10-6 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Taxe d'enregistrement

Description

Le contribuable a droit à une exonération pour le refinancement d'une dette auprès du même prêteur

Sujet

Calcul de l'impôt,

Exemptions,

Discussion sur les impôts locaux,

Biens soumis à l'impôt

Date d'émission

01-13-2010

13 janvier 2010

Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement

Chère ***** :

Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement des taxes d'enregistrement locales et d'État payées par ***** (le contribuable "" ) pour l'enregistrement d'un acte de fiducie refinancé.

FAITS

Le prêt hypothécaire initial du contribuable ( 2004 ) était détenu par ***** (prêteur A). En mars 2009, le contribuable a refinancé son hypothèque à ***** (le comté "" ). L'acte de réception du comté indique que le contribuable a refinancé sa dette auprès de ***** (prêteur B).

Le comté a déterminé que le contribuable n'avait pas droit aux dispositions prévues par la loi sur la protection de l'environnement. Va. Code § 58.1-803 D pour un refinancement auprès du même prêteur parce que le prêteur A et le prêteur B n'étaient pas considérés comme le même prêteur. Le contribuable soutient que le prêt refinancé a été accordé par le même prêteur.

DÉTERMINATION

Code de Virginie § 58.1-803 A impose la taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie, les hypothèques et les actes de fiducie supplémentaires. Sous Va. Code § 58.1-803 D, lorsqu'un acte de fiducie est utilisé pour refinancer une dette existante auprès du même prêteur et que la taxe a déjà été payée sur l'acte de fiducie initial garantissant la dette, la taxe d'enregistrement ne s'appliquera qu'à la partie de l'acte de fiducie qui dépasse le montant initialement garanti par la dette initiale.

Le Département a défini "la dette existante avec le même prêteur" comme signifiant que le prêteur fournissant le refinancement doit être le même que le prêteur détenant actuellement la dette existante à refinancer. Voir le document public (D.P.) 96-384 (12/20/1996) et le D.P. 06-3 (1/6/2006). En d'autres termes, pour pouvoir bénéficier de l'exonération prévue à l Va. Code § 58.1-803 D, le contribuable doit refinancer sa dette auprès de la société hypothécaire qui détient l'acte de fiducie.

Le procureur général de Virginia a émis l'opinion suivante : 1996 Att'y Gen. Ann. Rep. 07191996 (7/19/1996), qu'une institution financière qui fusionne avec, ou acquiert une autre institution financière détenant une dette existante à refinancer est considérée comme le "même prêteur" aux fins de l'application de la loi. Va. Code § 58.1-803 D, alors que les institutions financières mères et filiales, structurées comme des entités juridiques distinctes, ne sont pas considérées comme un même prêteur. La question est donc de savoir si le prêteur A et le prêteur B étaient des entités juridiques liées mais distinctes, ou si le prêteur B peut être considéré comme le même prêteur que le prêteur A.

Selon les éléments de preuve, le prêteur A a fusionné avec le prêteur B en mai 2004. Ainsi, le prêteur B est devenu le prêteur A aux fins de l'hypothèque de premier rang du contribuable. Ainsi, le refinancement du contribuable a été effectué auprès du même prêteur, conformément à la Va. Code § 58.1-803 D. L'hypothèque de refinancement était plus élevée que l'hypothèque initiale. Le contribuable avait donc droit à l'exonération pour le refinancement d'une dette auprès du même prêteur. La taxe d'enregistrement a été valablement payée sur le montant de l'hypothèque refinancée qui dépassait l'hypothèque initiale.

Pour les raisons exposées ci-dessus, un remboursement de la part de l'État de la taxe d'enregistrement payée pour la partie refinancée de l'acte de fiducie sera effectué sous peu conformément au calendrier ci-joint. Une copie de cette lettre sera transmise au comté pour qu'il dispose de la partie locale de la taxe.

Le service Code de Virginie et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section Tax Policy Library du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, veuillez contacter ***** le Bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings), à l'adresse suivante : *****.

- - - - Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

- - - - Janie E. Bowen
        Commissaire à la fiscalité

AR/1-3429523989.B

Décisions du commissaire fiscal