Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Propriété avec améliorations ; base d'imposition
Sujet
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
08-14-1990
Août 14, 1990
Re : Virginia Code §58.1-1821 Taxe d'enregistrement des demandes
Cher**************
Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous protestez contre l'évaluation des taxes d'enregistrement par le département des impôts.
FAITS
**********(Bank) a acheté un bien immobilier et l'a détenu en son nom jusqu'à ce que le bien soit vendu. Votre entreprise, pour le compte de *********** (promoteur), enregistrera deux instruments au moment de la vente à l'acheteur final. Le premier instrument était un acte de la Banque au promoteur pour le lot uniquement. Le deuxième instrument était un acte du promoteur à l'acheteur final pour le lot et toutes les améliorations apportées par le promoteur. Les deux instruments portent la même date, ont été notariés en même temps et ont été enregistrés l'un après l'autre.
Les taxes d'enregistrement payées sur le premier acte de transfert du lot de la Banque au promoteur ont été basées sur la contrepartie payée pour le lot uniquement. Après l'enregistrement des actes, le greffier du tribunal de circuit de la ville de Virginia Beach (le greffier) a déterminé que les taxes auraient dû être payées sur la base de la valeur de la propriété au moment de la cession, car au moment de l'enregistrement de l'acte, le terrain comportait déjà des améliorations. Sur demande du greffier, la Banque a versé la taxe du concédant sur les transactions. Après que votre entreprise a refusé de verser des taxes d'enregistrement supplémentaires basées sur la différence entre la contrepartie et la valeur de la propriété au moment de l'enregistrement, le département a émis une évaluation pour les taxes d'enregistrement dues. C'est cette évaluation que vous contestez.
DÉTERMINATION
Virginia Code §58.1-801 impose une taxe sur l'enregistrement de chaque acte non exonéré admis à l'enregistrement. La taxe est imposée au taux de 15 cents sur chaque $100 ou fraction de $ sur "la contrepartie de l'acte. ou la valeur réelle du bien transmis, si elle est supérieure." (souligné par l'auteur). Au moment de l'enregistrement de l'acte de transfert du lot de la Banque au promoteur, des améliorations avaient été apportées au lot. Par conséquent, au moment de l'enregistrement, la valeur réelle du bien transféré était supérieure à la contrepartie payée pour le lot non amélioré. Sur la base de la formulation ci-dessus figurant dans le Virginia Code §58.1-801 et étayée par l'avis ci-joint du procureur général (juillet 6, 1987 à l'honorable Ronald P. Livingston), les taxes d'enregistrement auraient dû être payées sur la base de la valeur réelle de la propriété, y compris la valeur des améliorations.
Vous contestez l'évaluation au motif que, même si des taxes supplémentaires sont dues, votre entreprise ne serait pas responsable de la taxe puisqu'elle n'était pas partie à l'un des actes en question.
La taxe d'enregistrement n'est pas une taxe sur le transfert de biens immobiliers, mais sur l'enregistrement d'un document. Il s'agit d'une taxe "sur le privilège civil d'être autorisé à se prévaloir des bénéfices et des avantages des lois sur l'enregistrement de l'État." Pocahontas Consolidated Collieries Co. contre Commonwealth, 113 Va. 108, 73 S.E. 446 (1912). Étant donné que votre entreprise a exercé le privilège d'enregistrer les actes en question et a fourni les informations qui ont abouti à la perception d'une taxe insuffisante, votre entreprise est en fin de compte responsable de la taxe. Le service ne se prononce pas sur la possibilité pour votre entreprise de récupérer la taxe auprès des parties à l'acte.
Vous soutenez que, puisque le greffier a admis les actes sans le paiement du montant total des taxes, les taxes supplémentaires ne peuvent pas être imposées. Vous vous appuyez sur la décision de la Cour suprême de Virginie dans l'affaire Pocahontas cas. Toutefois, l'Assemblée générale ( 1978 ) a modifié la loi sur la taxe d'enregistrement afin d'autoriser spécifiquement le ministère des impôts à établir une taxe après l'enregistrement d'un acte. 1978 Actes de l'Assemblée, chapitre 693, recodifié en tant que §58.1-813. Par conséquent, en l'espèce, j'estime que le département avait le pouvoir d'imposer les taxes supplémentaires.
Virginia Code §58.1-813 donne au département le pouvoir d'évaluer et de collecter l'impôt impayé de la même manière et selon les mêmes méthodes que celles utilisées pour la collecte de tout impôt d'État administré par le département. Par conséquent, les limitations statutaires prévues par le Virginia Code §58.1-104 pour l'évaluation des taxes s'appliquent à l'évaluation émise par le département. Par conséquent, aucune taxe supplémentaire ne peut être imposée pour les enregistrements qui ont eu lieu plus de trois ans après la date de l'évaluation du département. Un avis d'imposition ajusté sera émis. Veuillez payer le montant indiqué sur l'évaluation révisée dans un délai de trente jours à compter de la réception de l'évaluation révisée.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
W. H. Forst
Commissaire à la fiscalité
Décisions du commissaire fiscal