Type d'impôt
Taxe BPOL
Description
Courtiers et agents immobiliers
Sujet
Pouvoir local d'imposition,
Taux d'imposition
Date d'émission
01-16-1997
16 janvier 1997
Objet : Demande d'avis consultatif : BPOL
Cher************* :
Nous répondons ainsi à votre lettre de janvier 6, 1997 demandant un avis consultatif.
La taxe sur les licences est une taxe locale qui est imposée et administrée par les autorités locales. Les Code de Virginie limite l'intervention du département de la fiscalité à la promulgation de lignes directrices et à l'émission d'avis consultatifs. Cette réponse a pour but de fournir des conseils et ne constitue pas une décision formelle ou contraignante.
FAITS
Au titre du § 58.1-3732.2 Code de Virginie un courtier immobilier peut exclure de ses recettes brutes les commissions payées à un agent immobilier en tant que commission de l'agent "split", Fourni l'agent est "soumis à la licence d'exploitation sur ces recettes." En vertu de la loi, l'exclusion du courtier n'est possible que si le courtier a identifié l'agent à qui la commission a été payée et la juridiction dans laquelle l'agent immobilier est licencié. Un certain nombre de localités ont choisi de ne pas soumettre les agents immobiliers à l'obligation d'obtenir une licence. Dans le cadre de ce traitement, un courtier immobilier ne peut pas exclure la partie de sa commission qui est payée à ses agents parce que les agents n'ont pas de licence et ne sont donc pas "soumis à la taxe sur les licences d'exploitation" sur leur "partage" des commissions. En ne soumettant pas les agents immobiliers à l'obligation d'obtenir une licence et en éliminant ainsi la possibilité pour le courtier d'exclure toute partie de ses recettes brutes, les localités sont en mesure de prélever des taxes sur les licences auprès du courtier, alors que l'exclusion du courtier, combinée aux seuils généraux, limiterait autrement la localité à la perception des seules taxes sur les licences. L'exemple suivant illustre parfaitement cette dichotomie :
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- La localité A est soumise à un seuil de taxe sur les licences de100,000; une limite de taxe sur les licences de100 par licence délivrée et a adopté le taux maximum de .58 par cent pour sa taxe sur les licences des professionnels de l'immobilier. Le courtier a 4 agents immobiliers dans son bureau. La commission du courtier "partagée" avec chacun des agents est 50% . Pour l'année en question, le courtier a gagné199,000 en commissions grâce aux efforts de ses agents. Chaque agent a réalisé le même volume de ventes et a reçu une part de24,875. Si la localité A soumet chaque agent commercial ainsi que le courtier à la taxe locale sur les licences, elle percevra des droits totaux de500$, c'est-à-dire100 $ pour chacune des 5 licences délivrées. Les agents n'auraient pas d'impôt à payer, car aucun d'entre eux n'a gagné plus que le seuil de100,00. Le courtier tomberait également sous le seuil parce qu'il aurait le droit d'exclure les commissions qu'il a partagées avec les agents de vente ; c'est-à-dire24,875 X 4 =99,500 $ en recettes brutes exclues, ce qui laisse des recettes brutes totales au courtier de99,500.
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- Si la localité A choisit de ne pas soumettre les agents commerciaux à l'obligation de licence, elle ne percevra qu'un seul droit de licence de100 de la part du courtier, mais la localité aurait également le droit d'imposer le courtier sur les recettes brutes de199,000 sans exclusion des commissions versées aux agents et sans limitation de seuil. Dans ce scénario, la localité perçoit1,154.20 en taxes sur les licences et100 en redevances pour un total de1,254.20. Dans le scénario précédent, la localité ne perçoit que500 $ en redevances.
Une localité qui a adopté cette dernière approche fonde sa position en partie sur le commentaire de la page 46 de l'étude de faisabilité. 1997 Lignes directrices BPOL. Le commentaire, dans sa partie pertinente, se lit comme suit :
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- ...le département recommande d'imposer les recettes brutes des professionnels au titre de la licence de l'employeur et de ne pas exiger des employés qu'ils obtiennent une licence. Pour la même raison, la licence d'une société de personnes, d'une société à responsabilité limitée ou d'une autre entité commerciale doit couvrir les recettes générées par les activités des associés, des membres et des personnes similaires.
DÉTERMINATION
Un objectif important du processus de réforme du BPOL était de maintenir la flexibilité des localités dans l'administration de la taxe locale sur les licences. Conformément à cet objectif, il convient que les localités appliquent la taxe sur les licences d'une manière qui serve au mieux les intérêts de la localité, à condition que cette application ne soit pas incompatible ou contraire au cadre établi au § 58.1-3700 et seq. Code de Virginie. Bien que ******* § 58.1-3732.2 s'applique aux courtiers et aux agents immobiliers, elle n'exclut pas une approche dans laquelle la localité choisit d'assujettir uniquement le courtier aux taxes et aux droits de licence. Cette approche serait laissée à la discrétion de la localité concernée.
J'espère que les informations ci-dessus vous seront utiles. Bien que je pense que cette lettre soit conforme à la loi, elle n'est écrite que pour vous guider. Si vous avez d'autres questions ou commentaires, n'hésitez pas à m'en faire part.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Danny M. Payne
Commissaire à la fiscalité
OTP/11299
Décisions du commissaire fiscal