Numéro du document
06-106
Type d'impôt
Taxe BPOL
Taxe sur les machines-outils
Description
Les biens utilisés dans la microbrasserie ne peuvent pas être considérés comme faisant partie de l'immeuble.
Sujet
Pouvoir local d'imposition, 
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
10-05-2006


5 octobre 2006





Objet : Appel de l'évaluation : Décision locale finale
Contribuable : *****
Taxe d'évaluation locale : *****
Taxe sur les biens personnels corporels des entreprises

Chère ***** :

Cette décision finale de l'État est émise à la suite de la demande de correction que vous avez déposée au nom de ***** (le contribuable "" ) auprès du ministère des impôts. Vous faites appel du refus d'une demande de remboursement des taxes sur les machines et outils (M&T) payées au ***** (le comté "" ) pour les années fiscales 2002 à 2005.

La taxe M&T est imposée et administrée par les autorités locales. Code de Virginie
§ 58.1-3983.1 D autorise le département à prendre des décisions sur les appels des contribuables concernant les cotisations d'impôt M&T. En cas d'appel, l'évaluation de la taxe M&T est considérée comme correcte à première vue. En d'autres termes, l'évaluation locale est maintenue à moins que le contribuable ne prouve qu'elle est incorrecte.

La détermination suivante est basée sur les faits présentés au Département et résumés ci-dessous. Les Code de Virginie et les documents publics cités sont disponibles en ligne à l'adresse www.tax.virginia.gov dans la section Tax Policy Library du site web du ministère.

FAITS


Le contribuable exploite un restaurant et une microbrasserie dans le comté en vertu d'un contrat de bail qui a pris effet le 1er juillet 31, 2001. Le contrat de bail stipule que "Le locataire [le contribuable] utilisera et occupera les locaux loués dans le seul but d'exploiter un restaurant américain à service complet, avec service à table, qui Mai inclure une brasserie."[Insérer et c'est nous qui soulignons]. Le bail stipule également que toutes les améliorations nécessaires pour que le locataire puisse utiliser et occuper les locaux loués "seront construites, installées et érigées par le locataire à ses frais exclusifs" et que le bailleur n'a aucune obligation de réparer, d'entretenir ou d'améliorer les locaux loués. Le propriétaire conserve le droit d'inspecter périodiquement les locaux pour s'assurer que le locataire se conforme aux exigences du contrat.

Le bail stipule également que le contribuable doit s'assurer de l'existence "d'un zonage ... . autorisant la construction et l'exploitation du restaurant et du stand-up bar autorisés (servant des boissons alcoolisées mixtes, de la bière et du vin)." Le contribuable doit obtenir toutes les autorisations nécessaires à l'exploitation d'un tel établissement. La durée initiale du bail est de 10 ans, avec une possibilité de quatre périodes de prolongation de 5ans.

Plus de 90% de la surface du bâtiment est consacrée au restaurant, le reste étant occupé par la microbrasserie. Le contribuable s'est qualifié de restaurant aux fins de la taxe sur les licences d'exploitation au cours des exercices fiscaux en litige.

Lors du dépôt de sa déclaration d'impôt sur les biens corporels, le contribuable a joint un tableau des biens comprenant tous les éléments de son système de brassage : réservoirs, chauffe-eau, brûleur à gaz, plate-forme de brassage, pompes, vannes, jauges, commandes et accessoires divers. Cet équipement a été livré en pièces détachées et assemblé sur place. Le contribuable a également installé un silo à l'extérieur du bâtiment. Le silo est ancré à une plate-forme en béton.

Le comté a évalué le silo comme un bien immobilier aux fins de l'impôt foncier local. Le comté a évalué l'équipement de brassage au taux d'imposition des machines et outils.

Le contribuable s'oppose à l'évaluation de l'impôt sur les machines et outils du comté, en soutenant que l'intention du contribuable était "de faire en sorte que la brasserie soit une partie permanente du bien immobilier." Le contribuable soutient donc que toutes les installations associées à la brasserie doivent être considérées comme faisant partie du bien immobilier et évaluées en conséquence.

ANALYSE


Les biens immobiliers et tous les biens meubles corporels, à l'exception du matériel roulant des entreprises de service public et des biens déclarés incorporels en vertu des dispositions de la loi sur la protection de l'environnement. Va. Code §58.1-1100 et suivants.est réservé à l'imposition locale par l'article X, § 4 de la Constitution de Virginia.

La méthode d'imposition des biens immobiliers est prévue par les dispositions suivantes Va. Code §58.1-3200 et suivants.considérant que l'imposition des biens meubles corporels est prévue par Va. Code §58.1-3500 et suivants. Lorsqu'un bien meuble corporel est considéré comme un accessoire fixe, il est traité comme un bien immobilier aux fins de l'imposition locale. Les installations sont présumées être annexées au bien immobilier sous une forme ou une autre.

. Danville Holding Corp. c. Clement, 178 Va. 223, 232, 16 S.E.2d 345, 349 (1941), la Cour suprême de Virginie (la Cour "" ) a déclaré ce qui suit trois règles générales à appliquer pour déterminer si un bien meuble corporel est un accessoire fixe, donc considéré comme faisant partie du bien immobilier à des fins fiscales, ou s'il reste une personnalité assujettie à l'impôt sur les biens meubles corporels. Les trois critères sont les suivants : (1) L'annexion du chattel (bien) au bien immobilier, réelle ou constructive ; (2) Son adaptation à l'usage ou au but auquel la partie du bien immobilier à laquelle il est rattaché est affectée ; et (3) L'intention des parties, c'est-à-dire, l'intention du propriétaire du bien mobilier d'en faire un ajout permanent à la propriété.

Pour que les règles s'appliquent, il est présumé que le bien est annexé à l'immeuble sous une forme ou une autre. Dans sa discussion sur les tests, la Cour a constaté :
    • Si, en vertu du premier critère, il doit y avoir une annexion réelle ou implicite, la méthode ou l'étendue de l'annexion n'a que peu de poids, sauf dans la mesure où elle est liée à la nature de l'article, à l'usage auquel il est destiné et à d'autres circonstances qui indiquent l'intention de la partie qui procède à l'annexion.

Dans sa décision, la Cour a noté que l'intention "de la partie qui procède à l'annexion est la considération primordiale et déterminante."

Premier test. Le matériel de brasserie contesté comprend des cuves, un chauffe-eau, un brûleur à gaz, une plate-forme de brassage, des pompes, des valeurs, des jauges, des contrôles et divers accessoires. L'équipement est fixé au bâtiment par des câbles, des tuyaux et des conduits d'évacuation. Sur la base des éléments de preuve, ces méthodes de rattachement ne constituent pas une annexion permanente à un bien immobilier, à moins que les deuxième et troisième critères énoncés dans la directive sur la protection de l'environnement ne soient remplis. Danville Holding sont satisfaits.

Le deuxième test. Le bâtiment doit être utilisé comme restaurant. Le matériel de brassage est essentiel au fonctionnement de la microbrasserie, mais pas au fonctionnement du restaurant. L'équipement peut être démonté et retiré des locaux sans dommages importants pour le bâtiment. L'équipement en question n'est donc pas adapté de façon permanente à l'usage ou à la destination de l'immeuble.

Le troisième test. Bien que le contribuable ait déclaré son intention d'exploiter un restaurant et une microbrasserie, il ressort clairement du bail que la microbrasserie était accessoire au restaurant. Selon les conditions du bail, "Le restaurant exploité dans les locaux loués exercera son activité sous le nom commercial ... . pendant une période de deux (2) ans après l'ouverture. Par la suite, le locataire peut changer l'usage de l'établissement pour le transformer en un autre restaurant. Le locataire n'utilisera pas les locaux loués d'une manière incompatible avec le caractère habituel d'un commerce de détail/restaurant de premier ordre."

D'après le libellé du bail, bien que le bail permette au contribuable d'exploiter une microbrasserie conjointement avec le restaurant, c'est l'activité de restauration qui est primordiale dans l'intention du bailleur de conclure un contrat de bail avec le contribuable. Le bail stipule que le contribuable peut exploiter une microbrasserie en même temps que le restaurant. Il ne dit pas que le contribuable peut exploiter un restaurant en même temps qu'une microbrasserie.

Le contribuable fait valoir que son intention d'exploiter à la fois un restaurant et une microbrasserie est claire. La brasserie a été incluse dans la conception du restaurant et le contribuable a acheté l'équipement de la brasserie dans son intégralité. En outre, la construction de l'espace brassicole est spécifique à une brasserie.

Le critère adopté par la Cour dans l'affaire Danville Holding présume que le bien en question est celui du propriétaire. Le bien en question est celui du locataire, c'est-à-dire du contribuable. Le contribuable est chargé de construire, d'installer et d'ériger toutes les améliorations nécessaires à l'exploitation de l'entreprise en tant que restaurant. Aucune disposition du bail ne prévoit que le bien revienne au propriétaire. Le bail n'oblige le contribuable qu'à laisser le bien en "bon état et propre comme un balai."

. [Jóhñ~ Wésl~éý Mú~llíñ~s, ét á~l. v. L.É~. Stúr~gíll~, ét ál~], 192 Va. 653, 66 S.E. 2d 483 (1951), citant 22 Am. Juridique, Fixtures, Sec. 6p. 719, la Cour a noté que si l'intention de la partie qui procède à l'annexion est considérée comme le critère déterminant par la plupart des autorités, et qu'elle est généralement considérée comme le principal critère, elle n'est pas toujours déterminante. La Cour a conclu :
    • [En cas de doute, elle [l'intention de l'auteur de l'annexion] a une influence déterminante et doit être prise en compte. Toutefois, pour qu'un bien meuble puisse être transformé en accessoire fixe, il faut que l'intention d'en faire un accessoire fixe ait été démontrée. l'accession permanente à la propriété Si la question est laissée dans le doute et l'incertitude, les qualités juridiques de l'article ne sont pas modifiées et il doit être considéré comme un bien meuble. (Insertion et mise en évidence ajoutées).

En l'espèce, l'intention de faire de l'équipement de la brasserie une partie permanente de l'immeuble n'apparaît pas "de manière affirmative et évidente." Le contrat de bail confirme que l'intention du bailleur est d'avoir un restaurant de première classe " " dans les locaux. Le bail est de courte durée, ce qui laisse supposer que la propriété ne sera pas nécessairement utilisée comme restaurant et microbrasserie à l'avenir. Le bail précise que le contribuable peut changer la nature de l'entreprise en un autre type de restaurant. Enfin, le bail restreint toute sous-location du bien à une personne qui maintiendra un restaurant de première classe. Ces dispositions ne clarifient pas l'intention, explicite ou implicite, du propriétaire de faire en sorte que le bien meuble (l'équipement de brassage) devienne un accessoire fixe.

DÉTERMINATION


J'estime que l'inclusion d'une microbrasserie était accessoire par rapport à l'intention du bailleur quant à l'utilisation du bien et à l'activité principale du contribuable, à savoir la restauration. Ainsi, les biens utilisés dans la microbrasserie peuvent ne pas être considérés comme faisant partie de l'immeuble. Le comté a eu raison d'évaluer les biens meubles corporels du contribuable. La décision finale du comté est maintenue et le contribuable n'a pas droit à un remboursement pour les périodes concernées.

Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter *****, Office of Policy and Administration, Appeals and Rulings, à l'adresse suivante : *****.
                    • Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

                • Janie E. Bowen
                  Commissaire à la fiscalité



AR/57008H

Décisions du commissaire fiscal

Dernière mise à jour 08/25/2014 16:46