Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Écritures supplémentaires ; Home Equity Conversion Mortgage
Sujet
Exemptions
Date d'émission
11-09-1992
9 novembre 1992
Objet : Demande de décision : Taxe d'enregistrement
Cher***************
Nous répondons ainsi à votre lettre de décembre 23, 1991 dans laquelle vous demandez une décision sur l'application de la taxe d'enregistrement aux prêts hypothécaires de conversion de la valeur nette de l'habitation, également appelés prêts hypothécaires inversés.
FAITS
Un prêt hypothécaire de conversion (HECM) est un type particulier de prêt hypothécaire qui permet aux propriétaires âgés d'emprunter sur la valeur de leur maison. La transaction de prêt implique l'enregistrement de deux documents - un acte de fiducie de ligne de crédit pour l'institution prêteuse et un acte de fiducie de ligne de crédit pour l'agence gouvernementale qui soutient le prêt. Les deux actes de fiducie portent sur le même montant.
Un prêt HECM, comme un prêt hypothécaire à long terme traditionnel, est garanti par un privilège de premier rang sur la maison de l'emprunteur. Toutefois, dans le cas d'un prêt HECM, les versements sont effectués à l'emprunteur sous forme de mensualités ou de ligne de crédit, plutôt qu'en une seule fois à la clôture, et le remboursement du capital et des intérêts est différé aussi longtemps que l'emprunteur continue à vivre dans la maison.
Le ministère américain du logement et du développement urbain (HUD) propose deux types d'assurance pour les prêts HECM :
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- Le HUD assure le prêteur contre le risque que le solde du prêt dépasse la valeur de la maison. Le prêteur peut céder le prêt au HUD lorsque le solde du prêt, y compris les intérêts courus et la prime d'assurance hypothécaire, est égal au montant maximal de la demande d'indemnisation au titre de l'assurance prêt.
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- Le HUD garantit également à l'emprunteur que tous les versements seront effectués. Si le prêteur n'effectue pas les versements à l'emprunteur, le HUD effectuera les versements au nom du prêteur sur la base des conditions initiales du prêt. Les paiements effectués par le HUD à un emprunteur sont garantis par un second privilège détenu par le HUD sur le logement.
- Le HUD garantit également à l'emprunteur que tous les versements seront effectués. Si le prêteur n'effectue pas les versements à l'emprunteur, le HUD effectuera les versements au nom du prêteur sur la base des conditions initiales du prêt. Les paiements effectués par le HUD à un emprunteur sont garantis par un second privilège détenu par le HUD sur le logement.
Vous demandez une décision concernant l'application de la taxe d'enregistrement. Plus précisément, vous demandez à quelle exemption, le cas échéant, la partie déposante aurait droit pour l'acte de fiducie en faveur de l'agence gouvernementale.
ARRÊT
La taxe d'enregistrement est basée sur le privilège d'être autorisé à se prévaloir des bénéfices et avantages des lois d'enregistrement de l'État. En règle générale, l'enregistrement d'un document est imposable, sauf en cas d'exemption spécifique prévue par la loi. La loi de Virginie prévoit une exemption pour l'enregistrement d'un document complémentaire à un autre document enregistré et taxé.
En vertu de la loi Va. Code §58.1-803(c), la taxe d'enregistrement sur un acte de fiducie supplémentaire n'est due que sur la partie de l'obligation garantie qui s'ajoute au montant de la dette existante garantie par un acte de fiducie sur lequel la taxe a été payée.
Le code de Virginie ne définit pas le supplément "." Le sens ordinaire du terme est ". Il s'agit de ce qui est ajouté à une chose pour la compléter." Dictionnaire juridique Black's 1290 (5th Ed. 1979). A l'aune de cette définition, le second acte de fiducie apparaît comme un complément au premier acte de fiducie. Dans le cadre de la transaction HECM, le HUD garantit à l'emprunteur que tous les décaissements seront effectués conformément aux conditions initiales du prêt. Afin de protéger le HUD, un second privilège est prévu dans l'accord. Le deuxième acte de fiducie s'ajoute au premier pour le compléter et a pour objet de garantir le paiement du montant prévu dans le premier acte de fiducie. Étant donné que le second acte de fiducie en faveur de BUD est complémentaire au premier acte de fiducie, il est exonéré de la taxe d'enregistrement en vertu de la loi Va. Code §58.1-809 dans la mesure où il couvre le même montant de prêt que le premier acte de fiducie, et à condition que les taxes d'enregistrement aient été intégralement payées pour le premier acte de fiducie.
Si vous avez des questions à ce sujet, veuillez contacter le service.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
W. H. Forst
Commissaire à la fiscalité
OTP/5993F
Décisions du commissaire fiscal