04-97 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Taxe d'enregistrement

Description

Biens soumis à des taxes d'enregistrement

Sujet

Exemptions,

Biens soumis à l'impôt

Date d'émission

09-08-2004

8 septembre 2004

Objet : Demande de décision : Taxe d'enregistrement

Chère **********

La présente répond à votre lettre dans laquelle vous demandez une décision concernant l'application de la taxe d'enregistrement de Virginia à des transactions spécifiques impliquant des services d'intermédiation.

FAITS

Votre société (l'"Agent") fournit des services d'intermédiaire et d'accommodateur pour les échanges de biens immobiliers en nature conformément à l'Internal Revenue Code ("IRC") §1031. Dans le cadre de ces services, les biens immobiliers sont transférés par acte au mandataire, qui détient temporairement les biens avant leur transfert ultérieur. Vous avez demandé si ces transferts sont soumis à la taxe d'enregistrement.

En vertu de l'IRC § 1031, un contribuable peut reporter une plus-value ou une moins-value sur un échange de biens immobiliers ou personnels détenus pour un usage productif dans une entreprise ou pour un investissement si un bien de même nature est reçu dans le cadre de la transaction et est détenu soit pour un usage productif dans une entreprise, soit pour un investissement. L'échange direct ou simultané de biens entre contribuables n'étant pas toujours possible, les règles d'échange en nature permettent à un échange de bénéficier d'un traitement en nature même si le bien de remplacement est reçu avant ou après le transfert du bien abandonné, à condition que des conditions spécifiques d'identification et de réception soient remplies. En d'autres termes, si certaines conditions sont remplies, un contribuable peut vendre un bien à une partie et acheter un bien à une autre partie tout en bénéficiant d'un report d'imposition de toute plus-value en vertu des règles d'échange en nature.

En règle générale, ces échanges multipartites sont effectués par un intermédiaire qualifié. Dans de telles circonstances, un intermédiaire qualifié se verrait céder un bien par le vendeur et recevrait des liquidités de l'acheteur, achèterait un bien de remplacement et le céderait à nouveau au vendeur, et enfin transférerait le bien cédé par le vendeur à l'acheteur. Vous demandez une décision sur la question de savoir si la taxe d'enregistrement s'applique à la transmission d'un bien immobilier à un intermédiaire qualifié. Plus précisément, vous demandez une décision concernant l'application de la taxe d'enregistrement dans les cas suivants :

Dans la première transaction, appelée "Exchange First," un propriétaire ("Owner") d'un bien d'investissement souhaite se défaire d'un bien ("exchange property") avant d'identifier le bien à acheter ("replacement property"). Le propriétaire transfère le bien à échanger à l'agent avant de trouver un bien de remplacement. Une fois le bien de remplacement trouvé, le propriétaire s'occupe de son achat. Le mandataire transfère ensuite le bien d'échange à son acquéreur. Vous demandez si le transfert du bien d'échange du propriétaire à l'agent dans le cadre d'une opération de premier échange est soumis aux droits de mutation de Virginie.

Dans la seconde transaction, appelée "Exchange Last,", le propriétaire d'un bien échangé souhaite également disposer de ce bien avant d'identifier un bien de remplacement. Dans ce cas, cependant, le propriétaire trouve un bien de remplacement avant d'avoir trouvé un acquéreur pour le bien échangé. Le vendeur du bien de remplacement transfère le bien de remplacement au mandataire dans l'attente de la vente du bien d'échange par le propriétaire. Une fois le bien échangé vendu, l'agent transfère le bien de remplacement au propriétaire.

DÉTERMINATION

Code de Virginie §58.1-800 [ét sé~q.,] impose la taxe d'État sur l'enregistrement des documents relatifs aux transactions immobilières. Une taxe d'enregistrement est imposée sur tout instrument admis à l'enregistrement, à moins qu'il n'en soit exempté par la loi. Code de Virginie § 58.1-801 impose une taxe d'enregistrement de l'État de 25¢ sur chaque dollar100 ou fraction de dollar de la contrepartie de l'acte ou de la valeur réelle de la propriété transmise, la valeur la plus élevée étant retenue. Code de Virginie § 58.1-802 impose une taxe supplémentaire de 500 sur chaque dollar500 ou fraction de dollar, à l'exclusion de tout privilège ou charge subsistant sur le bien au moment de la vente, de la contrepartie de la vente. Code de Virginie § 58.1-814 permet à toute ville ou comté d'imposer une taxe d'enregistrement égale à 1/3 du montant de la taxe d'enregistrement de l'État.

Code de Virginie § 58.1-811 prévoit des exonérations de la taxe d'enregistrement pour certains transferts de biens immobiliers. Nous n'avons pu identifier aucune exemption qui s'appliquerait aux deux scénarios décrits ci-dessus. En outre, le titre 23 du code administratif de Virginia ("VAC") 10-320-20(A)(1) donne des exemples d'actes imposables en vertu de la loi Va. Code § 58.1-801 et comprend un acte :

- " [lorsqu'un bien immobilier est transféré à un homme de paille "ou à un prête-nom de l'acheteur qui a payé l'intégralité de la contrepartie et que le titre est pris sous cette forme pour la commodité de l'acheteur en vertu d'un accord. " Lorsque l'homme de paille "ou le prête-nom transmet le bien à l'acheteur sans contrepartie, cette seconde transmission constitue également un transfert imposable sur la base de la valeur réelle (juste valeur marchande) du bien au moment de la transmission.

Sur la base des informations fournies, les transactions "Exchange First" et "Exchange Last" sont analogues à des transferts à un "strawman" pour la commodité de l'acheteur, tel que décrit dans le règlement. Par conséquent, les transactions "Exchange First" et "Exchange Last" sont soumises aux taxes d'enregistrement de Virginie lorsque la propriété est transférée à l'agent et à nouveau lorsqu'elle est transférée à l'acheteur.

Le service Code de Virginie Les articles et règlements cités, ainsi que d'autres documents de référence, sont disponibles en ligne dans la section Tax Policy Library du site web du ministère, à l'adresse www.tax.state.va.us. Si vous avez d'autres questions, vous pouvez contacter l'Office de la politique et de l'administration, Appels et décisions, à l'adresse suivante : *****.

- - - - Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
        
        Kenneth W. Thorson
        Commissaire à la fiscalité

AR/47166B

Décisions du commissaire fiscal