Décisions du commissaire fiscal

Re : § 581-1821 Application : Crédit d'impôt pour la préservation des terres

Chère ***** :

Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous contestez les ajustements du crédit d'impôt pour la préservation des terres (le crédit "" ) obtenus par ***** (TLLC). Je vous prie de m'excuser pour le retard pris dans la réponse à votre appel.



TLLC est une entité de passage qui a obtenu une partie d'un crédit réclamé par ***** (VALLC). En juin, VALLC a acheté un vaste terrain non bâti dans une localité rurale de Virginie ( 2002). Au moment de l'achat, le terrain était zoné pour des utilisations agricoles et résidentielles unifamiliales de faible densité.

En décembre 2004, VALLC a transféré une servitude de conservation sur environ 64% de la parcelle à une organisation à but non lucratif. Suite à la cession de la servitude, VALLC a enregistré sa donation auprès du Département pour les besoins du Crédit. Par la suite, VALLC a transféré une partie du crédit à TLLC sur la base d'une évaluation qui a évalué la servitude à environ quatre fois le prix d'achat de l'ensemble de la propriété.

Lors de l'examen, le département a préparé une évaluation qui a réduit la valeur de la servitude. Le département a réévalué le crédit sur la base de cette évaluation et a établi des évaluations à l'encontre des entités qui ont reçu les crédits transférés par TLLC.

TLLC fait appel de la réévaluation du crédit, soutenant que l'évaluateur du propriétaire a suivi les normes professionnelles acceptées et que la servitude a été correctement évaluée dans l'évaluation du propriétaire. À la suite de l'appel de TLLC, le département a demandé des évaluations à deux évaluateurs tiers différents. Après avoir examiné les évaluations, TLLC soutient que l'évaluation de VALLC est celle qui évalue le plus justement la servitude.



Code de Virginie Le § 58.1-512, tel qu'il était en vigueur au moment de la donation, stipule en partie pertinente :

• • Pour les années d'imposition commençant le ou après le 1, 2000, un crédit est admis en déduction de l'impôt à payer .... ., un montant égal à cinquante pour cent de l'indemnité de départ. juste valeur marchande de tout terrain ou intérêt foncier situé en Virginia et cédé à des fins d'utilisation agricole et forestière, d'espace ouvert, de ressources naturelles et/ou de conservation de la biodiversité, ou de préservation des terres, de l'agriculture, des bassins versants et/ou de l'histoire, en tant que don inconditionnel à perpétuité par le propriétaire foncier/contribuable à une agence de conservation publique ou privée habilitée à détenir ces terrains et intérêts fonciers à des fins de conservation ou de préservation. La juste valeur marchande des dons qualifiés . . . doit être justifiée par une "évaluation qualifiée" préparée par un "évaluateur qualifié", tel que ces termes sont définis dans la loi et les règlements fédéraux applicables aux contributions caritatives. (souligné par l'auteur).

Treasury Reg. § 1.170 et suivants. régit les contributions caritatives. En vertu de la loi sur le Trésor. Reg. § 1.170A-13(c)(3)(ii), une évaluation qualifiée doit inclure la juste valeur marchande estimée du bien à la date de l'apport. Trésor. Reg. § 1.170A-1(c)(2) précise que la juste valeur marchande est le prix auquel le bien changerait de mains entre un acheteur et un vendeur consentants, aucun des deux n'étant contraint d'acheter ou de vendre et les deux ayant une connaissance raisonnable des faits. Dans ce cas, la question est celle de l'évaluation correcte de la servitude.

Code de Virginie § 58.1-512.1 C prévoit dans sa partie pertinente :

• • La juste valeur marchande d'un bien immobilier dans le cadre d'une donation qualifiée ne doit pas dépasser la valeur de l'usage le plus élevé et le meilleur (i) qui est compatible avec les exigences de zonage existantes ; (ii) pour lequel le bien était adaptable et nécessaire ou susceptible d'être nécessaire dans un avenir raisonnablement proche dans la zone immédiate dans laquelle le bien est situé ; (iii) qui prend en compte des facteurs tels que, à titre d'exemple et sans limitation, les pentes, les plaines inondables et les conditions du sol de la propriété ; et (iv) pour lequel les routes existantes desservant la propriété sont suffisantes pour soutenir le développement commercial ou résidentiel dans le cas où il s'agit de l'utilisation la plus élevée et la meilleure proposée pour la propriété.

Description de la servitude

La propriété en question est un vaste terrain situé dans un petit comté rural. La propriété en question fait face à une route pavée étroite à deux voies et se trouve à côté d'une rivière navigable. La zone où se trouve le bien en question comporte quelques maisons individuelles et est principalement boisée.

Avant l'octroi de la servitude de conservation, le zonage de la propriété en question faisait l'objet d'une offre qui aurait permis un maximum de 81 lots résidentiels, chaque lot ayant une taille minimale de 15 acres. Un développement plus intensif aurait nécessité un rezonage.

La servitude permettrait l'aménagement de 12 lots. Chaque lot peut comporter une maison principale et trois structures annexes. De nouvelles routes pourraient être construites. Huit quais privés pourraient être construits. Potentiellement, un gîte et un port de plaisance pourraient être construits. Les récoltes de bois seraient autorisées.

Évaluations

Dans le cadre du processus d'évaluation, les évaluateurs développent une estimation justifiée de la valeur marchande du bien évalué. Ce processus implique la collecte d'éléments de marché pour étayer une analyse des tendances de la valeur, des réactions des acheteurs et des vendeurs sur le marché et une interprétation correcte de ces faits. Le processus d'évaluation comprend généralement trois approches pour déterminer la valeur : l'approche par les coûts, l'approche par la comparaison des ventes et l'approche par la capitalisation des revenus. Vous trouverez ci-dessous une brève description de chaque technique :

• • Le service APPROCHE DU COÛT : Procédure d'évaluation utilisant les coûts de remplacement ou de reproduction amortis des améliorations, plus la valeur du terrain, comme base d'estimation de la valeur marchande. L'hypothèse sous-jacente est la plus fiable lorsque les améliorations sont relativement récentes et qu'elles constituent l'utilisation la plus élevée et la meilleure du terrain.

• • Le service L'APPROCHE PAR COMPARAISON DES VENTES : Une procédure d'évaluation utilisant les prix de vente de biens entiers similaires au bien en question comme base d'estimation de la valeur marchande. La nature et l'état de chaque vente sont analysés en tenant compte des caractéristiques dissemblables. L'approche par comparaison des ventes donne une bonne indication de la valeur lorsqu'il existe des données fiables concernant un nombre suffisant de ventes sur le marché et leur qualité.

• • Le service L'APPROCHE DE LA CAPITALISATION DES REVENUS : Procédure d'évaluation utilisant la capitalisation des revenus futurs attendus comme base d'estimation de la valeur marchande. Dans cette approche, il existe une relation directe entre le montant des revenus d'un bien et sa valeur. Un taux de capitalisation approprié est utilisé pour estimer la valeur sur la base du revenu net d'exploitation anticipé du bien. Des facteurs tels que le risque, le temps, l'intérêt sur l'investissement en capital et la récupération de l'actif déprécié sont pris en compte pour obtenir un taux global. L'hypothèse sous-jacente à cette approche est qu'un acheteur informé ne paiera pas plus pour le bien en question que ce qu'il devrait payer pour un autre bien avec un flux de revenus d'un montant, d'une durée et d'une qualité comparables. Lors de l'analyse d'un terrain, l'approche de la capitalisation des revenus peut être présentée comme un flux de trésorerie actualisé et est connue sous le nom d'approche du développement de la subdivision.

La dernière étape du processus d'évaluation consiste à rapprocher les indications de valeur et l'estimation finale de la valeur. L'évaluateur examine chaque approche en fonction de la quantité et de la qualité des informations disponibles, ainsi que des particularités du bien concerné, et pondère chaque estimation de valeur. Le résultat est une conclusion finale de la valeur marchande de l'objet.

Le bien en question consiste en un terrain vacant situé dans une localité rurale de Virginie. Comme il n'y a pas d'améliorations à prendre en compte, l'approche par les coûts n'est pas applicable à cette mission d'évaluation. Bien qu'une partie des terres de la propriété en question soit louée pour la chasse, ces flux de revenus sont généralement faibles. De plus, en raison de la situation rurale de la propriété en question, du nombre limité de vues sur l'eau et/ou de lots à aménager qui pourraient être créés, l'approche de la capitalisation des revenus ou de l'aménagement de lotissements ne serait pas applicable à la propriété en question.

L'approche de la comparaison des ventes est habituellement la principale approche utilisée pour estimer la valeur des terrains vacants. Selon l'approche de la comparaison des ventes, la valeur du terrain est estimée sur la base de ventes de terrains comparables dans la région et des ajustements sont effectués pour tenir compte des différences entre les biens comparables et le bien en question.

L'appréciation de VALLC

L'évaluateur de VALLC a évalué la valeur de la propriété avant la servitude à environ36 millions de dollars et l'a évaluée après la servitude à5 millions de dollars, ce qui donne une valeur de la servitude d'environ31 millions de dollars.

L'évaluateur a utilisé une analyse des flux de trésorerie actualisés "" pour déterminer la valeur de la servitude. L'évaluateur décrit l'analyse des flux de trésorerie actualisés "" comme une combinaison de l'approche par les coûts, l'approche par les revenus et l'approche par la comparaison des ventes. L'évaluateur a utilisé comme comparaison des ventes de lots individuels en bord de mer dans différents comtés de Virginie. L'évaluateur a estimé que les lots de 81 seraient vendus dans 2½ ans tout en s'appréciant de deux pour cent par mois. L'évaluateur indique que l'infrastructure serait financée par une autorité de développement communautaire. L'évaluateur a ensuite ajouté la valeur du bois.

L'examen du Département révèle de nombreux problèmes dans l'évaluation du Propriétaire. Il n'y a pas de comparaison avec d'autres ventes de grandes surfaces. L'évaluateur utilise plutôt des comparaisons de lots individuels en bord de mer situés dans d'autres comtés, des données de vente incomplètes, et n'étaye pas ses ajustements. La documentation relative aux coûts de développement proposés n'est pas complète et aucun élément n'a été fourni pour montrer qu'une autorité de développement communautaire serait constituée ou financerait cette infrastructure.

Le terrain faisait partie d'un achat plus important effectué en 2002 pour environ2,850 par acre. En décembre 2004, la valeur de l'évaluation de la propriété avant la cession de la servitude est de22,300 par acre. Une telle augmentation suppose que le propriétaire a acheté le bien à un prix nettement inférieur à sa juste valeur marchande ou que le bien en question s'est apprécié de près de huit fois le prix d'achat en l'espace d'environ 2½ ans. Aucun élément de l'évaluation ne vient étayer l'une ou l'autre de ces conclusions.

Appréciation du département

Le ministère a évalué la valeur de la propriété avant la servitude à environ12.3 millions de dollars et l'a évaluée après la servitude à4.8 millions de dollars, ce qui donne une valeur de la servitude d'environ7.5 millions de dollars. Après avoir examiné les évaluations des tiers, le département conclut que son évaluation n'est pas la meilleure représentation de la valeur de la servitude.

Évaluation par un tiers

Comme indiqué ci-dessus, le département a commandé deux évaluations indépendantes par des tiers à la suite de l'appel du contribuable. Après avoir examiné ces évaluations, j'estime que l'évaluation préparée par ***** (l'évaluateur tiers "" ) reflète le plus fidèlement la valeur de la servitude concernée.

Le tiers évaluateur a évalué la propriété avant la servitude à8,275,000 et l'a évaluée après la servitude à4,375,000, ce qui donne une valeur de la servitude de3,900,000.

L'évaluateur tiers a utilisé l'approche de la comparaison des ventes avec quatre comparables dont la taille varie de 298 à 653 acres avec une façade sur l'eau. La valeur variait entre3,272 et8,551 avant la servitude. L'évaluateur tiers a ensuite examiné la vente de quatre propriétés comparables qui ont été vendues avec un potentiel de développement limité. L'évaluateur tiers a ensuite procédé à des ajustements importants en fonction de l'emplacement, de la taille et des caractéristiques physiques de ces biens. La fourchette des prix de vente avant ajustements était comprise entre965 et1,339 par acre. Une fois les ajustements effectués, l'évaluateur a déterminé que : la valeur de la propriété concernée après la servitude est de2,700 par acre.

La valeur de la propriété avant la servitude établie par l'évaluateur tiers semble raisonnable et s'appuie sur les meilleurs éléments de comparaison et la meilleure analyse. La valeur après la servitude est bien supérieure aux éléments de comparaison et le pourcentage de diminution semble raisonnable. En conséquence, le Département estime que l'évaluation effectuée par l'évaluateur tiers représente l'évaluation la plus précise de la servitude.

Répartition de la responsabilité

En vertu de l'accord d'exploitation de VALLC, environ 80% du crédit était destiné à TLLC. Le reste du crédit a été transmis aux autres membres de VALLC. VALLC fait valoir qu'en vertu de l'accord d'exploitation, TLLC a le droit de recevoir un montant du crédit révisé à hauteur du montant initialement alloué, le reste, le cas échéant, étant transféré aux membres de VALLC.

Code de Virginie § 58.1-513 B prévoit que tout crédit d'impôt résultant de la donation d'un terrain par une entité pass-through doit être utilisé par le propriétaire de la participation pass-through au prorata de la part de propriété ou de l'actif "indiqué dans l'accord de ladite entité". Cette section impose la manière dont les crédits d'impôt pour la préservation des terres doivent être utilisés lorsque les crédits résultent du don d'une servitude par une entité intermédiaire.

Le rôle du département se limite à administrer correctement les lois relatives à la fiscalité. Dans ce cas, l'autorité du département se limite à réévaluer le crédit sur la base de la valeur estimée de la donation et à apporter les ajustements appropriés aux déclarations de revenus des contribuables qui ont demandé le crédit sur la base de la réévaluation. Le Département ne s'immiscera pas dans une question d'indemnisation entre des entités qui gagnent le Crédit et des entités qui demandent le Crédit, à moins qu'un représentant en matière fiscale n'ait été désigné conformément aux dispositions suivantes Va. Code § 58.1-513 F.

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                      CONCLUSION

Sur la base de cette détermination, le montant total du crédit gagné par VALLC sera réduit d'environ15.6 millions de dollars à1,950,000. Dans ce cas, les cotisations ont été établies sur la base d'un crédit d'une valeur de3,750,000. Par conséquent, les évaluations précédemment émises sont sous-estimées.

Sous Va. Code § 58.1-1822, si l'évaluation contestée par un contribuable "est inférieure au montant approprié, le commissaire fiscal ordonne au demandeur de payer les impôts appropriés." En vertu de cette loi, le commissaire à l'impôt est habilité à augmenter une cotisation fiscale à la suite d'une décision prise dans le cadre d'un recours déposé en vertu de la loi sur l'impôt sur le revenu. Va. Code § 58.11821. La politique du Département a été de ne procéder à de telles évaluations que si le délai de prescription pour procéder à une autre évaluation n'a pas expiré. Voir le titre 23 du code administratif de Virginie (VAC) 10-20-160 D 6.

Étant donné que le délai légal pour établir des cotisations pour les années d'imposition au cours desquelles les contribuables ont demandé le crédit a expiré, le ministère n'établira pas de cotisations supplémentaires pour le montant correct de l'impôt.

En conséquence, les avis d'imposition émis à l'encontre des contribuables réclamant le crédit transféré par TLLC sont confirmés. Lorsque le Département émet une facture actualisée avec les intérêts courus, le contribuable doit payer le solde impayé dans les 30 jours suivant la date de la facture afin d'éviter l'accumulation d'intérêts supplémentaires.

Le service Code de Virginie Les sections citées sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section Tax Policy Library du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) du ministère à l'adresse suivante : *****.

• • • • • • • • Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

• • • • • • • • Craig M. Burns
                Commissaire à la fiscalité

AR/1-2533366541.B

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