Numéro du document
11-47
Type d'impôt
Taxe BTPP
Description
Les biens reclassés en tant qu'améliorations locatives sont des biens immobiliers non soumis à l'impôt.
Sujet
Classification, 
Discussion sur les impôts locaux, 
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
03-25-2011


28 mars 2011




Objet : Appel de la décision locale finale
Contribuable : *****
Localité : *****
Taxe sur les biens personnels corporels des entreprises

Chère ***** :

Cette décision finale de l'État est émise à la suite de la demande de correction que vous avez déposée au nom de ***** (le contribuable "" ) auprès du ministère des impôts. Vous faites appel de l'avis d'imposition de ***** (le comté de "" ) pour l'année fiscale 2008.

La taxe BTPP est imposée et administrée par les autorités locales. Code de Virginie § 58.1-3983.1 D autorise le ministère à prendre des décisions sur les recours des contribuables contre les cotisations fiscales au titre du BTPP. En appel, un avis d'imposition du BTPP est réputé à première vue correcte, à savoirL'évaluation locale est maintenue à moins que le contribuable ne prouve qu'elle est incorrecte.

La détermination suivante est basée sur les faits présentés au Département et résumés ci-dessous. Les Code de Virginie et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section Tax Policy Library du site web du ministère.

FAITS


Le contribuable exploite un restaurant dans un centre commercial situé dans le comté. Elle conserve un droit de bail sur les locaux. Le contribuable a rempli une déclaration BTPP ( 2008 ) dans laquelle il a déclaré les améliorations locatives et le BTPP. Le contribuable a ensuite déposé une déclaration modifiée 2008 BTPP dans laquelle il a reclassé les éléments initialement classés comme BTPP en tant qu'améliorations locatives. Le comté a rejeté la déclaration modifiée du contribuable et a établi la taxe BTPP sur la base de la déclaration initiale.

Le contribuable a introduit un recours auprès du comté, soutenant que les biens qu'il a reclassés en tant qu'améliorations locatives sont des biens immobiliers. Dans sa décision finale, le comté a confirmé sa conclusion selon laquelle la propriété reclassée est soumise à la taxe BTPP sur la base de l'intention du contribuable. Le contribuable fait appel auprès du commissaire aux impôts, affirmant que les biens qu'il a reclassés en tant qu'améliorations locatives dans sa déclaration BTPP modifiée ( 2008 ) sont des biens immobiliers.

ANALYSE


Biens réels et biens matériels

L'article X, § 4 de la Constitution de la Virginie prévoit que tous les biens immobiliers sont soumis à l'impôt local. Tous les biens meubles corporels, à moins qu'ils ne soient déclarés incorporels en vertu des dispositions du Va. Code §58.1-1100 et suivants.L'article X, § 4 de la Constitution de Virginie réserve également l'impôt local.

. Danville Holding Corp. c. Clement, 178 Va. 223, 232, 16 S.E.2d 345, 349 (1941), la Cour suprême de Virginie a énoncé trois règles générales à appliquer pour déterminer si un bien meuble corporel est un accessoire fixe et, par conséquent, considéré comme faisant partie du bien immobilier à des fins fiscales, ou s'il reste personnellement assujetti à l'impôt sur les biens meubles corporels.
    • (1) L'annexion du chattel [bien] à l'immeuble, réelle ou constructive ; (2) Son adaptation à l'usage ou au but auquel la partie de l'immeuble à laquelle il est rattaché est affectée ; et
      (3) L'intention du propriétaire d'un bien mobilier d'en faire un ajout permanent à la propriété.

Pour que ces règles s'appliquent, il est présumé que le bien est annexé à l'immeuble sous une forme ou une autre. Dans sa décision, la Cour a noté que l'intention "de la partie qui procède à l'annexion est la considération primordiale et déterminante."

La documentation fournie indique que le bien que le contribuable a reclassé comme améliorations locatives est annexé au bien loué et est adapté à l'usage de la partie du bien loué à laquelle il est relié. La question est donc de savoir si le contribuable avait l'intention de faire du bien litigieux une partie de l'immeuble. Les deux parties soutiennent que l'intention du contribuable peut être déduite du bail. En outre, le contribuable soutient que son intention peut être déterminée sur la base du fait qu'il a amorti la plupart des biens litigieux dans ses déclarations fiscales fédérales en tant que biens immobiliers, et que le comté a traité les améliorations locatives comme des biens immobiliers. Le comté affirme que le contribuable a considéré le bien litigieux comme un BTPP parce qu'il l'a déclaré comme tel dans sa déclaration initiale 2008 BTPP.

. [Jóhñ~ Wésl~éý Mú~llíñ~s, ét á~l. v L.É~. Stúr~gíll~, ét ál~], 192 Va. 653, 66 S.E. 2d 483 (1951), citant 22 Am. Juridique, Fixtures, Sec. 6p. 719, la Cour a noté que si l'intention de la partie qui procède à l'annexion est considérée comme le critère déterminant par la plupart des autorités, et qu'elle est généralement considérée comme le principal critère, elle n'est pas toujours déterminante.
    • [En cas de doute, elle a une influence déterminante et doit être prise en compte. Toutefois, pour qu'un bien meuble puisse être transformé en accessoire fixe, il faut que l'intention d'en faire un accessoire fixe ait été démontrée. l'accession permanente à la propriété Si la question est laissée dans le doute et l'incertitude, les qualités juridiques de l'article ne sont pas modifiées et il doit être considéré comme un bien meuble. (souligné par l'auteur).

Dispositions du bail

L'article 12 du bail intitulé "Personal Property" stipule : "Le locataire s'engage à ce que le mobilier, les installations et tous les autres biens personnels ... . que le locataire place dans les locaux loués sont la propriété du locataire .... ." Le comté soutient que, puisque toutes les installations "" sont la propriété du contribuable, tous les biens litigieux sont des BTPP.

Cependant, l'article 13.2 du bail, dans la section "Réparations et modifications" du bail, stipule ce qui suit :
    • toutes les adjonctions et améliorations, ainsi que les équipements et accessoires installés dans ou sur les lieux loués par le locataire .... deviendront immédiatement la propriété du propriétaire et ne seront pas enlevés par le locataire à la fin du présent bail, à moins que le propriétaire ne le demande, auquel cas le locataire accepte de le faire et de réparer rapidement tout dommage causé par cet enlèvement.

Le contribuable soutient que tous les biens litigieux faisaient partie des améliorations locatives et qu'ils sont donc devenus des biens immobiliers lorsqu'ils sont devenus la propriété du bailleur. Le comté soutient toutefois que cette disposition donne au contribuable la possibilité de conserver tous les ajouts et améliorations à la fin du bail ; par conséquent, toutes les améliorations seraient des BTPP.

Lorsque l'article 13.2 est lu en conjonction avec d'autres articles du bail, il est clair que l'intention générale du contribuable et de son bailleur est que tous les ajouts, modifications et améliorations attachés ou installés sur le bien deviennent la propriété du bailleur. En tant que tels, ces objets font partie de l'immeuble puisqu'ils restent la propriété du bailleur.

Tableau d'amortissement

Le contribuable soutient que le bien litigieux est un bien immobilier parce qu'il l'a amorti en tant que bien immobilier. S'il n'est pas possible de s'appuyer exclusivement sur les tableaux d'amortissement fédéraux pour classer les biens, la prise en compte des tableaux d'amortissement fédéraux en tant que facteur de classification des biens est acceptable. Voir document public (D.P.) 06-142 (12/8/2006).

Biens évalués en tant que biens immobiliers et BTPP

Le contribuable soutient que, sur la base des évaluations immobilières du bien que le comté a attribuées au terrain et aux améliorations, il est évident que le comté inclut les améliorations locatives du contribuable en tant que biens immobiliers aux fins de l'impôt foncier du propriétaire. Le contribuable n'a pas fourni de documentation suffisante démontrant que ses améliorations locatives ont été incluses dans l'évaluation immobilière du propriétaire.

Rendement original du BTPP

Le comté affirme que l'intention du contribuable de faire du bien litigieux un BTPP peut être déterminée par le fait que le contribuable a déclaré ses améliorations locatives en tant que BTPP dans sa déclaration initiale sur 2008. Je ne suis pas d'accord avec l'argument du comté. Le contribuable déclare qu'il a reclassé le bien litigieux dans sa déclaration modifiée 2008 après avoir consulté ses conseillers professionnels. Il est donc raisonnable que le contribuable modifie sa déclaration sur la base de conseils professionnels.

DÉTERMINATION


Le contribuable a fourni une liste de biens reclassés en tant qu'améliorations locatives qui comprend des éléments tels que le béton, la maçonnerie, les portes et les fenêtres, le bois et le plastique, la plomberie, le chauffage, la ventilation et la climatisation, l'isolation électrique, les garnitures et certains meubles encastrés. Il s'agit clairement d'améliorations qui sont attachées de façon permanente à un bien immobilier. Le comté lui-même admet qu'une partie des biens litigieux pourrait être qualifiée d'accessoires fixes, si ce n'était des dispositions du bail.

Après un examen minutieux des informations présentées en appel, j'estime, par prépondérance de la preuve, que le contribuable a démontré que les biens qu'il a initialement classés comme BTPP dans sa déclaration initiale 2008, mais qu'il a reclassés comme améliorations locatives dans sa déclaration modifiée 2008, sont des biens immobiliers non soumis à l'impôt sur le BTPP. Par conséquent, je renvoie cette affaire au comté afin qu'il traite la déclaration BTPP modifiée du contribuable ( 2008 ) conformément à cette décision.

Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.
                • Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,


                • Linda Foster
                  Commissaire fiscal adjoint



AR/1-4571026166.B


Décisions du commissaire fiscal

Dernière mise à jour 08/25/2014 16:46