17 octobre 2017
Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement
Chère ***** :
Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement des taxes d'enregistrement locales et d'État payées par ***** (le "contribuable") pour l'enregistrement d'un acte de fiducie.
FAITS
***** (l'"Autorité"), une autorité régionale, possède un droit de propriété en fief simple sur un bien immobilier situé à ***** (le "comté"). Le contribuable possédait un droit de bail sur le bien immobilier avec une option d'achat pour4 millions de dollars.
En décembre 2012, l'Autorité et le Contribuable ont déposé conjointement un acte de fiducie dans le Comté qui a garanti une ligne de crédit d'un montant de10 millions de dollars. Le comté a évalué la taxe d'enregistrement sur la base du montant garanti. Le contribuable s'est acquitté de l'évaluation et a fait appel, soutenant qu'une partie de la taxe d'enregistrement devrait être attribuée à l'Autorité. Elle affirme également que l'impôt n'était pas basé sur la valeur du droit de bail ou de l'option d'achat.
DÉTERMINATION
Le Virginia Code § 58.1-803 A, en vigueur à la date de la transaction, impose la taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie, les hypothèques et les actes complémentaires "[a]u taux de 25 cents sur chaque $100 ou partie de $ du montant des obligations ou autres obligations garanties par ces actes". Si le montant garanti par un acte de fiducie ou une hypothèque n'est pas vérifiable, la taxe est basée sur la juste valeur marchande du bien consultés. Toutefois, en vertu du titre 23 du code administratif de Virginie (VAC) 10-320-40, le ministère a basé la taxe d'enregistrement pour les actes de fiducie sur la valeur des obligations effectivement garanties par l'acte de fiducie ou sur la juste valeur marchande des biens immobiliers garantis, selon la valeur la moins élevée. Ce règlement a été codifié à l'adresse 2012 par l'Assemblée générale avec effet au mois de janvier 1, 2014. Voir le chapitre 505, Actes de l'Assemblée.
Droits de bail
Le contribuable soutient que, parce qu'il n'a qu'un droit de bail sur le bien immobilier en question, il ne devrait être soumis qu'à la taxe d'enregistrement imputable à son droit de bail. La taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie est imposée pour l'enregistrement des actes de fiducie. Dans Va. Att'y Gen. Op. No. 2012-038 (11/1/2012), le procureur général de Virginie a déterminé que la taxe d'enregistrement de Virginie n'est pas une taxe sur les biens immobiliers, mais une taxe sur le privilège d'utiliser les lois d'enregistrement de Virginie. Par conséquent, le droit de propriété détenu par les parties à l'acte de fiducie ou à l'hypothèque n'est pas pertinent pour le paiement correct de la taxe imposée pour l'enregistrement des actes de fiducie. Ainsi, la taxe imposée par le Va. Code § 58.1-803 doit être payée dans son intégralité, à moins qu'elle ne soit exemptée en vertu du Va. Code § 58.1-811 ou du titre 23 VAC 10-320-40.
Exemption
En vertu du titre 23 VAC 10-320-40 B 1, un acte de fiducie d'une autorité de développement industriel n'est pas assujetti à l'impôt en vertu du Va. Code § 58.1-803. Dans ce cas, l'acte de fiducie a été émis conjointement par le contribuable et l'autorité. Le règlement n'exempte que les actes de fiducie des autorités de développement industriel. Elle n'exempte pas les actes de fiducie émis conjointement par les autorités de développement industriel et les entités privées. En tant que tel, le titre 23 VAC 10-320-40 B 1 n'exempte pas cet acte de fiducie de la taxe d'enregistrement prévue par le Va. Code § 58.1-803. Aucune autre exemption en vertu du Va. Code § 58.1-811 ou Title 23 VAC 10-320-40 ne s'applique au contribuable.
Virginia Code § 15.2-6411 prévoit que les autorités responsables des installations régionales ne sont pas "tenues de payer des impôts ou des cotisations de quelque nature que ce soit...". Par conséquent, l'Autorité est exemptée du paiement de la taxe d'enregistrement. Étant donné que la totalité de la taxe d'enregistrement des actes de fiducie devait être payée et que l'Autorité était exemptée de payer la taxe, le Contribuable était redevable de la taxe d'enregistrement exigée en vertu du Va. Code § 58.1-803.
Évaluation
Le contribuable soutient que l'impôt aurait dû être basé sur le prix de l'option parce qu'il représente la juste valeur marchande du bien immobilier en question.
La valeur estimée d'un bien immobilier bénéficie d'une très forte présomption d'exactitude dans la détermination de la juste valeur marchande. Voir Shoosmith Bros. v. County of Chesterfield, 268 Va. 241, 601 S.E.2d 641 (2004) et Tidewater PsychiatricInstitute, Inc. c. Virginia Beach, 256 Va. 136, 501 S.E.2d 761 (1998). Le greffier du circuit court n'est pas tenu d'utiliser la valeur imposable à l'exclusion d'autres informations fiables concernant la juste valeur marchande actuelle. S'il peut être démontré par des preuves claires et convaincantes que la valeur imposable ne reflète pas la juste valeur marchande à la date de la transaction, le greffier est habilité à s'appuyer sur ces preuves pour déterminer le montant approprié de la taxe d'enregistrement. Voir P.D. 00-97 (5/26/2000), P.D. 06-77 (8/23/2006), P.D. 12-61 (4/27/2012) et P.D. 14-44 (3/24/2014).
La détermination de la valeur d'un bien immobilier est entièrement factuelle et il est préférable qu'elle soit effectuée par une personne connaissant parfaitement le bien lui-même et les conditions du marché local. Cette responsabilité incombe au greffier lorsque la valeur doit être déterminée à des fins fiscales. Voir P.D. 91-146 (8/2/1991).
Dans ce cas, la seule preuve fournie par le contribuable pour démontrer la juste valeur marchande du bien immobilier est l'option d'achat. Cette documentation est insuffisante pour démontrer la juste valeur marchande du bien immobilier au moment de l'enregistrement de l'acte de fiducie. Le département enverra donc une copie de cette lettre au greffier du comté et demandera que la valeur réelle du bien soit déterminée en tenant compte de toutes les informations pertinentes et fiables disponibles. Lorsque le comté informera le département de la valeur marchande correcte, le département remboursera le montant approprié de la taxe d'enregistrement de l'État. Le remboursement de la taxe d'enregistrement locale sera effectué par le comté.
Les articles du code de Virginia, les règlements et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section "Laws, Rules & Decisions" du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter lebureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Craig M. Burns
Commissaire à la fiscalité
AR/593.B