8 septembre 2020
Re : § 58.1-1821 Application : Impôt sur le revenu des personnes physiques
Chère ***** :
Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous demandez la correction de la cotisation d'impôt sur le revenu des personnes physiques émise à l'égard de ***** (les "contribuables") pour l'exercice fiscal clos le 31 décembre 31, 2014.
FAITS
Les contribuables, un mari et sa femme, ont résidé en Virginie au cours de l'année d'imposition en question. ***** (le "défunt") possédait des biens immobiliers en Virginie. Lorsqu'elle est décédée intestat en juin 2008, le mari et ses trois frères et sœurs, en tant qu'héritiers de la succession, ont reçu chacun un quart des droits sur un bien immobilier appartenant à la défunte.
Au cours de l'année 2014, les frères et sœurs ont vendu leurs intérêts dans les biens immobiliers à l'époux. Le même jour, le mari a vendu le bien à un tiers non apparenté. Les contribuables ont déclaré une perte en capital sur leur déclaration de revenus fédérale 2014 à la suite de la vente de la propriété en utilisant la valeur d'une évaluation de mars 2007 comme base. La perte a été prise en compte dans le revenu brut ajusté fédéral (FAGI) de leur déclaration de Virginia.
Après examen, le département a ajusté la base de la propriété au montant évalué par ***** (le "comté"), ce qui a donné lieu à une plus-value et à l'imposition d'un impôt supplémentaire sur le revenu. Les contribuables font appel, soutenant qu'ils ont correctement utilisé la valeur estimée de mars 2007 comme base.
DÉTERMINATION
Le Virginia Code § 58.1-301 prévoit, à quelques exceptions près, que la terminologie et les références utilisées dans le titre 58.1 du Virginia Code auront la même signification que celle prévue dans le code des revenus internes (IRC), à moins qu'une signification différente ne soit clairement requise. La conformité ne s'étend pas aux termes, concepts ou principes qui ne sont pas spécifiquement prévus dans le Code de Virginia. En ce qui concerne l'impôt sur le revenu des personnes physiques, la Virginia se conforme à la législation fédérale, en ce sens qu'elle commence le calcul du revenu imposable de la Virginia (VTI) par le FAGI. Les revenus correctement inclus dans le FAGI d'un résident de Virginia sont soumis à l'impôt de Virginia, à moins qu'ils ne soient spécifiquement exonérés en tant que modification de Virginia conformément au chapitre 3 du titre 58.1 du Code de Virginia.
Base des biens hérités
Les contribuables soutiennent que, sur la base de l'évaluation 2007, la base du bien au moment du décès du défunt était supérieure au prix de vente du bien. L'opération s'est donc traduite par une perte en capital.
En règle générale, l'assiette des biens transmis par un défunt après son décès est la juste valeur marchande des biens à la date du décès du défunt. Voir IRC § 1014(a)(1). La valeur des biens évalués dans le cadre de l'impôt fédéral sur les successions est réputée être la juste valeur marchande aux fins de la détermination de la base. Voir Treas. Reg. § 1.1014-3. Conformément à 26 CFR § 20.6011-1, à quelques exceptions près, une déclaration fédérale d'impôt sur les successions doit être déposée pour toutes les successions.
Le département a demandé aux contribuables de fournir le rapport d'évaluation et la déclaration fédérale d'impôt sur les successions du défunt. Les contribuables n'ont fourni ni le rapport d'évaluation ni la déclaration d'impôt sur les successions du défunt, mais ont envoyé une lettre de l'évaluateur précisant la valeur estimée du bien. Le département ne considère pas qu'une lettre d'un évaluateur indiquant la valeur d'un bien au lieu d'un rapport d'évaluation soit une preuve suffisante de l'évaluation. Quoi qu'il en soit, le bien a été évalué sur 15 mois avant le décès du défunt, soit au-delà du délai autorisé par les règles de l'IRS.
Le département a utilisé l'évaluation de la juste valeur marchande du comté pour déterminer la base de la propriété en question. Conformément au Virginia Code § 58.1-3280, l'évaluation de la valeur d'un bien immobilier par une localité est utilisée pour déterminer l'impôt foncier à payer. Le montant pour lequel les biens immobiliers ont été évalués à des fins de fiscalité locale n'est cependant pas nécessairement un critère fiable à utiliser pour estimer leur juste valeur marchande. Voir Frazee v. Commissioner, 98 T.C. 554, 563 (1992). Dans certaines circonstances, les valeurs fiscales peuvent être utiles en tant que ligne directrice ou pour corroborer d'autres preuves de la juste valeur marchande. Voir Kellahan v. Commissioner, T.C. Memo 1999-210. Dans le cas où le département doute de la validité de l'évaluation du contribuable, il doit également déterminer une estimation de la juste valeur marchande conformément aux règlements de l'IRS.
Base de la vente
À titre subsidiaire, les contribuables estiment que la base des biens immobiliers au moment de la vente est une évaluation appropriée. Conformément à l'article 1001 de l'IRC, la plus-value résultant de la vente d'un bien est le montant réalisé par rapport à la base ajustée. La base d'un bien est généralement le coût de ce bien. Voir IRC § 1012. Les contribuables ont acheté les intérêts des frères et sœurs du mari dans le bien juste avant la vente au tiers non apparenté. Ainsi, la base des intérêts immobiliers achetés aux frères et sœurs du mari devrait être le montant payé par les contribuables. Des ajustements de la base sont toutefois justifiés lorsque, par exemple, les transactions entre parties liées ne sont pas effectuées dans des conditions de pleine concurrence ou lorsqu'une transaction est basée sur des "circonstances particulières" qui influencent l'acheteur à accepter un prix supérieur à la juste valeur marchande du bien. Voir Revenue Ruling 89-102 (1989).
Dans ce cas, comme l'achat a été effectué entre frères et sœurs, on peut se demander s'il y a eu lien de dépendance. Il n'existe aucune preuve de la juste valeur marchande des intérêts des frères et sœurs dans les biens au moment de la vente. En outre, le fait que le bien ait été revendu immédiatement après l'achat de la participation des frères et sœurs pourrait être considéré comme une "circonstance particulière". Il ne fait aucun doute que les frères et sœurs étaient au courant de l'intention du contribuable de revendre l'ensemble du bien après leur transaction, ce qui a eu un impact sur leur position de négociation.
CONCLUSION
Bien que le ministère ne puisse accepter l'évaluation présentée par les contribuables, le fait de se fier à l'évaluation d'une localité pour les impôts fonciers ne répond pas à la norme d'évaluation exigée par l'IRS dans de tels cas. En conséquence, le dossier sera renvoyé au personnel d'audit du département afin d'obtenir des documents ou d'autres preuves montrant la juste valeur marchande du bien en question au moment du décès du défunt. Les ajustements de l'évaluation requis par la loi seront effectués sur la base de la documentation supplémentaire, le cas échéant.
Les sections du Code of Virginia citées sont disponibles en ligne à l'www.tax.virginia.gov dans la section Lois, règles & Décisions du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Craig M. Burns
Commissaire à la fiscalité
AR/3316.B