Type d'impôt
Taxe BPOL
Description
Taux des taxes sur les licences ; les courtiers en immobilier sont considérés comme des entrepreneurs
Sujet
Pouvoir fiscal local
Date d'émission
08-01-1997
Août 1, 1997
Objet : Demande d'avis consultatif : BPOL
Cher***************
La présente répond à votre lettre datée de mai 7, 1997, concernant l'application de la taxe BPOL à certaines activités des courtiers immobiliers.
La taxe sur les licences est une taxe locale qui est imposée et administrée par les autorités locales. Les Code de Virginie limite l'intervention du département de la fiscalité à la promulgation de lignes directrices et à l'émission d'avis consultatifs. Toutefois, le département n'est pas tenu d'interpréter les ordonnances locales.
Tout en répondant aux questions soulevées dans votre lettre, cette réponse est destinée à fournir des conseils uniquement et ne constitue pas une décision formelle ou contraignante.
FAITS
Vous demandez un avis concernant l'applicabilité de la taxe BPOL à certaines activités des courtiers immobiliers, qui achètent des maisons ou d'autres bâtiments, les rénovent et les vendent ensuite. Vous indiquez que les rénovations peuvent aller de la simple peinture des bâtiments à des réparations et modifications structurelles majeures. Vous indiquez que les courtiers en question exercent l'activité décrite de manière continue et consacrent une partie importante de leur temps à cette activité de rénovation. Vous demandez si cette activité serait correctement classée comme "contractant" en vertu de la loi BPOL.
Vous indiquez également que plusieurs courtiers, en plus de rénover des maisons, peuvent financer la vente de maisons particulières pour les acheteurs. Vous demandez si cette activité serait correctement classée comme "services financiers" en vertu de la loi BPOL.
OPINION
Les localités peuvent percevoir une redevance pour la délivrance des licences BPOL et prélever une taxe BPOL sur les entreprises, les métiers, les professions, les occupations et les appels, ainsi que sur les personnes, les entreprises et les sociétés engagées dans ces activités au sein de la localité.1 Code de Virginie § 58.1--3703. Le taux de l'impôt BPOL dépend de la classification de l'activité de la personne ou de l'entreprise en vertu de la loi BPOL. Code de Virginie § 58.1-3706.
La classification d'un contribuable aux fins de la taxe BPOL est une question de fait qui doit être déterminée par l'autorité fiscale locale. L'entreprise doit être considérée dans son ensemble pour déterminer sa classification aux fins de la BPOL. Les cas où un contribuable sera correctement classé dans une seule catégorie sont différents des cas où une entité est engagée dans deux lignes d'activité distinctes. Comté de Chesterfield c. BBC Brown [Bóvé~rí,] 238 Va. 64, 70-72 (1989). Lorsqu'une entité exerce deux activités distinctes, les autorités locales doivent exiger des licences distinctes pour chaque activité. Code de Virginie § 58.1-3703.1 A 1. Les contribuables qui exercent deux ou plusieurs activités au même endroit peuvent choisir d'obtenir une seule licence pour l'ensemble de ces activités si certaines conditions sont remplies. Code de Virginie § 58.1-3703.1 A 1.
L'assemblée générale de 1979 a modifié la loi sur les licences locales afin d'inclure dans la catégorie des entrepreneurs les personnes qui construisent pour leur propre compte en vue de la vente. Actes de l'Assemblée 1979, c. 571. L'amendement à la Code de Virginie § 58.1-3706 a élargi la catégorie de taux de l'entrepreneur pour inclure les personnes qui sont des promoteurs et des constructeurs spéculatifs qui construisent pour eux-mêmes en vue de la vente. La définition de la sous-traitance inclut la peinture et les activités nécessaires pour effectuer des réparations structurelles majeures et des modifications à un bâtiment. Code de Virginie § 58.1-3714 B. Ainsi, la personne qui exerce les activités énumérées à l'article Code de Virginie § 58.1-3714 B sur ses propres biens immobiliers, avec l'intention de les vendre une fois les travaux terminés, exerce un métier ou une activité classé comme entrepreneur.
En outre, le BPOL Directives stipule qu'une personne est considérée comme un entrepreneur si elle accepte des contrats pour exécuter ou exécuter régulièrement, ou engage d'autres personnes pour exécuter, l'un des travaux décrits à l'annexe I. Code de Virginie § 58.1-3714 B sur des bâtiments, des structures ou des biens immobiliers dont il est propriétaire lorsque ces bâtiments, structures ou biens immobiliers sont vendus à l'issue de ces travaux (soulignement ajouté).2 [1997 BPÓL~] Directives § 5.1.
L'examen de votre demande nous a permis de constater que les lignes directrices du BPOL ne sont pas claires sur la question des types et de la fréquence des activités nécessaires pour faire d'une personne un contractant dans ces situations. En conséquence, la DirectivesLa couverture de ce domaine doit être revue, clarifiée et précisée en ce qui concerne les types et la fréquence des activités dans lesquelles une entité doit s'engager pour être considérée comme un contractant en vertu des dispositions susmentionnées.
En plus de leurs activités de courtage immobilier, les courtiers s'engagent également dans la rénovation de maisons qu'ils possèdent en vue de leur vente finale, et ce de manière continue et en consacrant une partie importante de leur temps à cette activité de rénovation. Votre demande porte sur la classification correcte de cette autre branche d'activité, distincte, qui consiste à rénover et à vendre des biens immobiliers.
Des faits tels que le nombre de maisons qu'un courtier particulier rénove chaque année et l'importance de chaque rénovation permettraient de déterminer si ces courtiers exercent également l'activité de contractant. En l'absence de ces informations, il est difficile de déterminer si ces courtiers exercent ou non une activité distincte de passation de marchés au sens de la loi BPOL.
Vous indiquez également que plusieurs courtiers immobiliers peuvent agir en tant que prêteurs hypothécaires en finançant pour leurs acheteurs la vente de maisons dont ils sont propriétaires. Vous demandez si cette activité serait correctement classée comme "services financiers" en vertu de la loi BPOL.
Le BPOL Lignes directrices, à l'adresse 9.2., indiquent que, sauf disposition contraire dans le cadre de la loi sur la protection de l'environnement, la loi sur la protection de l'environnement ne s'applique pas. DirectivesUn contribuable est considéré comme exerçant une activité de services financiers s'il fournit un service contre rémunération, notamment en tant qu'agence de crédit.
Pour classer les contribuables aux fins du BPOL, les localités doivent déterminer si les activités d'un contribuable impliquent des entreprises distinctes exercées de manière indépendante, ou si elles sont intégrées au point de constituer une seule entreprise, avec certaines activités auxiliaires. Si les activités constituent une seule entreprise, le contribuable est imposé à un taux unique sur la base de la classification constituant son activité substantielle. Op. Att'y Gen. 99 (1994).
En outre, l'octroi de licences à des fins réglementaires n'a pas la même finalité que l'octroi de licences BPOL à des fins fiscales. Op. Att'y Gen.114 (1994). Bien que les classifications prévues par d'autres lois de Virginie ne soient pas déterminantes pour les classifications aux fins de la BPOL, elles peuvent être instructives. "Le prêteur hypothécaire" est défini par la loi de Virginia sur les prêteurs et courtiers hypothécaires (Mortgage Lender and Broker Act) comme une personne qui propose ou accorde un prêt hypothécaire. Toutefois, la définition de "mortgage loan" exclut les prêts accordés aux acheteurs de biens immobiliers par des personnes qui vendent des biens immobiliers leur appartenant. Code de Virginie § 6.1-409.
En supposant que l'activité de rénovation d'un courtier atteigne le niveau d'une branche d'activité distincte qui constitue un contrat, je pense que les activités des courtiers susmentionnés consistant à fournir un financement pour la vente de maisons qu'ils possèdent ne sont pas des services financiers "" aux fins de la BPOL. En effet, les courtiers, en tant que vendeurs, ne font que faciliter la vente des maisons qu'ils possèdent par le biais d'un financement par le propriétaire. Cette activité peut promouvoir la vente de maisons, mais il ne s'agit pas d'une activité indépendante de la vente elle-même. Ainsi, ces activités de financement sont accessoires aux activités de rénovation pour la vente des courtiers, et les recettes seraient imposées à la classification qui constitue l'activité substantielle du contribuable. L'activité substantielle serait la passation de marchés si l'activité de rénovation d'un courtier était suffisante pour s'élever au niveau d'une branche d'activité distincte constituant celle de la passation de marchés.
Le département souhaite aider les localités dans l'administration de leurs ordonnances BPOL locales et se fera un plaisir de vous aider de toutes les manières possibles dans le cadre de cette enquête, sur présentation par écrit de faits plus spécifiques.
J'espère que les informations ci-dessus vous seront utiles. Bien que je pense que cette lettre soit conforme à la loi, elle n'est écrite que pour vous guider, et la décision finale appartient à la localité.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Danny M. Payne
Commissaire à la fiscalité
OTP/12521H
1La législation adoptée à l'adresse 1997 prévoit qu'à partir de juillet 1, 1998, les localités peuvent imposer soit un droit de licence BPOL, soit une taxe, mais pas les deux à la fois. Actes de l'Assemblée 1997, c. 903.
2Code de Virginie § 58.1-3714 B indique que le terme "entrepreneur" comprend, sans s'y limiter, toute entreprise acceptant des contrats pour des travaux sur ou dans des bâtiments ou des structures, nécessitant l'utilisation de peinture, de pierre, de brique, de mortier, de bois, de ciment, de fer ou d'acier de construction, ou de tout autre matériau de construction ; ou accepter des contrats pour des travaux sur ou dans un bâtiment impliquant l'installation, la réparation ou l'entretien de câbles électriques, de dispositifs ou d'appareils qui y sont connectés en permanence, ou l'érection, la réparation ou l'entretien de lignes pour la transmission ou la distribution de lumière et d'énergie électriques ; ou exercer une activité de plomberie.
Décisions du commissaire fiscal