24 février 2017
Objet : Appel de la décision finale
Localité : *****
Contribuable : *****
Taxe sur les licences d'exploitation, les licences professionnelles et les licences d'occupation
Chère ***** :
Cette décision finale de l'État est émise à la suite de la demande de correction que vous avez déposée au nom de ***** (le "contribuable") auprès du ministère des impôts. Vous faites appel d'un avis d'imposition sur les licences commerciales, professionnelles et d'entreprise (BPOL) émis à l'encontre du contribuable par ***** (le "comté").
La taxe BPOL est imposée et gérée par les autorités locales. Virginia Code § 58.1-3703.1 autorise le département à prendre des décisions sur les appels des contribuables concernant les évaluations fiscales de BPOL. En cas d'appel, l'évaluation de la taxe BPOL est considérée comme correcte à première vue. En d'autres termes, l'évaluation locale est maintenue à moins que le contribuable ne prouve qu'elle est incorrecte.
La détermination suivante est basée sur les faits présentés au Département et résumés ci-dessous. Les articles du code de Virginia et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section Tax Policy Library du site web du ministère.
FAITS
Le contribuable achète des biens immobiliers en vue de les réhabiliter et de les revendre à des fins lucratives. Toutes les réparations et l'entretien sont effectués par un entrepreneur général qui n'a aucun intérêt commercial avec le contribuable. Le bien immobilier est mis en vente par un agent immobilier. Si le contribuable n'est pas en mesure de vendre le bien immédiatement, il peut le louer pendant un certain temps. Le comté a classé le contribuable comme entrepreneur aux fins de la BPOL. Le contribuable a fait appel devant le comté, qui a confirmé sa décision dans sa décision finale.
détermination. Le contribuable fait appel auprès du commissaire à l'impôt, soutenant qu'il devrait être classé en tant que société d'investissement immobilier.
ANALYSE
Classification
La taxe BPOL est imposée aux entreprises et aux professionnels pour le privilège de faire des affaires dans une localité. La taxe est imposée à des taux différents selon la classification de l'entreprise. Voir Va. Code § 58.1-3706. Les classifications sont expliquées au titre 23 du code administratif de Virginia (VAC) 10-500-10 et seq. La classification d'une entreprise spécifique doit être déterminée sur la base de tous les faits et circonstances. Voici quelques-uns des facteurs à prendre en considération :
- Quelle est la nature des activités de l'entreprise ?
- Comment l'entreprise génère des recettes brutes.
- Lieu où l'entreprise exerce ses activités.
- Qui sont les clients de l'entreprise ?
- La manière dont l'entreprise se présente au public.
- Code NAICS de l'entreprise.
Le contribuable affirme que son activité principale est l'achat, la réparation et la revente de biens immobiliers. Le contribuable soutient qu'il n'est pas un entrepreneur parce qu'il ne correspond pas à la définition prescrite par les lois de la Virginia. Le contribuable estime qu'il devrait être considéré comme une société d'investissement immobilier aux fins de l'impôt BPOL.
Services immobiliers
En vertu du titre 23 VAC 10-500-420, les services immobiliers sont définis comme la prestation de services contre rémunération en tant que bailleur, acheteur, vendeur, agent ou courtier, sauf si le service est spécifiquement prévu dans une autre section des règlements BPOL (titre 23 VAC 10-500). Le titre 23 VAC 10-500-430 précise que les professions des services immobiliers comprennent : les évaluateurs, les agents d'entiercement et les fiduciaires de biens immobiliers ; les bailleurs de biens immobiliers, les agents immobiliers, les courtiers et les gestionnaires, les agents de vente et les gestionnaires de location. Titre 23 VAC 10-500-370 prescrit le taux maximal de la taxe locale sur les licences imposée à une personne exerçant une activité financière dans le domaine de l'immobilier ou des services professionnels.58 cents par $100 de recettes brutes.
Sur la base de la description de l'activité fournie dans la demande initiale, le comté a initialement classé le contribuable en tant qu'agent immobilier. Les services immobiliers comprennent généralement des professions ou des occupations au service des propriétaires de biens immobiliers. Ainsi, les entreprises de services immobiliers ne sont généralement pas propriétaires des biens pour lesquels elles fournissent des services. Le contribuable
possède le bien immobilier pour lequel les services sont rendus. En outre, elle a fait appel à des entrepreneurs agréés pour effectuer des réparations et des travaux d'entretien sur des biens immobiliers achetés dans le but de les revendre. Le contribuable a donc raison de soutenir qu'il n'était pas un agent immobilier.
Entrepreneurs
Le contribuable affirme qu'il ne répond pas à la définition d'un entrepreneur parce qu'il n'effectue pas lui-même les travaux de réparation, de transformation ou d'amélioration. Au lieu de cela, elle engage des entrepreneurs agréés pour réaliser les activités de construction. La classification d'un contribuable aux fins du BPOL repose toutefois sur l'ensemble des faits et des circonstances, et non pas uniquement sur les affirmations ou les déclarations du contribuable.
En vertu du Va. Code § 58.1-3706, le même taux pour la taxe BPOL a été fixé pour les entrepreneurs et les entreprises "construisant pour leur propre compte en vue de la vente". En vertu du titre 23 VAC 10-500-240 A, un entrepreneur est une personne qui accepte des contrats pour effectuer, ou effectue régulièrement, ou engage d'autres personnes pour effectuer l'un des travaux énumérés dans le Va. Code § 58.1-3714. En vertu du Va. Code § 58.1-3714 D, les activités des entrepreneurs comprennent l'offre de contrats pour des activités de construction ou de réparation associées à des biens immobiliers. Ainsi, le titre 23 VAC 10-500-240 B stipule que les entrepreneurs comprennent "les personnes qui subdivisent et améliorent les biens immobiliers, et les constructeurs spéculatifs qui construisent des maisons ou d'autres bâtiments avec l'intention de mettre en vente les lots subdivisés ou les bâtiments achevés". Par conséquent, une entreprise n'a pas besoin d'effectuer elle-même les travaux de construction ou de réhabilitation pour être soumise au taux d'imposition des entrepreneurs en vertu du Va. Code § 58.1-3706. Voir document public (D.P.) 97-423 (10/17/1997), D.P. 04-83 (8/25/2004), D.P. 13-76 (5/23/2013) et D.P. 13-221 (12/13/2013).
Entreprises multiples
Le contribuable indique également que lorsqu'un bien est prêt à être vendu mais ne l'est pas dans un délai raisonnable, il peut être loué jusqu'à ce qu'il soit vendu. Virginia Code § 58.1-3703.1 A 1 prévoit qu'une licence distincte est requise pour chaque lieu d'activité défini et pour chaque entreprise exploitée par un contribuable. Les recettes brutes générées par chaque licence sont soumises à l'impôt conformément aux taux prévus pour chaque catégorie d'entreprise. Voir Va. Code § 58.1-3706 A.
Les autorités fiscales locales sont chargées de déterminer si un contribuable exerce une seule activité ou deux activités, chacune pouvant fonctionner indépendamment de l'autre. Pour ce faire, l'administration fiscale locale doit recevoir des documents démontrant la substantialité de chaque entreprise. Voir 1994 Op. Va. Att'y Gen. 99.
Pour obtenir des licences multiples, une entreprise doit exercer des activités commerciales distinctes clairement identifiables et pas seulement des activités accessoires à l'activité principale. Dans l'affaire P.D. 97-257 (6/11/1997), le ministère a conclu que le terme "auxiliaire" se réfère à des activités commerciales qui sont subordonnées, subalternes, auxiliaires ou qui contribuent à l'activité commerciale principale de l'entreprise. La distinction entre une activité accessoire et une activité qui atteint le niveau d'une entreprise distincte peut souvent être réalisée en déterminant si l'activité examinée existe indépendamment de l'entreprise principale. En général, une activité qui n'est pas facturée séparément est présumée être accessoire à l'activité facturée, mais le fait d'indiquer séparément des frais pour différentes activités ne permet pas de présumer que chacune de ces activités est une entreprise distincte. Voir le titre 23 VAC 10-500-110 B.
Les faits suggèrent que le contribuable pourrait avoir exploité plusieurs entreprises. Le contribuable peut être engagé à la fois dans la vente et la location de biens immobiliers réhabilités.
Location de biens immobiliers
En général, les entreprises qui louent ou gèrent des biens immobiliers sont considérées comme fournissant des services immobiliers. Toutefois, le Va. Code § 58.1-3703 C 7 prévoit une exonération pour le propriétaire d'un bien immobilier qui loue certains biens immobiliers. Les hôtels, les motels, les gîtes motorisés, les tribunaux automobiles, les tribunaux touristiques, les parcs de caravanes, les maisons d'hébergement, les maisons de chambres et les pensions de famille sont spécifiquement exclus de l'exonération. En outre, les localités qui imposent une taxe sur les licences au 1, 1974 bénéficient d'une clause d'antériorité pour les dispositions de cette exemption.
Selon le contribuable, il loue les biens qui ne sont pas vendus après avoir été réhabilités. Il n'est pas clair si le contribuable loue des biens immobiliers uniquement s'il n'est pas en mesure de les vendre dans un délai raisonnable ou jusqu'à ce qu'il trouve un acheteur approprié, ou s'il réhabilite spécifiquement des biens immobiliers en vue de les louer. Si le contribuable ne fait que louer temporairement le bien jusqu'à ce qu'une vente soit conclue ou s'il loue avec l'option de vente, les recettes sont probablement accessoires par rapport à l'activité principale qui consiste à réhabiliter des biens immobiliers en vue de leur vente. En outre, les informations n'indiquent pas le type de biens immobiliers que le contribuable réhabilite. Si elle transforme des maisons en pensions de famille, elle peut exercer une activité imposable de location de biens immobiliers.
DÉTERMINATION
Bien que le contribuable soutienne qu'il ne devrait pas être classé comme entrepreneur, il n'offre aucune alternative quant à la manière dont ses activités commerciales seraient classées. Elle affirme avoir été constituée dans le but d'investir dans l'immobilier, ce qu'elle admet être une activité de réhabilitation et de vente de biens immobiliers. Sur la base des déclarations du contribuable et des faits présentés, le Département conclut que le contribuable s'est engagé dans l'activité d'achat et de vente de produits pharmaceutiques.
réhabiliter des biens immobiliers et était soumis à l'impôt au même taux qu'un entrepreneur. Par conséquent, la classification du contribuable par le comté en tant qu'entrepreneur est confirmée.
Le contribuable a toutefois indiqué qu'il pourrait exercer plusieurs activités. Par conséquent, je renvoie cette affaire au comté en lui demandant d'examiner si le contribuable peut exercer une activité de location de biens immobiliers en plus de son activité licencieuse d'entrepreneur. Si le contribuable peut fournir au comté des preuves suffisantes qu'il loue également ses propres biens immobiliers, le comté doit adapter sa classification et ses évaluations en conséquence.
Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez appeler le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Craig M. Burns
Commissaire à la fiscalité
AR/841.D