11-19 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Taxe d'enregistrement

Description

Refinancement d'un acte de fiducie ; le prêteur A et le prêteur B ne sont pas considérés comme le même prêteur.

Sujet

Exemptions,

Propriété soumise à l'impôt,

Transactions taxables

Date d'émission

02-18-2011

18 février 2011

Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement

Chère ***** :

Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement des taxes d'enregistrement locales et d'État payées par ***** (le contribuable "" ) pour l'enregistrement d'un acte de fiducie refinancé. Je vous prie de bien vouloir excuser le retard de la réponse du ministère.

FAITS

L'hypothèque immobilière initiale du contribuable ( 2006 ) était détenue par ***** ("Prêteur A"). En février 2010, le contribuable a refinancé son hypothèque et a enregistré l'acte de fiducie refinancé sur le site ***** (le comté "" ). L'acte de réception du comté indique que le contribuable a refinancé auprès de ***** ("Lender B").

Le comté a déterminé que le contribuable n'avait pas droit aux dispositions prévues par la loi sur la protection de l'environnement. Va. Code § 58.1-803 D pour un refinancement auprès du même prêteur parce que le prêteur A et le prêteur B n'étaient pas considérés comme le même prêteur. Le contribuable soutient que le prêt refinancé a été accordé par le même prêteur.

DÉTERMINATION

Code de Virginie § 58.1-803 A impose la taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie, les hypothèques et les actes de fiducie supplémentaires. Sous Va. Code § 58.1-803 D, lorsqu'un acte de fiducie est utilisé pour refinancer une dette existante auprès du même prêteur et que la taxe a déjà été payée sur l'acte de fiducie initial garantissant la dette, la taxe d'enregistrement ne s'appliquera qu'à la partie de l'acte de fiducie qui dépasse le montant initialement garanti par la dette initiale.

Le Département a défini "la dette existante avec le même prêteur" comme signifiant que le prêteur fournissant le refinancement doit être le même que le prêteur détenant actuellement la dette existante à refinancer. Voir le document public (D.P.) 96-384 (12/20/1996) et le D.P. 06-3 (1/6/2006). En d'autres termes, pour pouvoir bénéficier de l'exonération prévue à l Va. Code § 58.1-803 D, le contribuable doit refinancer sa dette auprès de la société hypothécaire qui détient l'acte de fiducie.

Le procureur général de Virginia a émis l'opinion suivante : 1996 Att'y Gen. Ann. Rep. 07191996 (7/19/1996), qu'une institution financière qui fusionne avec, ou acquiert une autre institution financière détenant une dette existante à refinancer est considérée comme le "même prêteur" aux fins de l'application de la loi. Va. Code § 58.1-803 D, alors que les institutions financières mères et filiales structurées comme des entités juridiques distinctes ne sont pas considérées comme le même prêteur. La question est donc de savoir si le prêteur A et le prêteur B étaient des entités juridiques liées mais distinctes, ou si le prêteur B peut être considéré comme le même prêteur que le prêteur A.

D'après les preuves fournies, le prêteur A est une société en commandite. Les sociétés en commandite sont des entités juridiques distinctes aux fins de l'impôt en Virginia. Voir Va. Code § 58.1-390.1. La documentation montre que le Prêteur A est une filiale du Prêteur B. En tant que tel, le Prêteur A et le Prêteur B sont des entités juridiques distinctes. Ainsi, le refinancement du contribuable n'a pas été effectué auprès du même prêteur, comme l'exige la loi sur l'impôt sur le revenu. Va. Code § 58.1-803 D, et le contribuable n'a pas droit à l'exonération pour le refinancement d'une dette auprès du même prêteur. En conséquence, la demande du contribuable concernant le remboursement de la taxe d'enregistrement payée sur l'acte de fiducie refinancé est rejetée.

Le service Code de Virginie et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section Tax Policy Library du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, veuillez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.

- - - - Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

- - - - Craig M. Burns
        Commissaire à la fiscalité

AR/1-4481567449.B

Décisions du commissaire fiscal