10 novembre 2015
Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement
Chère ***** :
La présente répond à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement des taxes d'enregistrement locales et d'État payées par ***** (le contribuable "" ) pour l'enregistrement d'un acte.
FAITS
Le contribuable a acheté un bien faisant l'objet d'un droit de bail. La vente comprenait le terrain sous-jacent, mais pas les améliorations. En janvier 2015, le contribuable a présenté un acte pour enregistrement au greffier du tribunal de circuit de ***** (le comté de "" ). Le comté a imposé une taxe d'enregistrement, y compris une taxe de désengorgement régional (RCRF), sur la base de la juste valeur marchande du terrain, qui était supérieure à la contrepartie de la cession de l'intérêt immobilier.
En vertu d'un accord écrit distinct avec le vendeur, le contribuable a payé toutes les taxes et tous les frais d'enregistrement. Le contribuable a déposé une demande de remboursement, soutenant que les taxes d'enregistrement locales et d'État auraient dû être basées sur la valeur du terrain sous-jacent, telle qu'elle a été déterminée par l'évaluation du contribuable.
DÉTERMINATION
Code de Virginie § 58.1-800 et seq. impose la taxe d'État sur l'enregistrement des documents relatifs aux transactions immobilières. Une taxe d'enregistrement est imposée sur tout instrument admis à l'enregistrement, à moins qu'il n'en soit exempté par la loi. En vertu du Va. Code § 58.1-801, une taxe d'enregistrement d'État est imposée sur les actes à un taux de 25¢ sur chaque $.100 ou une fraction de celle-ci de la contrepartie ou de la valeur réelle du bien transmis, le montant le plus élevé étant retenu. Le Virginia Code § 58.1-802 impose une taxe supplémentaire de 50¢ sur chaque dollar500 ou fraction de dollar, à l'exclusion de tout privilège ou charge subsistant sur le bien au moment de la vente, sur la valeur la plus élevée entre la valeur réelle du bien transféré et la contrepartie de la vente. Toute ville ou tout comté peut imposer une taxe d'enregistrement égale à 1/3 du montant de la taxe d'enregistrement de l'État. Voir Va. Code § 58.1-814. En outre, le RCRF est destiné à financer des améliorations dans le domaine des transports et est imposé et collecté sous la forme d'une taxe d'enregistrement conformément à l'article 58.1-802.2. du code de la Virginie. Voir Op. Att'y Gen. 13-069 (9/20/2013). Elle est imposée de la même manière que l'impôt du concédant, au taux de 150 sur chaque dollar100 ou fraction de ce montant.
Une charge est "une créance ou une obligation qui est attachée à un bien ou à un autre droit et qui peut en diminuer la valeur, comme un privilège ou une hypothèque ; tout droit de propriété qui n'est pas un droit de propriété." Black's Law Dictionary 568 (8th ed. 2004). En tant que droit de propriété qui n'est pas un droit de propriété, le droit de bail est une charge.
Le contribuable soutient que la valeur réelle d'un bien immobilier aux fins de la taxe d'enregistrement est sa valeur à son utilisation actuelle, et non à son utilisation la plus élevée et la meilleure. Le contribuable affirme que la valeur d'usage évaluée par le comté, qui était inférieure à la juste valeur marchande évaluée, était plus représentative de la valeur réelle du terrain. Toutefois, le contribuable demande en fin de compte au département d'accepter la juste valeur marchande déterminée par une évaluation, un montant supérieur à la valeur d'utilisation évaluée par le comté, mais inférieur à la juste valeur marchande évaluée.
Aux fins de la taxe d'enregistrement, la valeur réelle est synonyme de juste valeur marchande. Voir 1984-85 Va. Op. Atty. Gen. 378. La Cour suprême de Virginia a défini la juste valeur marchande comme le prix négocié par un vendeur sans obligation de vendre et un acheteur sans obligation d'acheter. Voir idem, citant Tuckahoe Woman's Club v. City of Richmond, 199 Va. 734, 101 S.E.2d 571 (1958). En outre, la valeur marchande d'un terrain est déterminée en tenant compte des différentes utilisations possibles du terrain, et pas seulement des utilisations auxquelles un propriétaire particulier peut être limité. Voir Fairfax County Park Authority c. Virginia Department of Transportation, 247 Va. 259, 262, 440 S.E.2d 610, 612 (1994). Toutefois, si un terrain est tellement voué à une utilisation particulière qu'il ne peut être utilisé à d'autres fins sur le plan économique, il convient de tenir compte de l'utilisation prévue pour le terrain lors de la détermination de la valeur marchande. Id.
Les localités qui ont adopté un plan d'occupation des sols peuvent adopter une ordonnance prévoyant l'imposition de la valeur d'usage et l'évaluation des biens immobiliers classés pour un usage agricole, horticole, forestier ou d'espace ouvert en vertu du Va. Code § 58.1-3230. Voir Va. Code § 58.1-3231. L'objectif de l'évaluation de la valeur d'usage est d'encourager la préservation des terrains pour de telles utilisations en atténuant les pressions qui forcent la conversion de ces terrains à des utilisations plus intensives et qui sont attribuables en partie à des évaluations à des valeurs incompatibles avec leur utilisation et leur préservation à de telles fins. Voir 1997 Va. Op. Atty.Gen. 196, fn. 5. Les évaluations de la valeur d'usage sont donc destinées à alléger la charge de l'impôt foncier local sur les terres utilisées à des fins agricoles, horticoles, forestières ou d'espace ouvert, et ces évaluations ne sont pas nécessairement basées sur les utilisations les plus élevées et les meilleures. Dans le cas présent, le comté a adopté une telle ordonnance et il apparaît que le terrain s'est vu attribuer une valeur d'usage pour l'utilisation d'espaces ouverts sur laquelle l'impôt foncier local a été basé. En vertu de la loi, cet allègement est toutefois spécifique à l'impôt local sur les biens immobiliers et ne s'applique pas aux impôts d'enregistrement locaux et d'État en vertu du Va. Code § 58.1-800 et seq. Par conséquent, la valeur d'usage n'est pas synonyme de valeur réelle aux fins de la taxe d'enregistrement.
Dans ce cas, le comté a basé les taxes d'enregistrement sur la juste valeur marchande du terrain, qui était supérieure à la valeur d'usage. La valeur estimée d'un bien immobilier bénéficie d'une très forte présomption d'exactitude dans la détermination de la juste valeur marchande. Voir Shoosmith Bros. v. County of Chesterfield, 268 Va. 241, 601 S.E.2d 641 (2004) et Tidewater Psychiatric Institute, Inc. v. Virginia Beach, 256 Va. 136, 501 S.E.2d 761 (1998). Le greffier du circuit court n'est pas tenu d'utiliser la valeur imposable à l'exclusion d'autres informations fiables concernant la juste valeur marchande actuelle. S'il peut être démontré par des preuves claires et convaincantes que la valeur imposable ne reflète pas la juste valeur marchande à la date de la transaction, le greffier est habilité à s'appuyer sur ces preuves pour déterminer le montant approprié de la taxe d'enregistrement. Voir le document public 00-97 (5/26/2000), le document public 06-77 (8/23/2006), et le document public 12-61 (4/27/2012).
L'évaluation du contribuable a attribué une juste valeur marchande au terrain qui était inférieure à la juste valeur marchande évaluée par le comté. L'évaluation a défini la valeur marchande comme étant "le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait rapporter sur un marché concurrentiel et ouvert, dans toutes les conditions requises pour une vente équitable, l'acheteur et le vendeur agissant chacun avec prudence et en connaissance de cause, et en supposant que le prix n'est pas influencé par des stimuli indus." Selon le Département, la définition de l'évaluation est conforme à la définition de la juste valeur marchande donnée par la Cour suprême de Virginie dans l'affaire Tuckahoe Woman's Club. En outre, il apparaît que l'évaluation a pris en compte l'utilisation optimale du terrain et a conclu que le terrain, s'il était vacant, continuerait à être utilisé comme espace ouvert ou récréatif à l'usage commun des résidents de l'ensemble résidentiel environnant. Bien que le département n'exprime aucune opinion quant à la validité de cette conclusion, la prise en compte des autres utilisations possibles du terrain était nécessaire pour satisfaire au critère de détermination de la juste valeur marchande établi par la Cour dans l'affaire Fairfax County Park Authority.
En fin de compte, la détermination de la valeur d'un bien immobilier est entièrement factuelle et il est préférable qu'elle soit effectuée par une personne connaissant parfaitement le bien lui-même et les conditions du marché local. Cette responsabilité incombe au greffier lorsque la valeur doit être déterminée à des fins fiscales. Voir P.D. 91-146 (8/2/1991).
Le département enverra donc une copie de cette lettre au greffier du comté et demandera que la valeur réelle du terrain sous-jacent sans améliorations soit déterminée, en tenant compte de l'évaluation du contribuable et de toutes les autres informations pertinentes et fiables disponibles. En outre, la valeur du droit transmis doit être déterminée en excluant la valeur du droit de bail aux fins du calcul de l'impôt du concédant et du FCR. Lorsque le comté informe le département des valeurs correctes, le département ajuste les taxes d'enregistrement et le RCRF et procède à un remboursement le cas échéant. Un remboursement de la taxe locale d'enregistrement sera effectué par le comté si cela s'avère nécessaire.
Les articles du Code de Virginia et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse suivante www.tax.virginia.gov dans la section Lois, règles & Décisions du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Craig M. Burns
Commissaire à la fiscalité
AR/1-6028410823.M