12 septembre 2014
Re : § 581-1821 Application : Crédit d'impôt pour la préservation des terres
Chère ***** :
Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous contestez les ajustements apportés par le ministère à la demande de crédit d'impôt pour la préservation des terres (le crédit "" ) présentée par *****. (le "Contribuable"). Je vous prie de m'excuser pour le retard pris dans la réponse à votre appel.
FAITS
En décembre 2006, le contribuable a transféré deux servitudes de conservation sur deux parcelles de terre situées dans le ***** (le "comté") au ***** (le "donataire"). Suite à la cession des servitudes, le contribuable a enregistré les donations auprès du département aux fins de le crédit. Le contribuable a demandé et obtenu un crédit sur la base d'évaluations réalisées par un tiers évaluateur indépendant engagé par le contribuable. Par la suite, le contribuable a transféré le crédit à des personnes non apparentées.
L'examen des demandes du contribuable a soulevé des questions quant à la valeur des servitudes pour lesquelles le crédit a été accordé. En conséquence, le département a commandé des évaluations à un évaluateur tiers. Sur la base de ces évaluations, le crédit a été réévalué et des cotisations ont été émises à l'encontre des personnes ayant reçu le crédit transféré. Le contribuable fait appel de la réévaluation du crédit, soutenant que la servitude a été correctement évaluée dans son évaluation.
DÉTERMINATION
Code de Virginie § 58.1-512 prévoit un crédit pour 40% de la juste valeur marchande d'un bien immobilier ou d'un intérêt dans un bien immobilier donné à une organisation caritative éligible ou à un instrument du Commonwealth à des fins de conservation des terres admissibles. Pour pouvoir bénéficier du crédit, le don d'un intérêt dans un bien immobilier doit être considéré comme une déduction caritative au sens de l'article 170(h) de l'Internal Revenue Code (IRC).
Treasury Regulation § 1.170 et seq. régit les contributions caritatives. En vertu de la loi sur le Trésor. Reg. § 1.170A-13(c)(3)(ii), une évaluation qualifiée doit inclure la juste valeur marchande estimée du bien à la date de l'apport. Trésor. Reg. Le § 1.170A-1(c)(2), précise que la juste valeur marchande est le prix auquel le bien changerait de main entre un acheteur et un vendeur consentants, aucun des deux n'étant contraint d'acheter ou de vendre et les deux ayant une connaissance raisonnable des faits. Dans le cas du contribuable, la question est celle de l'évaluation correcte de la servitude.
Code de Virginie § 58.1-512.1 C prévoit dans sa partie pertinente :
La juste valeur marchande d'un bien immobilier dans le cadre d'une donation qualifiée ne doit pas dépasser la valeur de l'usage le plus élevé et le meilleur (i) qui est compatible avec les exigences de zonage existantes ; (ii) pour lequel le bien était adaptable et nécessaire ou susceptible d'être nécessaire dans un avenir raisonnablement proche dans la zone immédiate dans laquelle le bien est situé ; (iii) qui tient compte de facteurs tels que, à titre d'illustration et sans limitation, les pentes, les plaines inondables et les conditions du sol de la propriété ; et (iv) pour lequel les routes existantes desservant la propriété sont suffisantes pour soutenir le développement commercial ou résidentiel dans le cas où il s'agit de l'utilisation la plus élevée et la meilleure proposée pour la propriété.
Description des servitudes
Des servitudes ont été placées sur deux terrains distincts. Une parcelle (parcelle A) d'environ 103 acres entoure une subdivision dans le comté. Une partie de la propriété est fortement boisée et une partie du site se trouve dans une plaine inondable. La parcelle A est bordée de quatre routes et d'un ruisseau. L'autre parcelle (parcelle B) comprend environ 39 acres à la limite nord d'une subdivision dans le comté. Le site peut être divisé en deux parcelles distinctes d'environ 7 et 33 acres chacune. Il a une façade sur trois routes. Il est très boisé et ne se trouve pas dans une plaine inondable.
Au moment de la donation, la parcelle A était zonée pour un usage résidentiel agricole et la parcelle B était zonée pour un usage résidentiel unifamilial. L'ordonnance sur les résidences agricoles du comté autorise un développement résidentiel limité dans les zones rurales lorsque le développement est accessoire à une propriété zonée agricole. L'ordonnance de zonage du comté pour les habitations unifamiliales prévoit des habitations unifamiliales de densité faible à moyenne. avec des aménagements compatibles avec un usage résidentiel. Les parcelles A et B contenaient toutes deux des tranchées de combat datant de la guerre civile. Les servitudes reconnaissent l'importance historique des sites et exigent qu'ils restent ouverts.
Évaluations
Dans le cadre du processus d'évaluation, les évaluateurs développent une estimation justifiée de la valeur marchande du bien évalué. Ce processus implique la collecte d'éléments de marché pour étayer une analyse des tendances de la valeur, des réactions des acheteurs et des vendeurs sur le marché et une interprétation correcte de ces faits. Le Virginia Code § 58.1-512 exige qu'une évaluation soit conforme aux normes USPAP pour être considérée comme valide. Voir les lignes directrices pour les évaluations qualifiées, publiées en tant que document public (P.D.) 07-9 (3/12/2007).
Le processus d'évaluation comprend généralement trois approches pour déterminer la valeur : l'approche par les coûts, l'approche par la comparaison des ventes et l'approche par la capitalisation des revenus. Vous trouverez ci-dessous une brève description de chaque technique :
L'APPROCHE DU COÛT: Une procédure d'évaluation utilisant les coûts de remplacement ou de reproduction amortis des améliorations, plus la valeur du terrain, comme base d'estimation de la valeur marchande. L'hypothèse sous-jacente est la plus fiable lorsque les améliorations sont relativement récentes et qu'elles constituent l'utilisation la plus élevée et la meilleure du terrain.
Le service APPROCHE PAR COMPARAISON DES VENTES: Une procédure d'évaluation utilisant les prix de vente de biens entiers similaires au bien en question comme base d'estimation de la valeur marchande. La nature et l'état de chaque vente sont analysés en tenant compte des caractéristiques dissemblables. L'approche par comparaison des ventes donne une bonne indication de la valeur lorsqu'il existe des données fiables concernant un nombre suffisant de ventes sur le marché et leur qualité.
L'APPROCHE DE LA CAPITALISATION DES REVENUS: Une procédure d'évaluation utilisant la capitalisation des revenus futurs attendus comme base pour l'estimation de la valeur marchande. Dans cette approche, il existe une relation directe entre le montant des revenus d'un bien et sa valeur. Un taux de capitalisation approprié est utilisé pour estimer la valeur sur la base du revenu net d'exploitation anticipé du bien. Des facteurs tels que le risque, le temps, l'intérêt sur l'investissement en capital et la récupération de l'actif déprécié sont pris en compte pour obtenir un taux global. L'hypothèse sous-jacente à cette approche est qu'un acheteur informé ne paiera pas plus pour le bien en question que ce qu'il devrait payer pour un autre bien avec un flux de revenus d'un montant, d'une durée et d'une qualité comparables. Lors de l'analyse d'un terrain, l'approche de la capitalisation des revenus peut être présentée comme un flux de trésorerie actualisé et est connue sous le nom d'approche du développement de la subdivision.
La dernière étape du processus d'évaluation consiste à rapprocher les indications de valeur et l'estimation finale de la valeur. L'évaluateur examine chaque approche en fonction de la quantité et de la qualité des informations disponibles, ainsi que des particularités du bien concerné, et pondère chaque estimation de valeur. Le résultat est une conclusion finale de la valeur marchande de l'objet.
L'opinion d'un évaluateur sur la valeur d'un bien est basée sur l'utilisation la plus élevée et la meilleure possible de ce bien ( ")." Selon le Dictionary of Real Estate Appraisal de l'Appraisal Institute (Third Addition, 1993, p. 171), l'utilisation optimale est définie comme suit :
L'utilisation légale et raisonnablement probable d'un terrain vacant ou d'une propriété améliorée, qui est physiquement possible, qui bénéficie d'un soutien approprié, qui est financièrement réalisable et qui aboutit à la valeur la plus élevée. Les quatre critères auxquels l'utilisation optimale doit répondre sont l'autorisation légale, la possibilité physique, la faisabilité financière et la productivité maximale.
Évaluations du contribuable
Le contribuable a soumis une évaluation distincte pour les parcelles A et B. La méthode de comparaison des ventes a été utilisée pour chaque évaluation soumise.
L'évaluation a évalué la parcelle A avant la servitude à environ2.4 millions de dollars. L'évaluateur a évalué la parcelle A après la servitude à environ300,000. En conséquence, la valeur totale de la partie de la servitude appartenant à la parcelle A a été évaluée à environ2.1 millions de dollars.
L'évaluation a évalué la parcelle B avant la servitude à environ2.0 millions de dollars. L'évaluateur a évalué la parcelle B après la servitude à environ100,000. Ainsi, la valeur totale de la partie de la servitude de la parcelle B a été évaluée à environ1.9 millions de dollars.
Les évaluations du contribuable ont déterminé que l'usage le plus élevé et le meilleur pour les parcelles A et B avant la servitude serait un usage résidentiel. Les évaluations ont déterminé que l'utilisation la plus élevée et la meilleure des parcelles A et B après la servitude serait celle d'un terrain ouvert.
Évaluation commandée par le département
Le département a fait procéder à une évaluation indépendante par un tiers à la suite de l'appel interjeté par le contribuable. L'évaluation a permis d'estimer la parcelle A avant la servitude à environ200,000. L'évaluateur a évalué la parcelle A après la servitude à environ200,000. Par conséquent, la valeur totale de la partie de la servitude de la parcelle A a été évaluée à0.
L'évaluation a permis d'estimer la parcelle B avant la servitude à environ100,000. L'évaluateur a évalué la parcelle B après la servitude à environ100,000. Ainsi, la valeur totale de la partie de la servitude de la parcelle B a été évaluée à0.
L'évaluation du département a déterminé que l'utilisation la plus élevée et la meilleure des parcelles A et B avant les servitudes était celle d'un terrain ouvert, le droit de développer le terrain ayant été proposé afin d'obtenir un rezonage à des fins résidentielles.
Offres
L'évaluation du Département aborde les propositions requises pour le rezonage des parcelles A et B, ce qui n'est pas le cas des évaluations du contribuable.
Les parcelles A et B faisaient toutes deux partie de parcelles plus vastes dont le zonage initial limitait le développement de l'habitat résidentiel. Sur 1995, le promoteur a proposé certaines conditions au comté afin d'obtenir le rezonage de la parcelle contenant le lot A. Dans le cadre de cette proposition, le promoteur a cédé le lot A à un groupe de préservation à but non lucratif afin de protéger les ressources historiques existantes ( ")." En outre, le nombre de lots constructibles a été limité à la partie de la parcelle qui n'incluait pas le lot A.
Sur le site 1990, le promoteur a proposé certaines conditions au comté afin d'obtenir le rezonage de la parcelle qui contenait le lot B. Dans le cadre de cette proposition, le promoteur a accepté de protéger les zones du site où des éléments historiques subsistaient. L'examen du tableau des superficies de la parcelle contenant le lot B indique que le lot a été mis en réserve en tant que parc de la guerre civile. Le nombre de lots constructibles a été limité à la partie de la parcelle qui n'incluait pas le lot B.
Code de Virginie § 58.1-512 C 3 prévoit que
Tout droit ou droit inférieur à un droit sur un bien immobilier qui a été consacré à un espace ouvert dans le cadre d'un lotissement résidentiel ou de tout autre type de développement résidentiel ou commercial, consacré à un espace ouvert dans le cadre d'un plan de développement immobilier, ou consacré dans le but de satisfaire aux exigences en matière de densité pour obtenir un permis de construire. les approbations de zonage, de lotissement, de plan de situation ou de permis de construire ne sont pas considérées comme des dons qualifiés.
Le contribuable affirme que les conditions proposées au comté n'empêchent pas le développement résidentiel sur l'une ou l'autre des parcelles. Les parcelles A et B ont été mises en réserve en tant qu'espace ouvert au moment de la proposition afin de préserver les vestiges de la guerre civile dans les lotissements résidentiels. Le contribuable n'a fourni aucune preuve à l'appui de sa position selon laquelle les parcelles n'ont pas été consacrées à des espaces ouverts au sein ou dans le cadre d'une zone résidentielle. ou le développement commercial. Ainsi, la donation des deux servitudes de conservation n'était pas une donation qualifiée.
En outre, dans le cadre de la Code de Virginie § 58.1-512 A, le crédit est disponible pour les dons effectués pour les années fiscales commençant le ou après le janvier 1, 2000. Les restrictions concernant le développement des deux parcelles ont été mises en place des années avant l'adoption du crédit. Tout don d'un intérêt dans un bien immobilier fait dans le but de préserver les terres avant le 1, 2000 ne serait pas éligible au crédit.
CONCLUSION
Les preuves fournies indiquent que le don n'est pas éligible au crédit parce qu'il a été consacré à un espace ouvert dans le cadre d'un développement résidentiel ou commercial ou en tant que partie de celui-ci. En outre, la valeur de la donation aurait été en grande partie obtenue lorsque les droits d'améliorer la propriété en question ont été proposés au comté avant la promulgation de la loi sur le crédit. Par conséquent, le département a correctement évalué les servitudes à0.
Sur la base de cette décision, les cotisations émises à l'encontre des personnes réclamant le crédit transféré par le contribuable sont maintenues. Le Département émettra des factures actualisées avec les intérêts courus. Les particuliers doivent payer le solde impayé dans les 30 jours suivant la date de la facture afin d'éviter l'accumulation d'intérêts supplémentaires.
Le code de Virginia Les sections citées sont disponibles en ligne à l'adresse suivante www.tax.virginia.gov dans la section Lois, arrêts et décisions du site web du ministère. Si vous avez Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) du ministère à l'adresse suivante : *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Craig M. Burns
Commissaire à la fiscalité
AR/1-5127846669.B