espère que les informations ci-dessus vous seront utiles. Bien que je pense que cette lettre soit conforme à la loi, elle n'est écrite que pour vous guider, et la décision finale appartient à la localité.
Cher******** :
La taxe sur les licences est une taxe locale imposée et administrée par les autorités locales. Les Code de Virginie limite l'intervention du département de la fiscalité à la promulgation de lignes directrices et à l'émission d'avis consultatifs. Toutefois, le département n'est pas tenu d'interpréter les ordonnances locales.
Tout en répondant aux questions soulevées dans votre lettre, cette réponse est destinée à fournir des conseils uniquement et ne constitue pas une décision formelle ou contraignante.
FAITS
Vous posez les questions suivantes :
1. Si une localité soumet les courtiers immobiliers et leurs agents immobiliers à une taxe locale sur les licences professionnelles et qu'une deuxième localité ne soumet que les courtiers immobiliers à cette taxe sur les licences professionnelles, les courtiers immobiliers de la deuxième localité seront-ils soumis à l'impôt sur l'ensemble de leurs recettes brutes, sans possibilité d'exclusion des commissions versées aux agents immobiliers ?
2. Les courtiers immobiliers extérieurs à l'État orientent parfois leurs clients, qui cherchent à s'installer en Virginie, vers des courtiers immobiliers situés sur le site ***** (""Locality"). Le courtier extérieur à l'État peut recevoir une commission entre 30% et 35% de la part du courtier local si ce dernier vend une maison à ces clients. Lors de la déclaration des recettes brutes imposables de BPOL, le courtier local pourrait-il déduire ou exclure les commissions payées aux courtiers hors de l'État dans ces circonstances ?
OPINION
Sous réserve des limites fixées dans Code de Virginie § 58.1-3703C, les localités peuvent percevoir une taxe pour la délivrance des licences BPOL et prélever une taxe de licence sur une entreprise pour le privilège d'exercer son activité dans un lieu déterminé de la localité. Code de Virginie §§ 58.1-3700 et 58.1-3703A (copies jointes). (Depuis juillet 1, 1998, les localités peuvent imposer soit une taxe sur les licences, soit un droit de licence à une entreprise dans un lieu d'activité déterminé, mais pas les deux).
Exclusion des recettes brutes d'un courtier en immobilier
La taxe locale sur les licences est généralement calculée sur la base des recettes brutes. Sauf disposition légale contraire, on entend par "recettes brutes" "l'ensemble des recettes totales, sans déduction. Code de Virginie § 58.1-3700.1 (copie jointe).
L'impôt local sur les licences appliqué aux courtiers immobiliers est une exception à la règle générale qui consiste à imposer l'impôt sur les recettes brutes d'une entreprise. Un montant égal aux commissions de vente payées par un courtier immobilier à son (ses) agent(s) est exclu des recettes brutes BPOL imposables du courtier, à condition que cet (ces) agent(s) immobilier(s) soit (soient) assujetti(s) à la taxe sur les licences d'exploitation pour les commissions. L'exclusion est également subordonnée à l'identification par le courtier immobilier de chaque agent auquel la commission a été versée et de la juridiction du Commonwealth dans laquelle l'agent est titulaire d'une licence. Code de Virginie § 58.1-3732.2 (copie jointe).
Taxation des licences locales des courtiers et agents immobiliers
Votre première question est de savoir si le traitement fiscal des licences des courtiers immobiliers dans une localité de Virginie a un impact sur le traitement fiscal des licences des courtiers immobiliers dans une autre localité.
Le document public 97-8 (copie jointe) indique qu'un objectif important du processus de réforme du BPOL était de maintenir la flexibilité des localités dans l'administration de la taxe locale sur les licences. Conformément à cet objectif, il convient que les localités appliquent la taxe sur les licences d'une manière qui serve au mieux les intérêts de la localité, à condition que cette application ne soit pas incompatible ou contraire au cadre établi aux §§ 58.1-3700 et seq. Code de la Virginie. Bien que § 58.1-3732.2 s'applique aux courtiers et aux agents immobiliers, elle n'exclut pas une approche dans laquelle la localité choisit d'assujettir uniquement le courtier aux taxes et aux droits de licence. Cette approche serait laissée à la discrétion de la localité concernée.
Ce document public indique clairement qu'une localité peut choisir d'assujettir uniquement les courtiers immobiliers aux taxes et droits de licence. En faisant ce choix, une localité n'a pas besoin de prendre en considération les politiques des localités voisines en matière d'impôt sur les licences pour les courtiers et les agents immobiliers.
Les recettes brutes imposables BPOL d'un courtier immobilier sont les recettes brutes attribuées à un établissement déterminé dans la localité, moins un montant égal aux commissions de vente payées aux agents immobiliers, à condition que les agents soient soumis à une taxe sur les licences d'exploitation pour ces commissions dans la localité, ou ailleurs en Virginie. "Le courtier qui demande l'exclusion identifie sur sa demande de licence chaque agent à qui les recettes exclues ont été payées, et juridiction dans le Commonwealth de Virginie à laquelle l'agent est assujetti à l'impôt sur les licences d'exploitation". Code de Virginie § 58.1-3732.2. Bien entendu, si les agents du courtier ne sont pas soumis à une taxe sur les licences d'exploitation pour les commissions de vente reçues du courtier, ces commissions de vente ne peuvent pas être exclues des recettes brutes du courtier.
Commissions de vente versées aux courtiers hors de l'État
Les courtiers et agents immobiliers ne résidant pas dans l'État (c'est-à-dire les courtiers et agents n'ayant pas d'établissement stable en Virginie) ne sont pas soumis à la taxe locale sur les licences en Virginie. Cela comprend les commissions de vente reçues des courtiers immobiliers de Virginie. Toutefois, l'exclusion prévue aux articles 58.1-3732.2 est limitée à un montant égal aux commissions de vente payées aux agents immobiliers soumis à un impôt sur ces commissions dans le Commonwealth. Par conséquent, un courtier immobilier de Virginie ne peut pas exclure un montant égal aux commissions de vente payées à des courtiers extérieurs à l'État lorsqu'il déclare des recettes brutes imposables.
J'espère que les informations ci-dessus vous seront utiles. Bien que je pense que cette lettre soit conforme à la loi, elle n'est écrite que pour vous guider, et la décision finale appartient à la localité.
Décisions du commissaire fiscal