Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Écriture complémentaire : Actes tenant lieu de forclusion
Sujet
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
12-13-1985
- 13 décembre 1985
Objet : Demande de décision : Taxe d'enregistrement §58.1-809 Rédaction complémentaire : Acte tenant lieu de forclusion
Chère ****
La présente lettre fait suite à votre correspondance de juillet 9, 1985, dans laquelle vous demandez une décision sur l'assujettissement à l'impôt de trois actes tenant lieu de forclusion qui vous ont été présentés en vue de leur enregistrement. La personne qui remet les actes (le bénéficiaire des actes et le détenteur des billets) affirme qu'ils sont exonérés d'impôt en vertu de l'article 58.1-809 en tant qu'écrits complémentaires à des actes de fiducie enregistrés antérieurement.
L'examen des actes présentés montre clairement qu'il s'agit d'actes de transfert de biens immobiliers. Ces instruments présentés pour enregistrement sont soumis aux taxes d'enregistrement prévues au § 58.1-801 (taxe du bénéficiaire) et au § 58.1-802 (taxe du concédant), à moins qu'une exonération ne s'applique. Les actes ne sont pas des actes de fiducie soumis à une taxe d'enregistrement en vertu du § 58.1-803; ils ne sont pas des contrats relatifs à des biens immobiliers imposables en vertu du § 58.1-807; ils ne sont pas non plus des contrats relatifs à la vente de matériel roulant ou d'équipement imposables en vertu du § 58.1-808.
L'exonération de la taxe d'enregistrement pour les écrits complémentaires en vertu du § 58.1-809 se lit en partie pertinente :
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- " Les §§ 58.1-803, 58.1-807, et 58.1-808 ne doivent pas être interprétés comme exigeant le paiement d'une taxe pour l'enregistrement d'un acte de fiducie, d'un acte de subordination, d'une hypothèque, d'un contrat .... ou tout autre écrit complémentaire à cet acte, à cette hypothèque, à ce contrat ... . ou tout autre écrit précédemment admis à l'enregistrement ... . sur laquelle la taxe [d'enregistrement] .... a été versée . . . lorsque le seul but et effet de l'instrument ou de l'écrit complémentaire est ... . [l'un de ceux qui sont énumérés dans la loi]."
Il ressort clairement du libellé de l'article 58.1-809 que l'exonération ne s'applique qu'aux taxes d'enregistrement imposées par les articles 58.1-803, 58.1-807, et 58.1-808. Étant donné que les actes présentés ne sont pas des instruments imposables en vertu de l'une de ces sections, l'exemption prévue à l'article 58.1-809 ne s'applique pas. Voir l'avis ci-joint à l'honorable D. Bruce Patterson, greffier du tribunal de circuit du comté de Rockbridge, note 1, indiquant que l'acte considéré n'est pas le type d'écrit complémentaire exempté par les §58-60, le prédécesseur du § 58.1-809. Voir, égalementLe rapport du procureur général ( 1976-1977 Report of the Attorney General) à l'adresse 298 prévoit que les articles 58-60 (recodifié en 58.1-809) prévoient une exonération de la taxe imposée par les articles 58-58 (recodifié en 58.1-807).
Le fait que le détenteur des billets affirme que les dettes ne sont pas éteintes par les actes tenant lieu de forclusion, et que son intention est de mieux garantir le paiement des billets, n'affecte pas l'applicabilité du § 58.1-809. Cette conclusion découle du fait que les actes ne sont pas le type d'écrit complémentaire exempté par le § 58.1-809. Toutefois, le montant des dettes annulées en contrepartie des actes peut avoir une incidence sur le montant des impôts dus en vertu des articles 58.1-801 et 58.1-802.
§ 58.1-802 impose une taxe sur chaque acte par lequel un bien immobilier vendu est concédé lorsque la contrepartie ou la valeur de l'intérêt dépasse $100. Il est concevable que les dettes de l'acheteur envers le détenteur de l'obligation et d'autres parties garanties dépassent la valeur du bien. Dans ce cas, et si aucune partie de la dette de l'acheteur n'est réglée par la cession, l'acheteur n'a pas reçu de contrepartie supérieure à100 et aucune taxe n'est due en vertu de l'article 58.1-802. Toutefois, la taxe prévue à l'article 58.1-801 serait basée sur la contrepartie ou la valeur réelle du bien, la plus élevée des deux étant retenue.
D'après les informations que vous m'avez fournies, il n'est pas clair si les dettes ont été éteintes ou non. Si les actes de fiducie sont libérés dans vos dossiers, cela indique que les dettes ont été éteintes. Une déclaration sous serment du constituant-débiteur, affirmant que la dette n'a pas été éteinte par ce transfert, constituerait également une preuve de ce fait. Toutefois, en Virginie, il existe une présomption, en l'absence de preuve du contraire, que les actes tenant lieu de forclusion éteignent la dette. Voir Joyner c. Graybeal, 204 Va. 543 (1963). En conséquence, vous devez être convaincu, sur la base des preuves dont vous disposez, que les dettes sont ou sont pas Les actes de transfert ne sont pas considérés comme des actes de vente, mais comme des actes d'achat, des actes de vente, des actes d'achat et des actes d'échange de biens.
En conclusion, j'estime donc que les actes tenant lieu de forclusion ne sont pas exonérés en vertu du § 58.1-809, qu'ils peuvent être soumis à la taxe imposée par le concédant en vertu du § 58.1-802 à condition que la contrepartie soit supérieure à100 et qu'ils sont soumis à la taxe imposée par le concédant en vertu du § 58.1-801.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
W. H. Forst
Commissaire à la fiscalité -
Décisions du commissaire fiscal