Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Actes de fiducie ; montant garanti supérieur à10 millions de dollars
Sujet
Calcul de l'impôt,
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
07-07-1987
Juillet 7, 1987
Re : §58.1-803 Taxe d'enregistrement ; actes de fiducie
Montant garanti au-delà de10 millions de dollars
Chère ********************
La présente fait suite à votre lettre datée d'avril 9, 1987, dans laquelle vous demandez la correction d'une évaluation de la taxe d'enregistrement de l'État. La taxe contestée a été perçue par le greffier lors de l'enregistrement d'un acte de fiducie qui garantissait une dette supplémentaire dans le cadre du refinancement d'une dette existante.
Les faits
Dans le cadre d'une transaction visant à augmenter une ligne de crédit existante, un acte de fiducie a été enregistré dans trois juridictions. L'acte de fiducie contient des considérants qui indiquent que l'acte de fiducie "... fait partie d'un refinancement d'une dette existante avec le même prêteur," identifie les actes de fiducie précédemment enregistrés, indique le montant de la dette existante et indique le montant de la dette supplémentaire garantie.
Il apparaît qu'un acte de fiducie a été enregistré dans deux juridictions et qu'un duplicata a été enregistré dans la troisième juridiction. Bien que deux documents aient été enregistrés, ils sont les contreparties d'un seul instrument et sont imposés comme si un seul document avait été enregistré dans les trois juridictions.
La dette totale, telle que refinancée, est supérieure à10 millions de dollars, mais la dette supplémentaire garantie par l'acte de fiducie est inférieure à10 millions de dollars. Le greffier a calculé la taxe d'enregistrement de l'État à $0.15/100 sur le montant total de la dette supplémentaire sans utiliser les taux réduits prévus au §58.1-803. E. pour les montants supérieurs à10 millions de dollars.
Détermination
La partie pertinente du §58.1-803 est reprise ci-dessous :
-
- D. Pour les actes de fiducie ou les hypothèques dont le but est de refinancer ou de modifier les conditions d'une dette existante auprès du même prêteur, dette garantie par un acte de fiducie ou une hypothèque sur laquelle la taxe imposée en vertu du présent article a été payée, la taxe n'est payée que sur la partie du montant de l'obligation ou autre obligation garantie par cette obligation qui s'ajoute au montant de la dette existante garantie par un acte de fiducie ou une hypothèque sur laquelle la taxe a été payée. L'acte certifie le montant de la dette existante.
E. La taxe maximale sur l'enregistrement de tout acte de fiducie ou d'hypothèque ou de tout acte complémentaire est déterminée conformément au barème suivant : (Barème omis.)
- D. Pour les actes de fiducie ou les hypothèques dont le but est de refinancer ou de modifier les conditions d'une dette existante auprès du même prêteur, dette garantie par un acte de fiducie ou une hypothèque sur laquelle la taxe imposée en vertu du présent article a été payée, la taxe n'est payée que sur la partie du montant de l'obligation ou autre obligation garantie par cette obligation qui s'ajoute au montant de la dette existante garantie par un acte de fiducie ou une hypothèque sur laquelle la taxe a été payée. L'acte certifie le montant de la dette existante.
La sous-section E. fait référence à une taxe maximale de ". sur l'enregistrement." Par conséquent, les taux réduits ne s'appliquent que si le montant garanti par l'instrument enregistré dépasse10 millions de dollars. Étant donné que la sous-section D. prévoit que la taxe n'est imposée que sur l'endettement supplémentaire garanti par l'instrument, qui dans ce cas est inférieur à10 millions de dollars, les taux réduits de la sous-section E. ne s'appliquent pas à l'acte de fiducie en question.
En examinant le calcul de la taxe d'enregistrement nationale et locale, il apparaît que deux erreurs ont été commises. En raison de ce qui semble être une erreur mathématique, la taxe d'État a été perçue en trop pour un montant de15.00. Étant donné que les greffiers sont tenus de transmettre tous les impôts d'État au trésorier de l'État à la fin du mois, vous recevrez sous peu un remboursement de l'impôt d'État de $15.00.
Comme l'impôt local est basé sur l'impôt d'État, il est également surévalué de5.00. Toutefois, une demande doit être introduite auprès de chaque localité pour obtenir le remboursement de la taxe locale perçue par la localité.
L'examen des reçus et des documents révèle que la taxe locale a également été surestimée en raison de la méthode utilisée pour la calculer. Le calcul a réparti un tiers de l'impôt de l'État entre les deux localités qui ont imposé un impôt local. Le numérateur de la fraction de répartition est la valeur des biens immobiliers dans chaque localité et le dénominateur est la valeur de tous les biens immobiliers transférés. en excluant la valeur des biens situés dans la juridiction qui n'a pas imposé de taxe.
L'exclusion des valeurs non imposées du dénominateur a pour effet d'augmenter l'impôt dans les autres juridictions, de sorte que l'impôt local total imposé est égal au maximum autorisé pour toutes les juridictions en vertu du §58.1-3800 (c'est-à-dire un tiers de la taxe d'État).
Toutefois, en vertu du §58.1-3801, l'impôt local sur un acte qui "se rapporte à un bien situé en partie dans cette ville ou ce comté n'est calculé que pour la partie du bien située dans cette ville ou ce comté." L'exclusion des valeurs non taxées signifie que l'impôt dans une localité ne dépend pas seulement de la partie du bien immobilier située dans la ville ou le comté, mais aussi de l'imposition ou non d'un impôt sur les biens immobiliers situés dans d'autres juridictions. Par conséquent, cette méthode de calcul de la taxe locale d'enregistrement viole l'exigence du §58.1-3801 selon laquelle la taxe locale ne doit être calculée qu'en ce qui concerne la partie de la propriété située dans la ville ou le comté.
Par conséquent, le greffier a appliqué le taux correct lors du calcul de la taxe d'enregistrement de l'État. Vous recevrez sous peu un remboursement de $15.00 au titre de la taxe d'État qui semble avoir été perçue en trop en raison d'une erreur mathématique (voir la feuille ci-jointe pour le calcul). Si vous souhaitez obtenir le remboursement de la taxe locale d'enregistrement, vous devez vous adresser au trésorier de chacune des localités concernées.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
W. H. Forst
Commissaire à la fiscalité
Pièce jointe
Décisions du commissaire fiscal