09-122 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Impôt sur le revenu des personnes physiques

Description

Les contribuables ont exercé leur activité de l'annexe C dans un but lucratif et sont en droit de demander l'intégralité des déductions générées par leurs activités immobilières.

Sujet

Propriété soumise à l'impôt,

Transactions imposables,

Assujettissement des personnes et des transactions

Date d'émission

08-07-2009

Août 7, 2009

Re : § 58.1-1821 Application : Impôt sur le revenu des personnes physiques

Chère ***** :

Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous demandez la correction des cotisations d'impôt sur le revenu des personnes physiques émises à l'égard de ***** (les contribuables "" ) pour les exercices fiscaux terminés les 31 décembre 31, 2005 et 2006.

FAITS

Les contribuables, un mari et sa femme, sont des résidents de Virginie. Ils ont acheté plusieurs terrains résidentiels sur lesquels ils ont construit des maisons. Ils ont également acheté plusieurs logements en copropriété. Les contribuables avaient l'intention de vendre ou de louer les résidences.

Au cours des années d'imposition en question, les contribuables ont encouru des dépenses importantes liées à la construction et à la rénovation, à la commercialisation et aux intérêts hypothécaires, qu'ils ont déclarées sur leur annexe C fédérale. Les pertes qui en résultent compensent les salaires et les revenus d'investissement des contribuables, ainsi que les revenus générés par les biens immobiliers eux-mêmes.

Lors de l'audit, le département a conclu que les activités immobilières des contribuables n'étaient pas exercées à des fins lucratives. En conséquence, l'auditeur a limité les déductions demandées sur l'annexe C à un montant égal au revenu généré par les biens immobiliers. Cela a donné lieu à des cotisations d'impôts et d'intérêts supplémentaires.

Les contribuables ont fait appel de ces évaluations et soutiennent que leurs activités immobilières ont été exercées dans un but lucratif et qu'ils ont le droit de déduire toutes les dépenses encourues dans le cadre de leurs activités immobilières.

DÉTERMINATION

Code de Virginie Le § 58.1-301 prévoit que la terminologie et les références utilisées dans le titre 58.1 de la loi sur la protection de l'environnement (LPE) sont les suivantes Code de Virginie aura la même signification que celle prévue dans l'Internal Revenue Code (IRC), à moins qu'une signification différente ne soit clairement requise. " En ce qui concerne l'impôt sur le revenu des personnes physiques, le site "de Virginia est conforme à la loi fédérale, en ce sens qu'il commence le calcul du revenu imposable en Virginia par le FAGI. Les revenus inclus dans le FAGI d'un résident de Virginie sont soumis à l'impôt de la Virginie, à moins qu'ils ne soient spécifiquement exonérés en tant que modification de la Virginie en vertu des dispositions suivantes Va. Code § 58.1-322.

En règle générale, le département s'appuie sur l'exactitude des informations et des calculs figurant dans la déclaration fédérale de revenus lorsqu'il examine les déclarations de revenus des particuliers de Virginia. Si les informations fournies dans la déclaration fédérale semblent raisonnables, il n'y a généralement pas de raison de regarder derrière ces calculs. Toutefois, le département conserve le pouvoir d'ajuster le FAGI lorsqu'il existe des preuves évidentes que les montants déclarés dans la déclaration d'impôt sur le revenu fédérale ou de Virginia ne sont pas conformes à l'Internal Revenue Code (IRC). Voir Va. Code § 58.1-219.

En vertu de l'article 183 de l'IRC, les déductions peuvent être refusées pour les activités non lucratives dans la mesure où les dépenses dépassent les revenus générés par ces activités. Pour déterminer si une activité est exercée à des fins lucratives, il convient de prendre en compte l'ensemble des faits et circonstances propres à chaque cas. Les contribuables doivent avoir pour objectif de réaliser des bénéfices.

Trésor. Reg. Le § 1-183-2(b) identifie neuf facteurs qui doivent être pris en compte pour déterminer si une activité a un but lucratif : 1) La manière dont le contribuable exerce l'activité ; 2) l'expertise du contribuable ou de ses conseillers ; 3) le temps et les efforts consacrés par le contribuable à l'exercice de l'activité ; 4) l'espoir que les actifs utilisés dans le cadre de l'activité puissent prendre de la valeur ; 5) le succès du contribuable dans l'exercice d'autres activités similaires ou non ; 6) l'historique des revenus ou des pertes du contribuable en ce qui concerne l'activité ; 7) le montant des bénéfices occasionnels, le cas échéant, qui sont réalisés ; 8) la situation financière du contribuable ; et 9) les éléments de plaisir personnel ou de récréation.

Le règlement précise que tous les faits et circonstances doivent être pris en compte pour déterminer si une activité est exercée à des fins lucratives. Le règlement précise en outre qu'aucun facteur n'est déterminant et que l'examen n'est pas nécessairement limité à ces neuf facteurs.

Bien que l'activité immobilière des contribuables n'ait pas généré de bénéfices au cours des années d'imposition 2005 et 2006, les contribuables ont fourni une documentation importante concernant leurs activités dans le domaine de l'immobilier. L'auditeur a conclu que les contribuables ne répondaient pas à certains des facteurs utilisés pour déterminer si une activité est exercée dans un but lucratif. L'auditeur a déterminé que les contribuables n'avaient pas consacré suffisamment de temps à cette activité.

L'examen des preuves montre que l'épouse est un agent immobilier agréé. Elle possède une licence commerciale dans la localité où elle exerce son activité et tient des livres et des registres distincts pour ses activités immobilières. Les contribuables ont fait de la publicité pour leurs résidences dans plusieurs magazines locaux, dans des brochures, des dépliants et lors de journées portes ouvertes. En outre, les contribuables ont consacré environ 25 heures par semaine aux activités immobilières. Ces faits indiquent que les contribuables ont exercé leurs activités immobilières d'une manière similaire à celle d'une entreprise, qu'ils avaient l'expertise nécessaire pour mener une telle entreprise, qu'ils ont consacré suffisamment de temps et d'efforts à l'exercice de l'activité, qu'ils ont réussi dans des activités similaires et qu'ils n'ont pas exercé l'activité à des fins récréatives.

En vertu du règlement, le terme "profit" inclut l'appréciation de la valeur des actifs utilisés dans le cadre de l'activité. Ainsi, même si les opérations courantes ne génèrent pas de bénéfice, un bénéfice global peut être réalisé lorsque l'appréciation de la valeur des actifs utilisés dans le cadre de l'activité est réalisée en tant que revenu. Le règlement indique que ce facteur est plus important dans les activités immobilières. En l'espèce, les contribuables sont engagés dans l'achat, puis dans la location et la vente de biens immobiliers sur un marché qui a connu une croissance significative au cours des années d'imposition en cause. Il est donc raisonnable de supposer que les contribuables avaient l'intention de voir leur bien prendre de la valeur.

Au cours des années d'imposition en cause, les contribuables étaient en train de créer et de développer considérablement leur entreprise. En vertu du règlement, une série de pertes nettes au cours des années initiales ou de démarrage d'une activité ne serait pas nécessairement une indication que l'activité n'est pas exercée à des fins lucratives. Ainsi, le fait que les contribuables aient subi des pertes importantes au cours des années d'imposition en cause ne constitue pas une preuve solide que les activités immobilières n'ont pas été exercées à des fins lucratives.

Après avoir examiné tous les faits et circonstances de la présente affaire, y compris les autres sources de revenus des contribuables pour les années d'imposition en cause, je dois conclure que la prépondérance évidente des preuves permet de conclure que les contribuables ont exercé leur activité de l'annexe C à des fins lucratives. Ils ont donc le droit de demander la totalité des déductions générées par leurs activités immobilières. En conséquence, les cotisations d'impôt sur le revenu et d'intérêts pour les années fiscales 2005 et 2006 seront annulées.

Le service Code de Virginie sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section Tax Policy Library du site web du ministère. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter le bureau de la politique fiscale, des appels et des décisions (Office of Tax Policy, Appeals and Rulings) à l'adresse suivante : *****.

- - - - Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

- - - - Janie E. Bowen
        Commissaire à la fiscalité

AR/1-2052508831.B

Décisions du commissaire fiscal