Décisions du commissaire fiscal

Re : § 581-1821 Application : Crédit d'impôt pour la préservation des terres

Chère ***** :

Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous contestez les ajustements apportés par le ministère à la demande de crédit d'impôt pour la préservation des terres (le crédit "" ) présentée par ***** (les contribuables "" ). Je vous prie de m'excuser pour le retard pris dans la réponse à votre appel.



En décembre 2008, les contribuables ont cédé une servitude de conservation sur deux terrains adjacents ("Parcel A" et "Parcel B") au ***** ( "Town"). Suite à la cession de la servitude, les contribuables ont enregistré leur donation auprès du Département aux fins du crédit. Les contribuables ont demandé et obtenu un crédit sur la base d'une évaluation réalisée par un tiers évaluateur indépendant engagé par les contribuables. Par la suite, les contribuables ont transféré le crédit à des personnes non apparentées.

Dans le cadre de l'examen, le département a commandé une évaluation à un évaluateur tiers. Sur la base de cette évaluation, le crédit a été réévalué et des cotisations ont été émises à l'encontre des personnes qui ont reçu les crédits transférés. Les contribuables font appel de la réévaluation du crédit, soutenant que leur évaluateur a suivi les normes professionnelles reconnues et que la servitude a été correctement évaluée dans son évaluation.



Code de Virginie § 58.1-512 prévoit un crédit pour 40% de la juste valeur marchande d'un bien immobilier ou d'un intérêt dans un bien immobilier donné à une organisation caritative éligible ou à un instrument du Commonwealth à des fins de conservation des terres admissibles. Pour pouvoir bénéficier du crédit, le don d'un intérêt dans un bien immobilier doit être considéré comme une déduction caritative au sens de l'article 170(h) de l'Internal Revenue Code (IRC).

Treasury Regulation § 1.170 et suivants. régit les contributions caritatives. En vertu de la loi sur le Trésor. Reg. § 1.170A-13(c)(3)(ii), une évaluation qualifiée doit inclure la juste valeur marchande estimée du bien à la date de l'apport. En outre, le Treas. Reg. § 1.170A-1(c)(2) précise que la juste valeur marchande est le prix auquel le bien changerait de mains entre un acheteur et un vendeur consentants, aucun des deux n'étant contraint d'acheter ou de vendre et les deux ayant une connaissance raisonnable des faits. Dans le cas des contribuables, la question est celle de l'évaluation correcte de la servitude.

Code de Virginie § 58.1-512.1 C prévoit dans sa partie pertinente :

• • La juste valeur marchande d'un bien immobilier dans le cadre d'une donation qualifiée ne doit pas dépasser la valeur de l'usage le plus élevé et le meilleur (i) qui est compatible avec les exigences de zonage existantes ; (ii) pour lequel le bien était adaptable et nécessaire ou susceptible d'être nécessaire dans un avenir raisonnablement proche dans la zone immédiate dans laquelle le bien est situé ; (iii) qui tient compte de facteurs tels que, à titre d'illustration et sans limitation, les pentes, les plaines inondables et les conditions du sol de la propriété ; et (iv) pour lequel les routes existantes desservant la propriété sont suffisantes pour soutenir le développement commercial ou résidentiel dans le cas où il s'agit de l'utilisation la plus élevée et la meilleure proposée pour la propriété.

Description de la servitude

La servitude a été placée sur deux parcelles adjacentes. La parcelle A a été zonée commerciale et dispose d'une grande superficie le long de deux routes. Un grand bâtiment médical avec un parking associé se trouve sur la propriété. ***** ( "Creek") traverse une partie de la propriété et près de la moitié de la parcelle était déjà grevée d'une servitude avant la donation. Environ la moitié de la parcelle se trouve dans la plaine inondable associée au ruisseau. Cette parcelle a fait l'objet d'un développement et comporte des parcelles non améliorées, dont la majorité se trouve en dehors de la plaine inondable et de la servitude. Sur le site 2010, un établissement de restauration rapide et le parking associé ont été achevés. Cette amélioration ayant été réalisée après la date de la donation, elle n'est pas prise en compte dans l'évaluation de la servitude.

La parcelle B comportait un grand nombre de pieds le long d'une route, mais il n'y a pas d'améliorations sur la propriété. Le ruisseau traverse cette parcelle et il n'y a pas d'accès à une partie de la propriété depuis la route. Environ la moitié de la parcelle se trouve dans la plaine inondable associée au ruisseau et plus de la moitié de la parcelle était déjà grevée d'une servitude avant la donation.

Plaines d'inondation et marges de recul

L'ordonnance de zonage de la ville pour les propriétés commerciales traite de l'aménagement des propriétés situées dans une zone inondable. Elle traite également de l'utilisation des propriétés adjacentes à des rivières panoramiques ou à des cours d'eau importants. Les propriétés situées dans une zone inondable peuvent être utilisées pour certaines activités agricoles et récréatives. Toutefois, aucune structure ne peut être construite dans une zone inondable, à l'exception des aires de stationnement, de stockage et de chargement. Les propriétés situées dans une zone inondable peuvent également être utilisées pour le calcul de la densité pour l'ensemble de la parcelle. Une partie des parcelles A et B grevées par la servitude se trouve dans une zone inondable.

L'ordonnance sur les marges de recul interdit la construction de nouveaux bâtiments, structures, parkings ou autres services imperméables à moins d'un certain nombre de mètres d'une rivière ou d'un ruisseau. Dans ce cas, le ruisseau était soumis à l'ordonnance de retrait et traversait à la fois la parcelle A et la parcelle B.

Évaluations

Dans le cadre du processus d'évaluation, les évaluateurs développent une estimation justifiée de la valeur marchande du bien évalué. Ce processus implique la collecte d'éléments de marché pour étayer une analyse des tendances de la valeur, des réactions des acheteurs et des vendeurs sur le marché et une interprétation correcte de ces faits. Code de Virginie § 58.1-512 exige qu'une évaluation soit conforme aux normes USPAP pour être considérée comme valide. Voir le Lignes directrices pour des évaluations qualifiées, délivré en tant que document public (P.D.) 07-9 (3/12/2007).

Le processus d'évaluation comprend généralement trois approches pour déterminer la valeur : l'approche par les coûts, l'approche par la comparaison des ventes et l'approche par la capitalisation des revenus. Vous trouverez ci-dessous une brève description de chaque technique :

• • Le service APPROCHE DU COÛT: Une procédure d'évaluation utilisant les coûts de remplacement ou de reproduction dépréciés des améliorations, plus la valeur du terrain, comme base pour estimer la valeur marchande. L'hypothèse sous-jacente est la plus fiable lorsque les améliorations sont relativement récentes et qu'elles constituent l'utilisation la plus élevée et la meilleure du terrain.

• • Le service APPROCHE PAR COMPARAISON DES VENTES: Une procédure d'évaluation utilisant les prix de vente de biens entiers similaires au bien en question comme base d'estimation de la valeur marchande. La nature et l'état de chaque vente sont analysés en tenant compte des caractéristiques dissemblables. L'approche par comparaison des ventes donne une bonne indication de la valeur lorsqu'il existe des données fiables concernant un nombre suffisant de ventes sur le marché et leur qualité.

• • Le service APPROCHE PAR CAPITALISATION DES REVENUS: Une procédure d'évaluation utilisant la capitalisation des revenus futurs attendus comme base d'estimation de la valeur marchande. Dans cette approche, il existe une relation directe entre le montant des revenus d'un bien et sa valeur. Un taux de capitalisation approprié est utilisé pour estimer la valeur sur la base du revenu net d'exploitation anticipé du bien. Des facteurs tels que le risque, le temps, l'intérêt sur l'investissement en capital et la récupération de l'actif déprécié sont pris en compte pour obtenir un taux global. L'hypothèse sous-jacente à cette approche est qu'un acheteur informé ne paiera pas plus pour le bien en question que ce qu'il devrait payer pour un autre bien avec un flux de revenus d'un montant, d'une durée et d'une qualité comparables. Lors de l'analyse d'un terrain, l'approche de la capitalisation des revenus peut être présentée comme un flux de trésorerie actualisé et est connue sous le nom d'approche du développement de la subdivision.

La dernière étape du processus d'évaluation consiste à rapprocher les indications de valeur et l'estimation finale de la valeur. L'évaluateur examine chaque approche en fonction de la quantité et de la qualité des informations disponibles, ainsi que des particularités du bien concerné, et pondère chaque estimation de valeur. Le résultat est une conclusion finale de la valeur marchande de l'objet. L'opinion d'un évaluateur sur la valeur d'un bien est basée sur l'utilisation la plus élevée et la meilleure possible du bien "." Selon l'Appraisal Institute's Dictionnaire de l'évaluation immobilière (Third Addition, 1993, p. 171), l'utilisation la plus élevée et la meilleure est définie comme suit :

• • L'utilisation légale et raisonnablement probable d'un terrain vacant ou d'une propriété améliorée, qui est physiquement possible, qui bénéficie d'un soutien approprié, qui est financièrement réalisable et qui aboutit à la valeur la plus élevée. Les quatre critères auxquels doit répondre l'utilisation optimale sont l'admissibilité juridique, la possibilité physique, la faisabilité financière et la productivité maximale.

L'appréciation des contribuables

Les contribuables ont fait appel à un ingénieur pour déterminer le nombre de mètres carrés de propriété commerciale aménageable pour les deux parcelles avant et après la servitude. L'évaluateur des contribuables a utilisé ces mètres carrés pour calculer la valeur des servitudes.

L'évaluateur a évalué la parcelle A avant la servitude à environ4.9 millions de dollars et l'a évaluée après la servitude à environ2.9 millions de dollars. L'évaluateur a évalué la valeur de la parcelle B avant la servitude à environ5.3 millions de dollars et l'a évaluée après la servitude à environ2.9 millions de dollars. Ainsi, la valeur totale de la servitude a été évaluée à environ4.4 millions de dollars.

L'examen effectué par le département montre que l'évaluation des contribuables pose des problèmes. La propre étude technique des contribuables montre qu'une partie importante de la propriété grevée par la servitude se trouve dans la zone inondable ou dans la zone de retrait du ruisseau. Les deux parcelles comportent également des zones humides. L'ordonnance de zonage de la ville limite considérablement le nombre d'aménagements autorisés dans la zone inondable et la zone de retrait. Une partie du terrain est soumise à des contraintes, ce qui signifie que seuls des parkings et des entrepôts extérieurs peuvent être ajoutés. D'autres parties de la propriété ne peuvent pas être construites du tout en raison du ruisseau, des zones humides et de la marge de recul.

L'évaluation des contribuables ne semble pas tenir compte de la perte de terrain aménageable dans la servitude. L'évaluation décrit la zone inondable et la marge de recul du ruisseau dans sa description de la servitude. Cependant, la zone inondable et la marge de recul ne semblent pas réduire l'évaluation de la servitude. L'évaluation indique que la parcelle "doit faire l'objet de travaux sur le site" et qu'elle inclut les coûts de la conduite d'eau, de la conduite d'égout et du remblayage. Cela semble indiquer que la partie de la parcelle sur laquelle se trouve la servitude était entièrement aménageable avec des améliorations, même si l'ordonnance de zonage locale interdisait l'aménagement de cette zone. En outre, l'évaluation ne semble pas tenir compte de l'absence d'accès à une partie de la parcelle B qui est séparée de la route par le ruisseau.

Les contribuables soutiennent que leur évaluation a respecté toutes les exigences applicables, y compris les Uniform Standards of Professional Appraisals Practice (USPAP), l'Internal Revenue Code (IRS) et les réglementations du Trésor qui s'y rapportent, ainsi que la loi sur les impôts. Code de Virginie. Ils affirment que l'évaluateur a une grande expérience des évaluations dans le comté où se trouve la ville et que l'évaluation est basée sur une étude d'ingénierie réalisée par un ingénieur expérimenté. Les contribuables soutiennent également que le département ne peut pas ignorer leur évaluation parce qu'ils n'ont pas prouvé qu'elle était "fausse et frauduleuse."

Le département n'a pas ignoré l'évaluation des contribuables. Sous Code de Virginie § 58.1-512, la juste valeur marchande d'un Crédit doit être justifiée par une évaluation qualifiée réalisée par un évaluateur qualifié. En tant que tel, le département a le devoir de s'assurer que les servitudes de conservation données sont évaluées à leur juste valeur marchande. Code de Virginie § 58.1-512 D 6 permet au département de réaliser des audits afin de vérifier la valeur des crédits accordés. Afin de confirmer correctement la juste valeur marchande d'une servitude, le département commandera une évaluation à un évaluateur tiers indépendant. Dans le cas présent, le département a examiné l'évaluation des contribuables et a constaté que la méthode d'évaluation n'était pas satisfaisante. Elle a donc demandé à un tiers indépendant de procéder à une évaluation afin de déterminer la juste valeur marchande de la servitude.

Évaluation par un tiers

Comme indiqué plus haut, le département a commandé une évaluation indépendante par un tiers à la suite de l'appel interjeté par le contribuable. Après avoir examiné cette évaluation, je suis convaincu que l'évaluation préparée par ***** (l'évaluateur tiers "" ) reflète le plus fidèlement la valeur de la servitude concernée.

L'évaluateur tiers a évalué l'ensemble de la propriété avant la servitude à environ3.3 millions de dollars et l'a évaluée après la servitude à environ2.8 millions de dollars, ce qui fait que la servitude est évaluée à environ500,000.

L'évaluateur a utilisé l'approche de la comparaison des ventes avec cinq biens comparables, avec des ajustements basés sur l'emplacement, la taille et les caractéristiques physiques de ces biens. L'évaluateur a ensuite calculé la valeur par pied carré de chaque comparable et a calculé le point médian approximatif de la valeur par pied carré. L'évaluateur a ensuite pris la superficie totale de la servitude et l'a multipliée par ce point médian pour obtenir la valeur antérieure. L'évaluateur a calculé la valeur de la propriété après la servitude en multipliant le prix du terrain non aménagé par mètre carré de surface constructible par la quantité de terrain aménageable restant après la servitude.

Les contribuables soutiennent que l'évaluateur du département n'était pas compétent, comme l'exige l'USPAP, parce qu'il n'avait pas d'expérience dans la réalisation d'évaluations dans le comté où se trouve la ville et qu'il ne connaissait pas le marché et la zone géographique. L'USPAP exige que lorsqu'un évaluateur procède à une évaluation dans une localité qu'il ne connaît pas, il consacre suffisamment de temps à la compréhension du marché et des lieux concernés. Dans ce cas, l'évaluateur tiers avait réalisé des évaluations de servitudes de conservation dans tout l'État de Virginie. L'évaluateur s'est rendu à plusieurs reprises dans la ville pour se familiariser avec la région et a rencontré à plusieurs reprises l'administrateur du zonage de la ville. Le tiers évaluateur a donc rempli son obligation de comprendre le marché et l'emplacement des parcelles A et B conformément à l'USPAP.

Les contribuables soutiennent en outre que les éléments de comparaison choisis par l'évaluateur n'étaient pas valables parce qu'il existait des ventes comparables plus appropriées. L'évaluateur a utilisé des sites plus vastes présentant un certain potentiel de développement plutôt que de petits lots déjà aménagés. En raison de la nature unique des parcelles en question et de l'absence relative de ventes de grandes parcelles à l'époque des donations, l'identification d'éléments de comparaison a constitué un défi pour les deux évaluateurs. Les éléments de comparaison de l'évaluateur tiers appuient adéquatement sa conclusion.

Les contribuables affirment que l'évaluateur n'a pas pris en compte le prix de vente d'un lot de la parcelle A qui dépassait largement l'estimation du prix de vente de l'évaluateur. Cette estimation du prix de vente a été faite à la date de l'évaluation. La vente, identifiée par le contribuable, a eu lieu environ trois ans et demi après la date de la donation de la servitude. Les conditions du marché évoluent au fil du temps et les contribuables n'ont fourni aucun document indiquant la valeur actuelle de la vente au moment de la donation.

L'examen par le département de l'évaluation qu'il a commandée indique que l'évaluateur a pris en compte les restrictions relatives au développement de la propriété dans la servitude en raison de la marge de recul, des zones humides, de la zone inondable et de l'absence d'accès. Après avoir analysé l'évaluation commandée par le contribuable et l'évaluation commandée par le ministère, je suis d'avis que l'évaluation commandée par le ministère reflète le plus fidèlement la valeur de la servitude en question. Cette évaluation de la valeur de la propriété avant la servitude tient compte des charges inhérentes au développement des propriétés concernées. La valeur après la servitude est étayée par les hypothèses de l'évaluateur tiers. Le pourcentage de diminution semble raisonnable. En conséquence, le Département estime que l'évaluation par un tiers représente l'évaluation la plus précise de la servitude.


Les cotisations émises à l'encontre des personnes réclamant le crédit transféré par les contribuables sont confirmées. Le Département émettra des factures actualisées avec les intérêts courus. Les particuliers doivent payer le solde impayé dans les 30 jours suivant la date de la facture afin d'éviter l'accumulation d'intérêts supplémentaires.

Le service Code de Virginie Les sections citées sont disponibles en ligne à l'adresse suivante www.tax.virginia.gov dans la section Lois, arrêts et décisions du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) du ministère à l'adresse suivante : *****.

• • • • • • • • Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

Craig M. Burns
Commissaire à la fiscalité



AR/1-5064976828.B

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