Numéro du document
10-246
Type d'impôt
Impôt sur le revenu des sociétés
Description
Fonds de placement immobilier captifs
Sujet
Distributions et ajustements des sociétés, 
Exemptions
Date d'émission
10-26-2010

26 octobre 2010



Re : Demande de décision : Addback pour les FPI captives

Chère ***** :

Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous demandez une décision sur l'application de l'exigence d'addback de la Virginie concernant les Captive Real Estate Investment Trusts ("REITs").

FAITS


Une société en commandite (le fonds "" ) détient des participations dans trois FPI distincts, qui sont organisés comme des sociétés à responsabilité limitée. L'une des FPI, ***** ("REIT 1 " ), tire une partie de ses revenus d'immeubles situés en Virginie. Le REIT 1 détient une participation en commandite de 99.9 pour cent dans ***** ("REIT OP"). REIT OP possède des sociétés à responsabilité limitée unipersonnelles ("SMLLCs") qui sont considérées comme des entités non reconnues aux fins de l'impôt fédéral et d'autres participations dans des coentreprises. Ce sont ces SMLLC et ces joint ventures qui détiennent les biens et les revenus qui proviennent de la Virginie.

La participation restante de 0.1 dans le REIT OP est détenue par la filiale à 100 % du REIT 1, ***** ("REIT GP"). REIT GP est imposée comme une société aux fins de l'impôt fédéral sur le revenu.

Le partenaire général du Fonds, ***** (le partenaire général "" ) est une filiale à 100 % de ***** (le contribuable "" ), qui est une société de droit anglais. Le commandité ne détient aucune part du fonds, mais en tant que commandité du fonds, il peut prendre certaines décisions pour le fonds qui ne nécessitent pas de vote de la part des autres propriétaires.

Les commanditaires du Fonds sont des entités exonérées d'impôt, y compris des régimes de retraite gouvernementaux locaux et d'État exonérés en vertu de l'Internal Revenue Code ("IRC") § 115, des régimes de retraite d'entreprises et multi-employeurs (Taft-Hartley) exonérés en vertu de l'IRC § 501, et des fondations exonérées en vertu de l'IRC § 501. Le Fonds compte plus de 200 partenaires et aucun partenaire ne détient plus de 50 pour cent des parts du Fonds.

Vous demandez une décision sur la question de savoir si la REIT 1 est considérée comme une REIT captive aux fins de l'exigence de l'addback dans Va. Code § 58.1-402(B)(10). Vous affirmez que ce n'est pas le cas, car il n'est pas détenu ou contrôlé par une personne morale imposable et n'est pas utilisé à des fins d'évasion fiscale.

DÉTERMINATION


Code de Virginie Le § 58.1-402(B)(10) exige qu'un REIT captif ajoute à son revenu imposable fédéral la déduction des dividendes payés autorisée par l'Internal Revenue Code. Un REIT est considéré comme un REIT captif s'il remplit les conditions suivantes :
  • Il n'est pas régulièrement négocié sur un marché de valeurs mobilières établi ;

    Plus de 50 pour cent des droits de vote ou de la valeur des intérêts bénéficiaires ou des actions dont, à tout moment au cours de la dernière moitié de l'année d'imposition, est détenue ou contrôlée, directement ou indirectement, par une seule entité qui est (i) une société ou une association imposable comme une société en vertu de l'Internal Revenue Code ; et (ii) qui n'est pas exonérée de l'impôt fédéral sur le revenu en vertu de l'article 501 (a) de l'Internal Revenue Code ; et

    Plus de 25 pour cent de ses revenus sont constitués de loyers provenant de biens immobiliers tels que définis à l'article 856(d) de l'Internal Revenue Code.

Vous reconnaissez que le REIT 1 remplit les première et troisième conditions susmentionnées. Vous affirmez cependant qu'il ne remplit pas la deuxième condition. Afin de déterminer si cette position est correcte, nous devons examiner la propriété et le contrôle de la REIT 1.

Pour déterminer la propriété, Va. Code § 58.1-402(B)(10)(c) stipule que "les règles de propriété constructive prescrites au § 318(a) de l'Internal Revenue Code, telles que modifiées par le § 856(d)(5) de l'Internal Revenue Code, s'appliquent pour déterminer la propriété des actions, des actifs ou des bénéfices nets de toute personne." En vertu des dispositions de l'IRC § 318(a), les actions détenues directement ou indirectement par ou pour une société de personnes sont considérées comme détenues proportionnellement par ses associés.

Ainsi, étant donné que la REIT 1 est détenue par le Fonds, qui est une société en commandite, nous devons examiner les associés pour déterminer si l'un d'entre eux détient une part de plus de 50 % dans le Fonds. Vous avez déclaré qu'aucun des partenaires ne possède plus de 50 pour cent des parts. Par conséquent, le REIT 1 ne remplit pas la condition d'appartenance à l'Union européenne. Va. Code § 58.1-402(B)(10)(a).

Pour déterminer si le REIT 1 remplit ou non la deuxième condition, nous devons également examiner les entités qui contrôlent les droits de vote ou la valeur des intérêts bénéficiaires ou des actions. Une fois de plus, vous avez déclaré qu'aucun partenaire ne détient plus de 50 pour cent des parts du Fonds. Par conséquent, en utilisant les mêmes règles d'attribution que celles discutées ci-dessus, il est clair qu'aucun associé ne contrôle plus de 50 pour cent du pouvoir de vote ou de la valeur des intérêts bénéfiques ou des actions.

Vous avez également déclaré qu'en tant que commandité du fonds, le commandité peut prendre certaines décisions pour le fonds qui ne requièrent pas le vote des autres propriétaires. Bien qu'il semble que le commandité puisse prendre lui-même certaines décisions pour le fonds, il ne semble pas, d'après votre description, que le commandité ait le contrôle du pouvoir de vote ou de la valeur des intérêts bénéficiaires ou des actions. Par conséquent, j'estime que le REIT 1 ne remplit pas non plus la condition de contrôle de l'obligation d'information. Va. Code § 58.1-402(B)(10)(a).

Parce que le REIT 1 ne remplit pas la deuxième condition de l'obligation d'information. Va. Code § 58.1402(B)(10)(a), elle n'est pas une REIT captive. Cette décision est basée sur les faits présentés tels que résumés ci-dessus. Toute modification des faits ou l'introduction de nouveaux faits peut conduire à un résultat différent.

J'espère que ce qui précède a répondu à votre demande. Si vous avez des questions supplémentaires, veuillez contacter le Bureau de la politique fiscale, Division de l'élaboration des politiques, à l'adresse suivante : *****.
                • Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,


                • Craig M. Burns
                  Commissaire fiscal par intérim




PD/1-4277367186


Décisions du commissaire fiscal

Dernière mise à jour 08/25/2014 16:46