Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Cession de l'offre de saisie sur l'acte de fiducie
Sujet
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
10-02-1992
2 octobre 1992
Re : §58.1-1821 Demande ; taxe d'enregistrement
Cher*************
La présente répond à vos lettres de septembre 18, 1991 et de mars 18, 1992, dans lesquelles vous demandez le remboursement des taxes d'enregistrement locales et d'État payées au nom de **************** (le contribuable "" ).
FAITS
Lors d'une vente de saisie, le bénéficiaire d'un premier acte de fiducie sans recours ("la banque") a présenté la seule offre. Au moment de la vente de saisie, la propriété a été évaluée à un montant inférieur à celui de l'offre de la banque.
L'offre a ensuite été cédée au contribuable, pour un montant inférieur à l'offre de la banque et à la valeur estimée du bien. La banque a crédité l'effet garanti par l'acte de fiducie signé du montant total dû au titre de l'effet ; cependant, la contrepartie payée par le contribuable était inférieure au montant crédité, et la banque a reçu un montant inférieur au montant total dû.
Les taxes d'enregistrement payées sur l'acte de fiducie transférant la propriété de la banque au contribuable étaient basées sur le montant de l'offre de la banque lors de la vente de saisie. Vous affirmez que les taxes d'enregistrement devraient être basées sur le montant effectivement payé par le contribuable pour la cession de l'offre de la banque. Vous estimez également que l'opération n'est pas soumise à l'impôt du constituant (grantor's tax) prévu par la loi Va. Code §58.1-802 et demander un remboursement.
Les questions que vous soulevez seront traitées séparément.
DÉTERMINATION
Base de la taxe d'enregistrement: Va. Code §58.1-801 impose une taxe d'enregistrement de l'État de 15 cents sur chaque100 $ ou fraction de cette somme correspondant au montant de l'acte ou à la valeur réelle de la propriété transmise, le montant le plus élevé étant retenu.
L'examen de l'acte de fiducie révèle que le fiduciaire a transféré le bien au contribuable "pour et en contrepartie de" le montant de l'offre initiale de la banque. Les déclarations de faits dans un acte enregistré sont réputées correctes à première vue (§8.01-389.C.). Aucune preuve ou déclaration sous serment (voir §58.1-812) n'a été présentée au greffier ou à la TAX pour contrecarrer l'exposé des considérations. Par conséquent, le greffier a correctement utilisé la contrepartie déclarée lors de l'évaluation de la taxe.
En l'espèce, deux transactions ont été reflétées dans l'acte : l'offre de la banque pour le montant du solde de l'effet, et la cession ultérieure par la banque de ses droits au contribuable pour un montant inférieur. L'acte stipule qu'en plus de l'offre du montant du solde de l'effet, la banque a crédité le solde de l'effet du montant de l'offre. Le contribuable prétend que cela n'a pas eu d'effet pratique parce que la banque ne pouvait pas obtenir un jugement de défaut sur l'obligation sans recours ; par conséquent, l'impôt devrait être basé sur la plus petite contrepartie de la cession.
L'acte transfère la propriété à la suite d'une offre faite lors d'une vente par saisie immobilière. Le fiduciaire qui a procédé à la vente avait la responsabilité fiduciaire de veiller à ce que le détenteur de l'obligation reçoive le montant de l'offre, moins les frais de la vente. Le fait que le porteur du billet et l'enchérisseur étaient la même personne et que l'enchère a été "payée" par un crédit dans ses livres ne change rien au fait que le fiduciaire a transféré le bien en contrepartie du montant de l'enchère et de "payé" par la banque. Les droits cédés au contribuable découlaient de l'offre de la banque et des mesures qu'elle a prises par la suite pour convaincre l'administrateur que le montant de l'offre avait été payé. Par conséquent, le greffier a correctement utilisé le montant de l'offre comme contrepartie de la cession dans le calcul de l'impôt en vertu de la loi Va. Code §58.1-801.
La cession n'a pas été imposée séparément. Le fait que la contrepartie de la cession soit inférieure au montant de l'offre prouve que la valeur réelle du bien cédé est inférieure à la contrepartie de la cession. Toutefois, la loi Va. Code §58.1-801 impose une taxe sur les sont supérieures de la contrepartie ou de la valeur réelle.
Impôt du donateur: Vous déclarez que vous pensez qu'aucune taxe sur les cédants n'aurait dû être prélevée, sur la base de la formulation littérale des statuts de la Virginie. Cependant, vous ne fournissez aucune explication pour étayer votre position.
Va. Code §58.1-802 impose une taxe sur les cédants "sur chaque acte... par lequel des terres, des tènements ou d'autres biens immobiliers vendus sont concédés." La taxe est calculée sur la base du prix ou de la valeur de l'intérêt, à l'exclusion de tout privilège subsistant sur le bien transmis.
L'impôt du constituant s'applique lorsqu'un bien immobilier est vendu à "." Dans ce cas, une vente a clairement eu lieu. Le privilège a été éteint par la vente et n'est donc pas déduit de la contrepartie. L'impôt du constituant est calculé sur la contrepartie ou, si la contrepartie n'est pas connue, sur la valeur réelle. Comme indiqué ci-dessus, dans ce cas, la contrepartie était le montant de l'offre de la banque. Le greffier a correctement évalué l'impôt du concédant.
Par conséquent, votre demande de remboursement des taxes d'enregistrement doit être rejetée.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
W. H. Forst
Commissaire à la fiscalité
[ÓTP/563l~É]
Décisions du commissaire fiscal