Décisions du commissaire fiscal

Re : § 581-1821 Application : Crédit d'impôt pour la préservation des terres

Chère ***** :

Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous contestez les ajustements apportés par le ministère à la demande de crédit d'impôt pour la préservation des terres (le crédit "" ) présentée par le ***** (le contribuable "" ). Je vous prie de m'excuser pour le retard pris dans la réponse à votre appel.

En novembre 2008, le contribuable a cédé une servitude de conservation sur une parcelle de terrain située sur le site ***** (comté A). Suite à la cession de la servitude, le contribuable a enregistré la donation auprès du département pour les besoins du crédit. Le contribuable a demandé et obtenu un crédit sur la base d'une évaluation réalisée par un tiers évaluateur indépendant engagé par le contribuable. Par la suite, le contribuable a transféré le crédit à des personnes non apparentées.

Un examen ultérieur de la demande du contribuable a soulevé des questions sur la valeur de la servitude pour laquelle le crédit a été accordé. En conséquence, le département a demandé une évaluation à un évaluateur tiers indépendant. Sur la base de cette évaluation, le crédit a été réévalué et des cotisations ont été émises à l'encontre des personnes ayant reçu le crédit transféré. Le contribuable fait appel de la réévaluation du crédit, soutenant que son évaluateur a respecté les normes professionnelles reconnues et que la servitude a été correctement évaluée dans son évaluation. Le contribuable a fourni deux évaluations supplémentaires pour étayer sa position.

Code de Virginie § 58.1-512 prévoit un crédit pour 40% de la juste valeur marchande d'un bien immobilier ou d'un intérêt dans un bien immobilier donné à une organisation caritative éligible ou à un instrument du Commonwealth à des fins de conservation des terres admissibles. Pour pouvoir bénéficier du crédit, le don d'un intérêt dans un bien immobilier doit être considéré comme une déduction caritative au sens de l'article 170(h) de l'Internal Revenue Code (IRC).

Treasury Regulation § 1.170 et suivants. régit les contributions caritatives. En vertu de la loi sur le Trésor. Reg. § 1.170A-13(c)(3)(ii), une évaluation qualifiée doit inclure la juste valeur marchande estimée du bien à la date de l'apport. Trésor. Reg. § 1.170A-1(c)(2) précise que la juste valeur marchande est le prix auquel le bien changerait de mains entre un acheteur et un vendeur consentants, aucun des deux n'étant contraint d'acheter ou de vendre et les deux ayant une connaissance raisonnable des faits. Dans le cas du contribuable, la question est celle de l'évaluation correcte de la servitude.

Code de Virginie § 58.1-512.1 C prévoit dans sa partie pertinente :

• • La juste valeur marchande d'un bien immobilier dans le cadre d'une donation qualifiée ne doit pas dépasser la valeur de l'usage le plus élevé et le meilleur (i) qui est compatible avec les exigences de zonage existantes ; (ii) pour lequel le bien était adaptable et nécessaire ou susceptible d'être nécessaire dans un avenir raisonnablement proche dans la zone immédiate dans laquelle le bien est situé ; (iii) qui tient compte de facteurs tels que, à titre d'illustration et sans limitation, les pentes, les plaines inondables et les conditions du sol de la propriété ; et (iv) pour lequel les routes existantes desservant la propriété sont suffisantes pour soutenir le développement commercial ou résidentiel dans le cas où il s'agit de l'utilisation la plus élevée et la meilleure proposée pour la propriété.

Description de la servitude

La servitude a été placée sur deux terrains adjacents. L'une des parcelles (parcelle A) comprend environ 79 acres répartis sur deux parcelles fiscales différentes. La parcelle A s'étendait le long d'une grande artère, de deux routes plus petites et de la rivière ***** ( "River"). Une ligne de chemin de fer longeait également l'une des limites de la propriété. La parcelle A ne comportait aucune amélioration.

La deuxième parcelle (parcelle B) comprend environ 109 acres répartis en quatre parcelles fiscales. La parcelle B a une façade importante sur les deux petites routes et sur la rivière. ***** (la ville "" ) se trouve directement de l'autre côté de la rivière, dans le ***** (comté B). Une résidence et plusieurs bâtiments plus petits sont situés sur la parcelle B. Une partie de la parcelle B se trouve dans la plaine inondable de la rivière.

Les parcelles A et B étaient toutes deux zonées agricoles, mais se trouvaient à proximité d'une grande zone métropolitaine. Les utilisations autorisées en vertu de l'ordonnance agricole du comté comprennent l'agriculture et les habitations individuelles. En outre, un permis d'utilisation spéciale permettait certaines autres utilisations, y compris certaines utilisations communautaires et commerciales/industrielles. Le plan d'ensemble du comté prévoyait de modifier le zonage de la parcelle B en vue d'une utilisation commerciale.

Deux batailles de la guerre civile se sont déroulées sur le terrain en question, dont les vestiges, tels que les tranchées et les fondations de pont, sont encore visibles. La servitude reconnaissait l'importance historique du site et, à ce titre, imposait des restrictions substantielles à la propriété concernée, y compris l'interdiction de toute amélioration supplémentaire et la destruction des bâtiments historiques ou de la topographie.

Évaluations

Dans le cadre du processus d'évaluation, les évaluateurs développent une estimation justifiée de la valeur marchande du bien évalué. Ce processus implique la collecte d'éléments de marché pour étayer une analyse des tendances de la valeur, des réactions des acheteurs et des vendeurs sur le marché et une interprétation correcte de ces faits. Code de Virginie § 58.1-512 exige qu'une évaluation soit conforme aux normes USPAP pour être considérée comme valide. Voir le Lignes directrices pour des évaluations qualifiées, délivré en tant que document public (P.D.) 07-9 (3/12/2007).

Le processus d'évaluation comprend généralement trois approches pour déterminer la valeur : l'approche par les coûts, l'approche par la comparaison des ventes et l'approche par la capitalisation des revenus. Vous trouverez ci-dessous une brève description de chaque technique :

• • Le service APPROCHE DU COÛT: Une procédure d'évaluation utilisant les coûts de remplacement ou de reproduction dépréciés des améliorations, plus la valeur du terrain, comme base pour estimer la valeur marchande. L'hypothèse sous-jacente est la plus fiable lorsque les améliorations sont relativement récentes et qu'elles constituent l'utilisation la plus élevée et la meilleure du terrain.

• • Le service APPROCHE PAR COMPARAISON DES VENTES: Une procédure d'évaluation utilisant les prix de vente de biens entiers similaires au bien en question comme base d'estimation de la valeur marchande. La nature et l'état de chaque vente sont analysés en tenant compte des caractéristiques dissemblables. L'approche par comparaison des ventes donne une bonne indication de la valeur lorsqu'il existe des données fiables concernant un nombre suffisant de ventes sur le marché et leur qualité.

• • Le service APPROCHE PAR CAPITALISATION DES REVENUS: Une procédure d'évaluation utilisant la capitalisation des revenus futurs attendus comme base d'estimation de la valeur marchande. Dans cette approche, il existe une relation directe entre le montant des revenus d'un bien et sa valeur. Un taux de capitalisation approprié est utilisé pour estimer la valeur sur la base du revenu net d'exploitation anticipé du bien. Des facteurs tels que le risque, le temps, l'intérêt sur l'investissement en capital et la récupération de l'actif déprécié sont pris en compte pour obtenir un taux global. L'hypothèse sous-jacente à cette approche est qu'un acheteur informé ne paiera pas plus pour le bien en question que ce qu'il devrait payer pour un autre bien avec un flux de revenus d'un montant, d'une durée et d'une qualité comparables. Lors de l'analyse d'un terrain, l'approche de la capitalisation des revenus peut être présentée comme un flux de trésorerie actualisé et est connue sous le nom d'approche du développement de la subdivision.

La dernière étape du processus d'évaluation consiste à rapprocher les indications de valeur et l'estimation finale de la valeur. L'évaluateur examine chaque approche en fonction de la quantité et de la qualité des informations disponibles, ainsi que des particularités du bien concerné, et pondère chaque estimation de valeur. Le résultat est une conclusion finale de la valeur marchande de l'objet.

L'opinion d'un évaluateur sur la valeur d'un bien est basée sur l'utilisation la plus élevée et la meilleure possible du bien "." Selon l'Appraisal Institute's Dictionnaire de l'évaluation immobilière (Troisième édition, 1993, p. 171), l'utilisation optimale est définie comme suit :

• • L'utilisation légale et raisonnablement probable d'un terrain vacant ou d'une propriété améliorée, qui est physiquement possible, qui bénéficie d'un soutien approprié, qui est financièrement réalisable et qui aboutit à la valeur la plus élevée. Les quatre critères auxquels l'utilisation optimale doit répondre sont l'autorisation légale, la possibilité physique, la faisabilité financière et la productivité maximale.

Évaluations du contribuable

Le contribuable a présenté trois évaluations. Elle a soumis une évaluation avec sa demande de servitude de conservation, une évaluation révisée par le même évaluateur que celle soumise avec la demande, et une évaluation par un évaluateur différent de l'intérêt en fief simple de la parcelle A. L'approche de la comparaison des ventes a été utilisée avec chaque évaluation soumise.

Évaluation soumise avec la demande

L'évaluation soumise avec la demande de servitude de conservation a évalué la parcelle A avant la servitude à environ8.4 millions de dollars et la parcelle B à2.7 millions de dollars, soit une valeur totale avant la servitude de11.1 millions de dollars. L'évaluateur a évalué la propriété concernée après la servitude à environ1.5 millions de dollars. Ainsi, la valeur totale de la servitude a été évaluée à environ9.6 millions de dollars.

Évaluation révisée

L'évaluation révisée qui a été soumise avec la demande de servitude de conservation a évalué la parcelle A à environ9.5 millions de dollars et la parcelle B à4.2 millions de dollars, ainsi qu'une petite parcelle supplémentaire à environ0.9 millions de dollars, soit une valeur totale de14.5 millions de dollars avant la servitude. L'évaluateur a évalué la propriété concernée après la servitude à environ1.7 millions de dollars. Ainsi, la valeur totale de la servitude a été évaluée à environ12.8 millions de dollars.

L'évaluateur du contribuable a émis une évaluation révisée après la distribution des crédits. Cette évaluation comprenait trois parcelles contiguës appartenant au donateur, mais ne faisant pas partie de la servitude. Ces trois parcelles ont été incluses dans la parcelle B. En vertu de la loi sur le Trésor. Reg. § 1.170A-14(h)(3), une servitude de conservation inclut la partie de la propriété contiguë appartenant au donateur et à sa famille lors de la détermination de la valeur avant et après de la propriété lorsque la propriété est grevée d'une servitude de conservation.

Fee Simple Appraisal

Le contribuable a également fourni une évaluation de l'intérêt en fief simple de la parcelle A. Cette évaluation a évalué la parcelle A à environ7 millions de dollars avant l'exécution de la servitude. Cependant, aucune estimation de la valeur de la servitude n'a été faite afin d'établir le montant approprié du crédit émis. Par conséquent, l'évaluation déterminant la valeur en fief simple de la parcelle A ne sera pas abordée.

Évaluation commandée par le département

Comme indiqué plus haut, le département a commandé une évaluation indépendante par un tiers à la suite de l'appel interjeté par le contribuable. L'évaluateur a évalué la parcelle A avant la servitude à environ1.6 millions de dollars et la parcelle B à environ0.9 millions de dollars, soit une valeur totale avant la servitude d'environ2.5 millions de dollars. L'évaluateur a évalué la propriété concernée après la servitude à environ0.9 millions de dollars. Ainsi, la valeur totale de la servitude a été évaluée à environ1.6 millions de dollars. L'évaluation du département a porté sur les trois parcelles contiguës appartenant au donateur qui ne faisaient pas partie de la servitude, comme l'exige le Treas. Reg. § 1.170A-14(h)(3). L'évaluation a conclu que ces trois parcelles n'augmentaient pas la valeur de la servitude.

Analyse des évaluations

Les évaluations du contribuable évaluent la servitude à un niveau nettement supérieur à celui de l'évaluation du département. La différence de valeur résulte principalement des jugements portés sur l'utilisation optimale du bien en question. La propriété est actuellement zonée agricole, mais le comté en a désigné une partie comme devant faire l'objet d'un rezonage commercial à un moment donné dans l'avenir.

Les évaluations du contribuable ont permis de déterminer que les parcelles A et B, avant d'être grevées par la servitude, étaient destinées à un développement commercial et à un développement résidentiel, respectivement. L'évaluateur du département a conclu que l'usage le plus élevé et le meilleur de la parcelle A avant la servitude était de conserver la propriété jusqu'à ce que la demande justifie un changement de zonage pour un usage commercial de faible intensité ou un usage d'industrie légère. L'évaluateur du département a établi que l'usage le plus élevé et le meilleur de la parcelle B avant la servitude était un usage résidentiel rural et agricole.

Les évaluations du contribuable ont déterminé que l'usage le plus élevé et le meilleur de la propriété concernée après la servitude était la préservation historique. Les évaluations du département ont déterminé que l'utilisation la plus élevée et la meilleure de la propriété en question après avoir été grevée par la servitude était une propriété résidentielle et agricole plus grande.

Un facteur important pour déterminer l'utilisation optimale des parcelles A et B avant la servitude est la disponibilité de l'eau et des égouts ainsi que la qualité du sol. La propriété en question n'était pas desservie par les égouts et l'eau. Les améliorations actuellement situées sur la propriété reposaient sur un puits et une fosse septique. Le contribuable affirme que l'eau et les égouts seraient disponibles auprès de la ville. Les évaluations du contribuable reconnaissent l'absence d'eau ou d'égouts publics, mais incluent une étude permettant la construction d'un système de traitement sur place qui pourrait accueillir une petite auberge et un restaurant. L'évaluation du département a déterminé que les égouts et l'eau ne seraient pas fournis par la ville, mais qu'ils pourraient l'être par le comté A à une date indéterminée.

En raison de la nature unique des parcelles en question et de l'absence relative de ventes de grandes parcelles à l'époque des donations, l'identification d'éléments de comparaison a constitué un défi pour les deux évaluateurs. Ainsi, chaque évaluateur a utilisé des éléments de comparaison différents pour déterminer la valeur de la propriété concernée avant et après avoir été grevée par la servitude. L'évaluateur du contribuable a eu tendance à utiliser des parcelles plus petites et plus fortement développées. L'évaluation du département a eu tendance à utiliser de grandes parcelles à caractère plus rural. Cependant, les deux évaluateurs ont ajusté leurs comparables pour tenir compte de la taille, de l'emplacement, du zonage et d'autres facteurs.

Les évaluations du contribuable indiquent que le sol est marginal, mais que le contribuable a obtenu l'approbation d'un pédologue et du bureau d'urbanisme du comté pour onze sites résidentiels. L'évaluation du département a révélé que le sol présentait des qualités de retrait-gonflement, de faibles capacités de drainage et qu'il nécessiterait des améliorations supplémentaires en matière de drainage pour soutenir les bâtiments, les routes et d'autres installations. Bien que cela ne soit pas mentionné dans l'évaluation, le contribuable affirme que le sol ne présente aucun problème de drainage et que deux grands champs d'épuration ont été approuvés pour la propriété en question. L'évaluation du contribuable indique que le comté A a approuvé onze lots constructibles sur la parcelle B. Cependant, aucune preuve de cette approbation n'a été soumise au département avec les évaluations.

La propriété en question est située dans une zone rurale. La parcelle A se trouve en face d'une autoroute très fréquentée et il est prévu de la rezoner en zone commerciale. Les deux terrains bordent la rivière et offrent une vue sur celle-ci. Cependant, la propriété en question n'est pas desservie par les égouts et l'eau. Le contribuable indique que la ville fournira l'eau et les égouts à la propriété concernée. Il n'existe aucune preuve substantielle que la ville fournirait ces services, et le département estime qu'il est très improbable qu'une localité fournisse des services d'utilité publique à un terrain privé situé dans une localité différente. Rien ne prouve que le comté A étendra les réseaux d'eau et d'égout à la propriété en question dans un avenir prévisible. Le contribuable a fourni une étude qui prévoit la construction d'un système de traitement sur place qui pourrait soutenir un petit bed and breakfast et un restaurant de 100 places. Les chambres d'hôtes et le restaurant constituent un développement commercial limité qui ne valide pas les valeurs de la parcelle A établies par les évaluations du contribuable.

Le contribuable affirme que la zone métropolitaine est considérablement plus proche de la propriété en question que ce qui a été indiqué dans l'évaluation du ministère. Le contribuable soutient donc que l'évaluation du ministère sous-estime le nombre de navetteurs qui passeront par le bien en question. Indépendamment de la distance réelle, l'évaluation du ministère a reconnu que la propriété en question se trouvait à proximité de la zone métropolitaine. En tant que tel, le différend sur la distance n'a que peu d'importance.

Le contribuable soutient également que l'évaluateur du département n'était pas compétent, comme l'exige l'USPAP, parce qu'il n'avait pas d'expérience dans la réalisation d'évaluations dans le comté et qu'il ne connaissait pas le marché et la zone géographique. L'USPAP exige que lorsqu'un évaluateur procède à une évaluation dans une localité qu'il ne connaît pas, il consacre suffisamment de temps à la compréhension du marché et des lieux concernés. Dans ce cas, l'évaluateur du département a effectué des évaluations de servitudes de conservation dans l'ensemble du Commonwealth de Virginie. Il s'est rendu à plusieurs reprises dans le comté et sur le terrain en question pour se familiariser avec la région et a contacté des responsables locaux et des agents immobiliers. L'évaluateur du département a donc rempli son obligation de comprendre le marché et l'emplacement du bien en question, conformément à l'USPAP.

Après examen de toutes les informations fournies, le potentiel de développement des parcelles A et B était plus limité avant la servitude que ce que proposaient les évaluateurs du contribuable, en raison de l'absence d'eau et d'égouts publics. Je suis donc d'avis que les évaluations des parcelles A et B avant qu'elles ne soient grevées par la servitude, telles qu'elles figurent dans les évaluations du contribuable, sont excessives. En outre, les éléments de comparaison utilisés par l'évaluateur du ministère reflètent plus précisément la taille et le caractère rural de la propriété en question. Sur la base de cette analyse, j'estime que la valeur de la propriété concernée avant la servitude, telle qu'elle est indiquée dans l'évaluation commandée par le ministère, semble raisonnable et qu'il s'agit de la meilleure analyse.

Sur la base de cette détermination, les cotisations émises à l'encontre des personnes réclamant le crédit transféré par le contribuable sont maintenues. Le Département émettra des factures actualisées avec les intérêts courus. Les particuliers doivent payer le solde impayé dans les 30 jours suivant la date de la facture afin d'éviter l'accumulation d'intérêts supplémentaires.

Le service Code de Virginie Les sections citées sont disponibles en ligne à l'adresse suivante www.tax.virginia.gov dans la section Lois, arrêts et décisions du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) du ministère à l'adresse suivante : *****.

Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

Craig M. Burns
Commissaire à la fiscalité

AR/1-5127846669.B