14-44 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Taxe d'enregistrement

Description

Droits de bail ; taxe d'enregistrement

Sujet

Discussion sur les impôts locaux,

Propriété soumise à l'impôt,

Dossiers/retours/paiements,

Transactions taxables

Date d'émission

03-24-2014

24 mars 2014

Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement

Chère ***** :

La présente répond à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement des taxes d'État et locales payées par ***** (le contribuable "" ) pour l'enregistrement d'un acte. Je vous prie de m'excuser pour le retard pris dans la réponse à votre demande.

FAITS

Le contribuable était propriétaire d'un bien qui faisait l'objet d'un droit de bail détenu par une autre partie (le "Tenant"). Dans la même transaction, le Contribuable et le Locataire ont vendu leurs intérêts respectifs à un tiers (l'Acheteur "" ). Les cessions de bail et le contrat de vente prévoyaient que le titre de propriété et les droits de bail ne fusionneraient pas à la suite de la vente. L'acte prévoyait également que le bien était cédé sous réserve des droits de bail.

En mars, 2013, le contribuable et le locataire ont présenté les cessions de leurs droits de bail pour enregistrement au greffier du tribunal de circuit de ***** (le comté de "" ). Le contribuable a également présenté l'acte pour enregistrement. Le comté a calculé l'impôt du concédant sur l'acte en se fondant sur la valeur imposable du bien, qui ne tenait pas compte des droits de bail et qui était supérieure à la contrepartie payée pour la cession de la participation du contribuable.

En vertu d'un accord écrit distinct, le contribuable et le locataire ont chacun payé la moitié de l'impôt établi, et le contribuable a déposé une demande de remboursement en leur nom. Le contribuable soutient que le comté aurait dû baser l'impôt du concédant sur la contrepartie payée pour la participation du contribuable, qui était supérieure à la valeur du bien telle qu'elle ressortait d'une évaluation tenant compte des droits de bail.

DÉTERMINATION

Droits de bail

Code de Virginie § 58.1-802 impose un impôt sur les donateurs de 50¢ sur chaque dollar500 ou fraction de dollar, à l'exclusion de tout privilège ou charge subsistant sur la valeur réelle du bien cédé ou, si elle est plus élevée, sur la contrepartie de la vente. Une charge est "une créance ou une obligation qui est attachée à un bien ou à un autre droit et qui peut en diminuer la valeur, comme un privilège ou une hypothèque ; tout droit de propriété qui n'est pas un droit de propriété." Dictionnaire juridique Black's [568 (8]^Jeudi éd. 2004). En tant que droit de propriété qui n'est pas un droit de propriété, le droit de bail est une charge.

En règle générale, un droit moindre sur un bien est confondu avec un droit plus important lorsqu'ils sont détenus par la même personne, au même moment et dans le même droit, et qu'il n'existe pas de droit intermédiaire. Voir Garland c. Pamplin, 73 Va. 305, 1879 WL 5410 (1879). La présomption que les parties avaient l'intention de fusionner est toutefois réfutable. Voir Venator Group Specialty, Inc. c. MLK Assocs. Ltd. P'ship[, 56 Vá. Cí~r. 41, 2001 WL 543418 (2001).]

À la clôture, l'acquéreur a reçu l'acte de propriété et la cession des droits de bail. Le contrat d'achat et les cessions prévoyaient toutefois que les droits de bail ne seraient pas résiliés ou fusionnés du fait de cette propriété commune. L'acte prévoyait également que le bien était cédé sous réserve des droits de bail. Ainsi, dans ces conditions, le droit de bail est resté distinct du terrain au moment de la vente. Ainsi, la valeur du droit de bail serait exclue aux fins de la détermination de l'impôt du donateur.

Évaluation

Le contribuable soutient que l'impôt du concédant aurait dû être basé sur la contrepartie reçue pour sa participation parce qu'elle était supérieure à la valeur du bien telle que déterminée par une évaluation qui tenait compte des droits de tenure à bail.

La valeur estimée d'un bien immobilier bénéficie d'une très forte présomption d'exactitude dans la détermination de la juste valeur marchande. Voir Shoosmith Bros. c. Comté de Chesterfield, 268 Va. 241, 601 S.E.2d 641 (2004) et Tidewater Psychiatric Institute, Inc. c. Virginia Beach, 256 Va. 136, 501 S.E.2d 761 (1998). Le greffier du circuit court n'est pas tenu d'utiliser la valeur imposable à l'exclusion d'autres informations fiables concernant la juste valeur marchande actuelle. S'il peut être démontré par des preuves claires et convaincantes que la valeur imposable ne reflète pas la juste valeur marchande à la date de la transaction, le greffier est habilité à s'appuyer sur ces preuves pour déterminer le montant approprié de la taxe d'enregistrement. Voir le document public 00-97 (5/26/2000), le document public 06-77 (8/23/2006), et le document public 12-61 (4/27/2012).

La détermination de la valeur d'un bien immobilier est entièrement factuelle et il est préférable qu'elle soit effectuée par une personne connaissant parfaitement le bien lui-même et les conditions du marché local. Cette responsabilité incombe au greffier lorsque la valeur doit être déterminée à des fins fiscales. Voir P.D. 91-146 (8/2/1991).

Dans ce cas, la valeur imposable ne tenait pas compte des droits de bail. En tant que tel, il ne reflétait pas exactement la juste valeur marchande de la participation du contribuable au moment de la vente. Le département enverra donc une copie de cette lettre au greffier du comté et demandera que la valeur réelle du bien soit déterminée, à l'exclusion de la valeur des droits de bail, en tenant compte de l'évaluation du contribuable et de toutes les autres informations pertinentes et fiables disponibles. En vertu de Va. Code § 58.1-802l'impôt du concédant est calculé sur la base de la contrepartie ou de la valeur ainsi déterminée, selon le montant le plus élevé. Lorsque le comté informe le département de la juste valeur marchande, le département rembourse le montant approprié de la taxe d'enregistrement de l'État. Un remboursement de la taxe locale d'enregistrement serait effectué par le comté.

Le service Code de Virginie et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse suivante www.tax.virginia.gov dans la section Lois, règles & Décisions du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.

- - - - Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

Craig M. Burns
Commissaire à la fiscalité

AR/1-5434158695.M

Décisions du commissaire fiscal