Type d'impôt
Impôt sur les biens incorporels
Description
Hypothèque
Sujet
Base d'imposition
Date d'émission
10-23-1984
23 octobre 1984
Re : Capital non imposé par ailleurs - 1982
Chère ******
Nous répondons à votre lettre de juin 19, 1984, dans laquelle vous demandez à bénéficier des dispositions des articles 58-1118 de la loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (LIPR). Code de Virginie pour la correction des impôts d'État supplémentaires sur le capital établis à l'adresse ***** pour les années 1981 et 1982.
FAITS
Au cours des exercices fiscaux antérieurs à 1981, le contribuable a acheté puis revendu deux parcelles de biens immobiliers. Le contribuable a acheté ce bien immobilier, en donnant une hypothèque de premier rang payable en paiement partiel de ce bien. Au cours d'une année ultérieure, avant 1981, le contribuable a vendu les deux parcelles de biens immobiliers, en acceptant la deuxième hypothèque payable de l'acheteur en guise de paiement partiel, mais en ne liquidant pas sa première hypothèque payable sur le bien. En conséquence, le montant brut de la créance de deuxième hypothèque enveloppante a été comptabilisé comme un actif dans les livres du contribuable.
Lors de l'audit, le département a inclus le montant brut de la créance de deuxième hypothèque enveloppante dans le capital imposable en tant que "autre bien imposable," une catégorie de biens non soumise à la compensation par des effets et des comptes créditeurs. Le département a estimé lors de l'audit que l'hypothèque de premier rang du contribuable sur le bien n'était pas incluse en tant que passif dans la catégorie des biens de "excédent des factures et des comptes à recevoir sur les factures et les comptes à payer" car l'inclusion de passifs obligés à des fins de dépenses en capital est interdite par la loi.
Dans votre protestation, vous faites valoir que l'interdiction de déduire les dettes contractées à des fins de dépenses d'investissement, telle que prévue par le Virginia Code § 58-442, concerne un actif tangible auquel l'impôt ne s'applique pas et que, dans la mesure où la vente du bien immobilier en question a converti l'actif du contribuable d'une forme tangible à une forme intangible, l'interdiction est inapplicable.
Détermination
Je rejette cet argument. § 58-411 prévoit que la valeur des factures et des comptes débiteurs peut être compensée par les factures et les comptes créditeurs. § 58-422 limite les factures et les comptes créditeurs qui peuvent être compensés aux obligations contractées dans le cours normal des affaires et non à des fins de dépenses en capital. Il s'agit de la seule catégorie de biens définis comme capital imposable qui peut être compensée par une dette de quelque nature que ce soit. § 58-412 définit certains autres biens corporels et incorporels comme du capital imposable, mais ne permet pas de les compenser par des dettes, qu'elles soient ou non liées. La créance en question peut être incluse dans cette catégorie de biens.
Toutefois, en examinant les faits et les circonstances entourant les effets à recevoir du contribuable pour les deux parcelles de biens immobiliers en question, je conviens que le montant brut de l'effet à recevoir enveloppant doit être réduit du montant du passif non liquidé du contribuable sur le bien vendu dans le calcul de la valeur imposable de l'effet à recevoir. La réalisation du montant brut à recevoir dépend de la liquidation de l'effet à payer.
Les évaluations seront révisées afin de réduire le capital imposable du montant de l'hypothèque à payer ; **** $ pour 1981 et **** $ pour 1982. Les cotisations révisées sont dues et payables dès réception.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
W. H. Forst
Commissaire aux impôts de l'État
Décisions du commissaire fiscal