Avril 22, 2015
Re : § 58.1-1821 Demande de crédit d'impôt pour la préservation des terres : Crédit d'impôt pour la préservation des terres
Chère ***** :
Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous contestez les ajustements apportés par le ministère à la demande de crédit d'impôt pour la préservation des terres (le crédit "" ) présentée par ***** (le contribuable "" ). Je vous prie de m'excuser pour le retard pris dans la réponse à votre appel.
FAITS
En février 2008, le contribuable, une LLC, a fait don d'un intérêten fief simple dans une parcelle de terrain située sur le site ***** (comté A). Suite à la cession, le contribuable a enregistré la donation auprès du ministère aux fins du crédit. Le contribuable a demandé et obtenu le crédit sur la base d'une évaluation réalisée par un tiers évaluateur indépendant engagé par le contribuable.
Le crédit a été attribué aux propriétaires, un mari et sa femme, du contribuable. Les propriétaires ont demandé une partie du crédit total dans leur déclaration d'impôt sur le revenu de Virginie pour les années fiscales 2008 et 2009. Le mari est décédé à l'adresse 2010. La déclaration de revenus commune pour 2010 et la déclaration de revenus de l'épouse pour 2011 ont toutes deux fait état d'une perte, de sorte que le crédit n'a pas été utilisé pour ces années.
Un examen ultérieur de la demande du contribuable a soulevé des questions quant à la valeur de la cession pour laquelle le crédit a été accordé. En conséquence, le département a demandé une évaluation à un évaluateur tiers indépendant. Sur la base de cette évaluation, le crédit a été réévalué. Le contribuable fait appel de la réévaluation du crédit, soutenant que son évaluateur a respecté les normes professionnelles reconnues et que la donation a été correctement évaluée dans son évaluation. Le contribuable a fourni une évaluation supplémentaire pour étayer sa position. Le contribuable affirme également que le département n'a pas ajusté le crédit accordé au mari et à la femme dans le délai de prescription.
DÉTERMINATION
Code de Virginie § 58.1-512 fournit un crédit pour 40% de la juste valeur marchande d'un bien immobilier ou d'un intérêt dans un bien immobilier donné à une organisation caritative éligible ou à un instrument du Commonwealth à des fins de conservation des terres admissibles. Pour pouvoir bénéficier du crédit, le don d'un intérêt dans un bien immobilier doit être considéré comme une déduction caritative au sens de l'article 170(h) de l'Internal Revenue Code (IRC).
Treasury Regulation § 1.170 et suivants. régit les contributions caritatives. En vertu de la loi sur le Trésor. Reg. § 1.170A-13(c)(3)(ii), une évaluation qualifiée doit inclure la juste valeur marchande estimée du bien à la date de l'apport. Trésor. Reg. § 1.170A-1(c)(2) La loi sur le marché intérieur précise que la juste valeur marchande est le prix auquel le bien changerait de main entre un acheteur et un vendeur consentants, aucun des deux n'étant contraint d'acheter ou de vendre et les deux ayant une connaissance raisonnable des faits. Dans le cas du contribuable, la question est celle de l'évaluation correcte de la servitude.
Code de Virginie § 58.1-512.1 C prévoit dans sa partie pertinente :
La juste valeur marchande d'un bien immobilier dans le cadre d'une donation qualifiée ne doit pas dépasser la valeur de l'usage le plus élevé et le meilleur (i) qui est compatible avec les exigences de zonage existantes ; (ii) pour lequel le bien était adaptable et nécessaire ou susceptible d'être nécessaire dans un avenir raisonnablement proche dans la zone immédiate dans laquelle le bien est situé ; (iii) qui tient compte de facteurs tels que, à titre d'illustration et sans limitation, les pentes, les plaines inondables et les conditions du sol de la propriété ; et (iv) pour lequel les routes existantes desservant la propriété sont suffisantes pour soutenir le développement commercial ou résidentiel dans le cas où il s'agit de l'utilisation la plus élevée et la meilleure proposée pour la propriété.
Description des biens donnés
A Le contribuable a fait don d'un intérêt en fief simple d'environ sept acres d'un terrain d'environ 43 acres composé de sept lots dont il est propriétaire. Cette parcelle était située dans un lotissement commercial. La propriété en question était de forme rectangulaire et s'étendait à l'arrière de chacun des sept lots. Une zone tampon d'environ 200 pieds est située derrière la propriété en question. Une partie de la propriété se trouve dans une zone inondable.
Le développement commercial adjacent était zoné pour un usage commercial général, mais la parcelle du contribuable était zonée pour un usage industriel général. Toutefois, le comté a indiqué qu'il serait prêt à modifier le zonage de la propriété à des fins commerciales générales.
Les actions militaires de la guerre civile se sont déroulées sur et autour de la propriété en question. L'acte de transfert reconnaît l'importance historique du site et, à ce titre, interdit tout développement sur la propriété.
Rapidité des évaluations
Le contribuable soutient que le département est forclos pour ajuster le montant du crédit réclamé pour les années fiscales terminées le 31, le 2008 et le 2009 parce qu'aucune cotisation n'a été émise pour ces années. Le Virginia Code § 58.1-312, à quelques exceptions près, exige que le département établisse les impôts omis dans un délai de trois ans à compter de la date d'échéance de la déclaration ou de la date effective de dépôt de la déclaration, selon la plus tardive des deux. Aucune des exceptions ne s'applique à cette situation. En conséquence, le ministère a été tenu d'établir des cotisations à l'encontre du mari et de la femme pour les exercices fiscaux terminés en décembre 31, 2008 et 2009 avant mai 1, 2012 et mai 1, 2013, respectivement. Étant donné qu'aucun ajustement n'a été apporté aux déclarations d'impôt sur le revenu de Virginie des époux 2008 et 2009, le ministère ne peut pas émettre de cotisations pour ces années imposables afin de refléter un quelconque ajustement du crédit.
Cependant, en vertu du Va. Code § 58.1-512 D 5 a, les contribuables qui ont bénéficié d'un crédit d'impôt pour la préservation des terres peuvent reporter le crédit sur 10 années consécutives, à l'exception de tout contribuable concerné par la limitation du crédit pour les années d'imposition 2009 à 2011, qui peut reporter le crédit sur 13 années consécutives. Dans ce cas, l'épouse dispose d'un crédit supplémentaire qui n'a pas encore été utilisé. À ce titre, le département peut réduire le montant du crédit reporté. En outre, des évaluations peuvent être émises au cours de la période de trois ans spécifiée dans le Va. Code § 58.1-312 résultant de toute dévaluation du crédit.
Évaluations
Dans le cadre du processus d'évaluation, les évaluateurs développent une estimation justifiée de la valeur marchande du bien évalué. Ce processus implique la collecte d'éléments de marché pour étayer une analyse des tendances de la valeur, des réactions des acheteurs et des vendeurs sur le marché et une interprétation correcte de ces faits. Virginia Code § 58.1-512 exige qu'une évaluation soit conforme aux Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) pour être considérée comme valide. Voir les lignes directrices pour les évaluations qualifiées, publiées en tant que document public (P.D.) 07-9 (3/12/2007).
Le processus d'évaluation comprend généralement trois approches pour déterminer la valeur : l'approche par les coûts, l'approche par la comparaison des ventes et l'approche par la capitalisation des revenus. Vous trouverez ci-dessous une brève description de chaque technique :
L'APPROCHE DU COÛT: Une procédure d'évaluation utilisant les coûts de remplacement ou de reproduction amortis des améliorations, plus la valeur du terrain, comme base d'estimation de la valeur marchande. L'hypothèse sous-jacente est la plus fiable lorsque les améliorations sont relativement récentes et qu'elles constituent l'utilisation la plus élevée et la meilleure du terrain.
L'APPROCHE DE LA COMPARAISON DES VENTES: Une procédure d'évaluation utilisant les prix de vente de biens immobiliers entiers similaires au bien en question comme base d'estimation de la valeur marchande. La nature et l'état de chaque vente sont analysés en tenant compte des caractéristiques dissemblables. L'approche par comparaison des ventes donne une bonne indication de la valeur lorsqu'il existe des données fiables concernant un nombre suffisant de ventes sur le marché.
L'APPROCHE DE LA CAPITALISATION DES REVENUS: Une procédure d'évaluation utilisant la capitalisation des revenus futurs attendus comme base pour l'estimation de la valeur marchande. Dans cette approche, il existe une relation directe entre le montant des revenus d'un bien et sa valeur. Un taux de capitalisation approprié est utilisé pour estimer la valeur sur la base du revenu net d'exploitation anticipé du bien. Des facteurs tels que le risque, le temps, l'intérêt sur l'investissement en capital et la récupération de l'actif déprécié sont pris en compte pour obtenir un taux global. L'hypothèse sous-jacente à cette approche est qu'un acheteur informé ne paiera pas plus pour le bien en question que ce qu'il devrait payer pour un autre bien avec un flux de revenus d'un montant, d'une durée et d'une qualité comparables. Lors de l'analyse d'un terrain, l'approche de la capitalisation des revenus peut être présentée comme un flux de trésorerie actualisé et est connue sous le nom d'approche du développement de la subdivision.
La dernière étape du processus d'évaluation consiste à rapprocher les indications de valeur et l'estimation finale de la valeur. L'évaluateur examine chaque approche en fonction de la quantité et de la qualité des informations disponibles, ainsi que des particularités du bien concerné, et pondère chaque estimation de valeur. Le résultat est une conclusion finale de la valeur marchande de l'objet.
L'opinion d'un évaluateur sur la valeur d'un bien est basée sur l'utilisation la plus élevée et la meilleure possible du bien "." Selon l'Appraisal Institute's Dictionnaire de l'évaluation immobilière (Third Addition, 1993, p. 171), l'utilisation la plus élevée et la meilleure est définie comme suit :
L'utilisation légale et raisonnablement probable d'un terrain vacant ou d'une propriété améliorée, qui est physiquement possible, convenablement étayée, financièrement viable, et qui ne peut pas être utilisée à d'autres fins que celles pour lesquelles elle est prévue. et qui aboutit à la valeur la plus élevée. Les quatre critères auxquels l'utilisation optimale doit répondre sont l'autorisation légale, la possibilité physique, la faisabilité financière et la productivité maximale.
Donation simple
Les documents publics antérieurs du ministère traitaient de la donation de servitudes de conservation. En vertu de la loi sur le Trésor. Reg. § 1.170A-14(h)(3), la juste valeur marchande d'une servitude de conservation est déterminée par comparaison avec d'autres servitudes comparables. Toutefois, s'il n'existe pas de dossier substantiel de servitudes comparables, la juste valeur marchande d'une telle servitude, en règle générale, est la différence entre la juste valeur marchande de la propriété grevée par la servitude avant l'octroi de la servitude et la juste valeur marchande de la propriété grevée après l'octroi de la servitude. Trésor. Reg. § 1.170A-14(h)(3) stipule en outre que lors de la détermination des valeurs avant et après la servitude donnée, toute propriété détenue par le donateur qui est contiguë à la propriété restreinte par la servitude est incluse dans l'évaluation.
Dans ce cas, la donation était un intérêt en fief simple dans la propriété en question. Trésor. Reg. § 1.170A-14(h)(1) prévoit que "[l]a valeur de l'apport en vertu de la section 170 dans le cas d'un apport de la totalité des intérêts d'un contribuable dans un bien autre qu'un droit minier qualifié est la juste valeur marchande des droits de surface sur le bien apporté."
Évaluations du contribuable
Le contribuable a présenté deux évaluations. En plus de l'évaluation soumise avec sa demande de crédit, une deuxième évaluation a été soumise à la demande du Département. La méthode de comparaison des ventes a été utilisée pour chaque évaluation soumise.
Évaluation soumise avec la demande
La première évaluation a permis d'estimer l'ensemble de la parcelle de 43 acres avant la donation à16.16 millions de dollars. L'évaluation a permis d'estimer l'ensemble du terrain après la donation à13.16 millions de dollars. Ainsi, la valeur totale de la donation a été évaluée à3.0 millions de dollars, soit la différence entre la valeur "avant" de l'ensemble de la parcelle et la valeur "après" de l'ensemble de la parcelle.
Le contribuable soutient que la méthode d'évaluation utilisée dans la première évaluation répondait aux exigences de l'USPAP parce que la règle des normes 1-2 (e)(v) stipule qu'une évaluation doit identifier les caractéristiques de chaque segment physique de la propriété. Cette norme ne concerne que l'identification du caractère du bien. Règle des normes 1-4 (e) stipule que lorsque la valeur d'un bien entier a été établie et que l'évaluateur cherche à évaluer une partie du bien, la valeur de chaque partie doit être testée par l'analyse de ces données. L'évaluation jointe à la demande n'a pas porté sur le bien donné, mais sur l'ensemble du terrain qui contenait la parcelle donnée avant et après la donation, et sur la différence entre la donation et l'évaluation. En tant que telle, l'évaluation a violé la règle des normes 1-4 (e) de l'USPAP et n'est pas considérée comme une évaluation valide en vertu du Va. Code § 58.1-512.
Deuxième évaluation
Le contribuable a également fourni une évaluation supplémentaire du bien en question. Cette évaluation a permis d'estimer la propriété à environ1.37 millions de dollars. L'évaluateur a évalué le bien donné en déterminant un prix par mètre carré utilisable pour des biens comparables. qui a ensuite été multipliée par la superficie totale du bien en question pour en déterminer la valeur.
La deuxième évaluation du contribuable évalue le bien donné à une valeur nettement supérieure à celle de l'évaluation du département. La différence de valeur s'explique principalement par le fait que l'évaluation du ministère a considérablement réduit la valeur de la partie de la propriété située dans la plaine inondable et d'une autre partie de la propriété en raison de l'absence d'accès. La deuxième évaluation du contribuable n'a pas pris en compte les coûts supplémentaires liés à la construction d'une route et d'un égout.
Le contribuable soutient qu'il n'y a pas de diminution de valeur potentielle due au fait que la parcelle est située dans une plaine inondable parce que le risque d'inondation est faible. L'évaluation indique que l'existence de la plaine inondable n'a pas eu d'incidence sur l'évaluation. Le contribuable affirme également qu'une carte du système d'information géographique (SIG) incluse dans l'évaluation du ministère a placé par erreur le bien en question dans une zone tampon qui n'existe pas. Que la carte SIG soit exacte ou non, l'évaluateur du contribuable ne s'est pas appuyé sur cette carte dans son analyse.
Évaluation commandée par le département
Comme indiqué ci-dessus, le département a commandé une évaluation indépendante par un tiers ( "Department's Appraisal") à la suite de l'appel du contribuable. Cette évaluation a permis d'estimer le bien en question à0.267 millions de dollars. L'évaluateur a déterminé qu'environ un tiers de la propriété était utilisable en tant que propriété commerciale et qu'environ un tiers de la propriété en question avait une valeur minimale parce qu'elle se trouvait dans une plaine inondable. Elle a également déterminé qu'environ un autre tiers de la propriété ne serait pas accessible en raison de la partie de la propriété située dans la plaine inondable. L'évaluateur a trouvé des éléments de comparaison pour des biens commerciaux et des biens situés dans une plaine inondable. Il a également trouvé des comparables pour des biens dont la valeur ne serait maximisée que s'ils étaient contigus à d'autres biens. L'évaluateur a déterminé une valeur à l'acre pour les trois types de propriété et a ensuite soustrait un montant pour l'aménagement d'une route, d'un réseau d'eau et d'égouts.
CONCLUSION
La deuxième évaluation du contribuable et l'évaluation du ministère ont toutes deux fait l'objet d'un examen approfondi. L'avis d'évaluation de la propriété en question proposé par le service d'évaluation du ministère semble raisonnable et repose sur la meilleure analyse. En conséquence, j'estime que l'évaluation du département est la plus précise possible pour les biens donnés. Sur la base de cette détermination, le crédit a été correctement réévalué pour refléter l'avis d'évaluation offert par l'évaluateur du ministère.
Les articles du code de Virginia et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse suivante www.tax.virginia.gov dans la section Lois, arrêts et décisions du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette détermination, vous pouvez contacter ***** à l'Office de la politique fiscale, des appels et des décisions, à l'adresse suivante : *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Craig M. Burns
Commissaire aux impôts
AR/1-5127846669.B