93-34 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Taxe d'enregistrement

Description

Actes de fiducie ou hypothèques ; refinancement de la dette auprès d'un autre prêteur

Sujet

Taux d'imposition

Date d'émission

02-24-1993

24 février 1993

Re : §58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement

Cher********** :

Cette lettre répondra aux lettres de mars 4, 1992 et de juillet 2, 1992 écrites en votre nom par ******* dans lesquelles vous (le contribuable "" ) demandez le remboursement des taxes d'enregistrement.

FAITS

En décembre, 1991, le contribuable a enregistré un acte de fiducie auprès de la Circuit Court of Alexandria pour garantir un prêt sur sa propriété. Taxes d'enregistrement en vertu de la loi Va. Code §58.1-803 ont été imposées et payées au moment de l'enregistrement.

Le contribuable a déposé une demande de remboursement, soutenant que l'acte de fiducie enregistré en décembre 1991 (le "second acte de fiducie") visait à refinancer une dette existante, qui avait été précédemment enregistrée dans un acte de fiducie avec les taxes d'enregistrement appropriées payées en mai 1990.

DÉTERMINATION

En vertu de la loi Va. Code §58.1-803(D), un acte de fiducie visant à refinancer ou à modifier les conditions d'une dette existante ne sera imposé que sur la partie de la dette qui excède la dette existante, à condition que :

- (1) l'objectif de l'acte de fiducie est de refinancer ou de modifier les conditions de la dette existante ;
  (2) le prêteur est le même ;
  (3) la taxe imposée en vertu du §58.1-803 a été payé sur l'acte de fiducie original garantissant la dette ; et
  (4) l'instrument certifie le montant de la dette existante.

Un examen des deux actes de fiducie révèle que le prêteur en vertu du deuxième acte de fiducie est différent du prêteur en vertu de l'acte de fiducie initial. Vous affirmez que les prêteurs sont en fait des divisions de la même entreprise et vous avez fourni une lettre de l'entreprise à l'appui de votre position. Toutefois, les relations entre les deux entreprises ne sont pas claires. Les dossiers du département indiquent que les prêteurs des deux actes de fiducie sont constitués séparément et ne sont pas des divisions d'une seule entité. Dans un avis daté de mars 10, 1992 (copie ci-jointe), le procureur général a conclu que le "même prêteur" se référait au moment du refinancement, et non au prêt initial. Il n'est pas clair si le prêteur de refinancement a acquis la propriété de la dette existante auprès du prêteur initial. Sur la base des informations disponibles, le département n'est pas en mesure de déterminer si les deux prêteurs sont les mêmes, comme l'exige le §58.1-803(D).

Même si les prêteurs sont les mêmes dans les deux actes de fiducie, le deuxième acte de fiducie ne satisfait pas à toutes les exigences décrites ci-dessus.

Le second acte de fiducie ne faisait pas référence à un accord de refinancement et ne certifiait pas le montant de la dette existante, comme l'exige la loi Va. Code §58.1-803(D). En outre, en vertu de la loi Va. Code §17-59 (copie jointe), un contribuable doit clairement indiquer au recto de l'instrument à enregistrer la section du code accordant une exemption de la taxe d'enregistrement, ce qui n'a pas été fait. Le contribuable n'ayant pas satisfait à ces exigences, le second acte de fiducie ne remplissait pas les conditions requises pour bénéficier de l'exonération prévue par la loi Va. Code §58.1-803(D), et la taxe d'enregistrement a été correctement imposée et payée.

En conséquence, sur la base des informations contenues dans les instruments enregistrés, votre demande de remboursement est rejetée. Si vous pouvez démontrer que le prêteur du refinancement est le "même prêteur" pour la dette existante, vous devez enregistrer un acte de fiducie corrigé qui satisfait à toutes les exigences de l'exemption. Vous pouvez alors demander le remboursement de la taxe d'État (avec les documents appropriés) au ministère. La localité rembourserait la taxe locale.

Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

W. H. Forst
Commissaire à la fiscalité

Décisions du commissaire fiscal