Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Refinancement avec le même prêteur
Sujet
Évaluation,
Transactions taxables
Date d'émission
02-28-2005
28 février 2005
Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement
Chère ***** :
Nous répondons à votre lettre dans laquelle vous demandez le remboursement de la taxe d'enregistrement payée par votre client, ***** (le contribuable "" ), pour l'enregistrement d'un acte de fiducie. Je vous prie de m'excuser pour le retard pris dans la réponse à votre lettre.
FAITS
Dans l'affaire 1991, le contribuable a déposé un acte de fiducie commémorant un billet auprès d'un prêteur particulier (le prêteur "" ) auprès de la cour de circuit d'un comté de Virginie (le comté "" ) et a payé une taxe d'enregistrement sur le montant garanti. Sur le site 1995, le contribuable a déposé un autre acte de fiducie, qui matérialise un billet avec le prêteur, auprès de la cour de circuit du comté et a payé une taxe d'enregistrement sur le montant garanti. En 1998, le contribuable a remboursé le solde de l'acte de fiducie 1991 et a émis de nouvelles obligations. Le contribuable a déposé un autre acte de fiducie, qui fait état d'un billet avec le prêteur, auprès de la cour de circuit du comté. Le contribuable a payé une taxe d'enregistrement sur le solde de l'acte de fiducie après la fin de l'année. le remboursement au prêteur sur la base du montant garanti.
Sur le site 2003, le contribuable a déposé auprès de la cour de circuit du comté un acte de fiducie qui matérialise un billet avec le prêteur et qui refinance les deux billets en circulation. Cet acte de fiducie garantissait des obligations supérieures à la valeur du bien immobilier sous-jacent. Le greffier de la cour de circuit du comté a évalué une taxe d'enregistrement basée sur la valeur totale du bien immobilier sous-jacent.
Le contribuable a payé la taxe d'enregistrement imposée et conteste l'imposition. Vous affirmez qu'étant donné que la taxe d'enregistrement a été payée intégralement sur les deux actes de fiducie en cours, et que la valeur du bien immobilier sous-jacent est inférieure au solde des deux actes de fiducie en cours, aucune taxe d'enregistrement n'aurait dû être due lors de l'enregistrement de l'acte de fiducie 2003. Le greffier estime que la taxe d'enregistrement peut être basée soit sur la valeur du bien immobilier, soit sur le montant supplémentaire de l'obligation refinancée.
DÉTERMINATION
Code de Virginie § 58.1-803 A prévoit, dans sa partie pertinente, "Une taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie ou les hypothèques est imposée au taux de 15¢ sur chaque tranche de100 $ ou partie de celle-ci du montant des obligations ou autres obligations garanties par ces actes.... ." La taxe d'enregistrement est prélevée sur le montant des obligations ou autres obligations garanties par le transfert d'un bien décrit dans un acte de fiducie. L'obligation sous-jacente est un document distinct qui n'est pas enregistré et qui n'est pas soumis à la taxe d'enregistrement.
La taxe n'est pas prélevée sur le montant total des obligations ou autres engagements décrits dans un acte de fiducie, mais sur le montant qui est garanti par le bien cédé. Par conséquent, le montant garanti par un acte de fiducie enregistré ne peut jamais être supérieur à la juste valeur marchande du bien décrit et transféré par l'acte. L'impôt sera limité à la juste valeur marchande du bien cédé lorsque le montant des obligations ou autres engagements dépasse la valeur du bien cédé. Voir le titre 23 du code administratif de Virginia ("VAC") 10-320-40 et le document public ("P.D.") 00-121 (6/30/00).
Code de Virginie § 58.1-803 D fournit :
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- Sur les actes de fiducie ou les hypothèques dont le but est de refinancer ou de modifier les conditions d'une dette existante auprès du même prêteur, dette garantie par un acte de fiducie ou une hypothèque sur laquelle la taxe imposée ci-dessous a été payée, l'impôt n'est payé que sur la partie du montant de l'obligation ou de l'autre titre garanti par cette obligation qui s'ajoute au montant de la dette initiale garantie par un acte de fiducie ou un titre de créance. l'hypothèque sur laquelle l'impôt a été payé. L'acte certifie le montant de la dette initiale. (souligné par l'auteur).
Dans le cas d'un refinancement avec le même prêteur, la taxe d'enregistrement est payée. seulement sur le montant garanti qui dépasse le montant de la dette initiale garantie par un acte de fiducie. Lorsque les dispositions de la Va. Code § 58.1-803 A et Va. Code § 58.1-803 D s'appliquent à un enregistrement particulier, ils doivent tous deux être pris en compte lors de la détermination de l'impôt sur l'enregistrement dû par un contribuable.
En l'espèce, deux actes de fiducie en cours sont refinancés auprès du même prêteur et les obligations garanties dépassent la juste valeur marchande du bien. Étant donné que la juste valeur marchande du bien immobilier était inférieure au solde des deux actes de fiducie refinancés et que la taxe d'enregistrement avait déjà été payée sur la juste valeur marchande du bien immobilier, aucune taxe d'enregistrement n'était due lors du dépôt de l'acte de fiducie sur le site 2003. En conséquence, un remboursement de la part de l'État de la taxe d'enregistrement sera effectué sous peu. Une copie de cette lettre sera transmise au comté pour qu'il dispose de la partie locale de la taxe.
Le service Code de Virginie Les articles, règlements et documents publics cités sont disponibles en ligne dans la section Tax Policy Library du site web du ministère, à l'adresse www.policylibrary.tax.virginia.gov. Si vous avez des questions concernant cette décision, vous pouvez contacter l'Office of Policy and Administration, Appeals and Rulings, à l'adresse suivante : *****.
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- Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
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Kenneth W. Thorson
Commissaire à la fiscalité
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AR/45124B
Décisions du commissaire fiscal