22 décembre 2015
Re : § 58.1-1821 Application : Impôt sur le revenu des personnes physiques
Chère ***** :
Il s'agit de la réponse à votre lettre dans laquelle vous demandez le réexamen de la lettre de détermination du ministère, publiée en tant que document public (P.D.) 14-61 (4/30/2014), au ***** (le "Contribuable"), en ajustant le crédit d'impôt pour la préservation des terres (le "Crédit"). Je vous prie de m'excuser pour le retard pris dans la réponse à votre demande de réexamen.
FAITS
Dans l'affaire P.D. 14-61, le ministère a conclu que l'évaluation réalisée par un évaluateur tiers mandaté par le ministère constituait l'évaluation la plus raisonnable de la servitude donnée. Le contribuable demande un réexamen, affirmant que l'évaluation du département était fondée sur de nombreuses inexactitudes factuelles et des hypothèses erronées. Le contribuable a présenté trois évaluations qui ont été évaluées par le ministère dans les documents P.D. 14-61. Le contribuable a soumis des documents supplémentaires, y compris une évaluation supplémentaire ( "Fourth Appraisal").
DÉTERMINATION
Code de Virginie § 58.1-512 prévoit un crédit pour 40% de la juste valeur marchande d'un bien immobilier ou d'un intérêt dans un bien immobilier donné à une organisation caritative éligible ou à un instrument du Commonwealth à des fins de conservation des terres admissibles. Pour pouvoir bénéficier du crédit, le don d'un intérêt dans un bien immobilier doit être considéré comme une déduction caritative au sens de l'article 170(h) de l'Internal Revenue Code (IRC). En vertu de la loi sur le Trésor. Reg. § 1.170A-13(c)(3)(ii), une évaluation qualifiée doit inclure la juste valeur marchande estimée du bien à la date de l'apport.
Dans l'affaire P.D. 14-61, le département a estimé que les évaluateurs du contribuable étaient trop optimistes quant au potentiel de développement des parcelles, principalement parce qu'elles n'avaient pas accès à l'eau et aux égouts publics. Le ministère a également constaté que les éléments de comparaison utilisés par son évaluateur reflétaient plus fidèlement la propriété en question par leur taille et leur caractère rural.
Le contribuable affirme essentiellement que l'évaluateur du département a sous-évalué la donation parce qu'il n'a pas correctement pris en compte le potentiel de développement de la propriété concernée. Plus précisément, le contribuable fait valoir que l'évaluation du ministère n'a pas tenu compte de l'emplacement du bien dans une localité à forte croissance, de la facilité et du coût de l'adduction d'eau et de l'évacuation des eaux usées, ni des offres d'achat concernant des parcelles de terrain situées dans le périmètre du bien en question.
Évaluations
La quatrième évaluation a évalué la parcelle A avant la servitude à environ7.0 millions de dollars et la parcelle B à1.9 millions de dollars, soit une valeur totale avant la servitude de8.9 millions de dollars. L'évaluateur a évalué la propriété concernée après la servitude à environ0.8 millions de dollars. Ainsi, la valeur totale de la servitude a été évaluée à environ8.1 millions de dollars. L'évaluateur a conclu que la meilleure utilisation possible de la parcelle A était de la rezoner et de l'aménager à des fins commerciales. Elle a conclu que l'utilisation la plus élevée et la meilleure pour la parcelle B était de la développer à des fins résidentielles.
Le contribuable soutient que ses évaluations reflètent correctement la valeur de la servitude donnée. Elle affirme que l'évaluation du département n'a pas correctement analysé le potentiel commercial des propriétés concernées. Le contribuable soutient que le département a conclu à tort que le développement de la propriété en question serait entravé par l'absence d'eau et d'égouts publics, ainsi que par les mauvaises caractéristiques du sol. Le contribuable affirme également que la localité a soutenu le changement de zonage de la parcelle A, qui est passée d'un zonage agricole à un zonage commercial.
Code de Virginie § 58.1-512.1 A prévoit que "[c]haque évaluation estimant la valeur d'une donation sur laquelle les crédits doivent être basés doit utiliser une méthodologie appropriée et être adéquatement étayée par des preuves du marché." (souligné par l'auteur). Dans le cadre du P.D. 07-9 (3/12/2007), les lignes directrices pour les évaluations qualifiées, les normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation (USPAP) ont été incorporées dans les lignes directrices par référence. La règle des normes USPAP 1-3 stipule que l'évaluateur doit analyser les réglementations relatives à l'utilisation du sol, l'offre et la demande économiques et les tendances du marché.
Les deux évaluations que le contribuable a soumises avec ses demandes de crédit se sont contentées de discuter de l'aptitude physique du bien en question à être aménagé à des fins commerciales et résidentielles. Ils n'ont pas discuté des conditions économiques et des demandes de développement immobilier dans la zone du bien en question. La quatrième évaluation principalement a discuté des caractéristiques physiques du site. La seule référence faite au potentiel de développement immobilier au moment de la donation était un "léger ralentissement du marché" pour les ventes résidentielles et que "l'activité tant résidentielle que commerciale avait diminué de manière significative." Toutefois, elle a ajouté que "les données commerciales n'indiquaient pas un ralentissement précipité du marché."
L'évaluation du département a analysé les marchés commerciaux et résidentiels au moment de la donation. Il a observé que la demande de biens commerciaux dans le voisinage du bien en question s'était évaporée et que la seule construction commerciale ou industrielle à proximité du bien en question était un ancien bâtiment d'industrie légère et une installation de mini-entreposage. L'analyse indique que le développement commercial aurait d'abord eu lieu plus près du développement existant, dans des zones dotées de services publics et d'un zonage adéquat, avant de s'installer sur le terrain en question. En fait, un important projet commercial et résidentiel prévu à proximité de la propriété en question a été annulé à l'adresse 2007, bien que les promoteurs aient investi beaucoup de temps et d'argent. Ce projet était situé à un endroit plus souhaitable que la propriété en question, car les services publics et le zonage approprié étaient déjà en place.
L'évaluation du département a pris en compte le ralentissement économique de l'immobilier résidentiel à l'époque de la donation. Elle a indiqué que les prix des logements étaient en baisse et que le volume des ventes avait diminué de près de la moitié par rapport à son niveau le plus élevé. Il a également fait référence à l'augmentation marquée des saisies immobilières et des ventes à découvert. Les informations statistiques ont montré la diminution du nombre et du prix des maisons vendues et l'augmentation du nombre de jours pendant lesquels les maisons sont restées sur le marché.
Autres documents
En plus de la quatrième évaluation, le contribuable a fourni des documents montrant que le bien en question a été commercialisé auprès de diverses organisations à but non lucratif et de protection de la nature. Cet effort de marketing montre le désir du contribuable de développer la propriété, mais n'est pas pertinent dans l'évaluation de la donation. Cependant, sur le site 2008, le contribuable a reçu et refusé deux offres d'achat pour des parties de la parcelle A à un prix par mètre carré comparable à la valeur antérieure déterminée par la quatrième évaluation.
L'achat de la propriété aurait été subordonné au changement de zonage de la parcelle A, qui serait passée d'un zonage agricole à un zonage commercial. La parcelle A a été identifiée comme pouvant faire l'objet d'un rezonage conformément au plan d'ensemble de la localité. Le plan d'ensemble précise que "[l]'identification de zones de croissance potentielle dans le [futur] [I]et [l]e [p]lan n'est ni une garantie d'acceptation par la communauté ni un engagement de développement de la part du comté".
L'évaluation initiale du contribuable indique qu'un nouveau zonage est peu probable car les défenseurs de la guerre de Sécession s'opposeraient fortement à l'aménagement du site. En En outre, la demande d'immobilier d'entreprise a diminué dans les pays de l'Union européenne. des sites plus développés, où l'eau et les égouts sont facilement accessibles, s'ils ne sont pas déjà sur place. Au moment de la donation, aucune demande de rezonage n'avait été déposée auprès de la commune. Ainsi, le rezonage de la propriété en question était au mieux spéculatif et reflétait probablement le potentiel de développement de la propriété. Par conséquent, les prix d'offre du lot A de la propriété en question ne peuvent pas être pris en compte pour évaluer la donation.
CONCLUSION
Après avoir examiné toutes les informations fournies, j'estime que le potentiel de développement de la propriété concernée était plus limité avant la servitude que ne l'ont proposé les évaluateurs du contribuable en raison de la faiblesse des conditions économiques de l'immobilier à l'époque de la donation et de l'incertitude du rezonage. Ainsi, je suis d'avis que les évaluations de la propriété en question avant qu'elle ne soit grevée par la servitude, telles qu'elles figurent dans les évaluations du contribuable, étaient excessives. En outre, j'estime que l'évaluateur du département a fondé son analyse sur le potentiel de développement limité de la propriété concernée au moment de la donation. Par conséquent, ma décision dans l'affaire P.D. 14-61 est confirmée.
Sur la base de cette détermination, les cotisations émises à l'encontre des personnes réclamant le crédit transféré par le contribuable sont maintenues. Le Département émettra des factures actualisées avec les intérêts courus. Les particuliers doivent payer le solde impayé dans les 30 jours suivant la date de la facture afin d'éviter l'accumulation d'intérêts supplémentaires.
Les articles du code de Virginia et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse suivante www.tax.virginia.gov dans la section Lois, règles & Décisions du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Craig M. Burns
Commissaire à la fiscalité
AR/1-5773578500.B