Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Actes de fiducie ou hypothèques ; Juste valeur marchande de la propriété
Sujet
Taux d'imposition
Date d'émission
06-30-2000
30 juin 2000
VIA FACISIMILE
Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement
Chère ****
La présente répond à votre lettre dans laquelle vous contestez l'imposition supplémentaire de la taxe d'enregistrement à l'encontre du site ***** (la AContribuable@) pour un acte de fiducie par le greffier d'une cour de circuit.
FAITS
En octobre de l'année 1998, le contribuable a enregistré un acte de fiducie de ligne de crédit avec chacune des deux localités (Localité A et Localité B). La taxe d'enregistrement imposée sur les deux enregistrements était basée sur la juste valeur marchande du bien immobilier telle que déclarée par le contribuable dans les localités respectives qui garantissaient l'acte de fiducie. La juste valeur marchande combinée des deux propriétés était inférieure au montant maximum du capital de l'acte de fiducie.
En décembre de l'année 1999, le contribuable a déposé une modification de l'acte de fiducie dans la localité A. À cette époque, la localité A a imposé une taxe d'enregistrement supplémentaire calculée sur le montant maximum de l'acte de fiducie de la ligne de crédit 1998. Le contribuable a payé la taxe d'enregistrement supplémentaire et a fait appel de l'évaluation auprès du département.
DÉTERMINATION
Code de Virginie § 58.1-803 (A) (anciennement § 58-55) stipule en partie pertinente que "[A] recordation tax on deeds of trust or mortgages is hereby imposed at a rate of 154 sur chaque100 $ ou partie de ce montant d'obligations ou d'autres obligations garanties par cette mesure .... ."
La taxe d'enregistrement est calculée sur le montant des obligations ou autres obligations garanties par le transfert d'un bien décrit dans un acte de fiducie. L'obligation sous-jacente est un document distinct qui n'est pas enregistré et qui n'est pas soumis à la taxe d'enregistrement. L'obligation sous-jacente peut être garantie par une combinaison d'un ou plusieurs actes de fiducie et d'états de financement du Code de commerce uniforme ("UCC"), ainsi que par d'autres accords impliquant la possession d'une garantie ou de privilèges enregistrés par d'autres moyens (par exemple, sur le certificat de titre d'un véhicule à moteur). La taxe n'est pas prélevée sur le montant total des obligations ou autres engagements décrits dans un acte de fiducie, mais sur le montant qui est garanti par le bien cédé. Par conséquent, le montant garanti par un acte de fiducie enregistré ne peut jamais être supérieur à la juste valeur marchande des biens décrits et transférés par l'acte (y compris tout bien immobilier dont la construction est requise par les termes de l'acte). Voir Code de Virginie § 58.1-803 (A).
L'impôt sera basé sur le montant des obligations ou des engagements lorsque ce montant est inférieur à la juste valeur marchande du bien transféré parce que le montant total de l'engagement sera garanti par le transfert. L'impôt sera basé sur la juste valeur marchande du bien transféré lorsque le montant des obligations ou autres obligations garanties par le transfert n'est pas vérifiable. L'impôt sera limité à la juste valeur marchande du bien cédé lorsque le montant des obligations ou autres engagements dépasse la valeur du bien cédé. Si l'acte de fiducie stipule explicitement qu'un autre montant est garanti par le transfert, et que ce montant est égal ou inférieur à la juste valeur marchande du bien transféré, c'est ce montant qui sera garanti aux fins du calcul de la taxe d'enregistrement. Voir 1981-82 Rapport du procureur général 388 et le titre 23 du code administratif de Virginie (VAC) 10-320-40, copies jointes.
Code de Virginie § 58.1-803 (A) prévoit que dans le cas d'un acte de fiducie ouvert ou renouvelable, le montant de l'obligation est égal au montant maximum qui peut être en cours à tout moment. Toutefois, comme l'impôt est calculé sur le transfert du bien garanti plutôt que sur le montant de l'obligation, l'impôt sera limité à la juste valeur marchande du bien, même si le montant maximum indiqué dans l'acte de fiducie ouvert dépasse la juste valeur marchande du bien transféré.
En outre, la localité A a affirmé que le contribuable n'avait pas inclus certains autres biens dans les biens garantis lors de l'enregistrement de l'acte de fiducie initial. Le contribuable soutient que ces biens (les "Properties") constituent des biens personnels qui ont été rendus opposables par une déclaration UCC. Le code administratif de Virginie 10-320-40 (B)(2) prévoit que lorsqu'un billet est garanti par un bien immobilier et un acte de fiducie sur un bien immobilier, et qu'un bien personnel est garanti par un dépôt en vertu de l'UCC, la taxe d'enregistrement est calculée sur le bien immobilier uniquement.
Lorsque la Virginie a adopté l'UCC avec effet au mois de janvier 1, 1966, elle a mis en place une nouvelle méthode d'enregistrement et d'opposabilité des privilèges sur les biens personnels. Lorsque les parties utilisent les dispositions relatives à l'enregistrement UCC au lieu du système d'enregistrement des biens immobiliers, elles ne sont soumises à aucune taxe d'enregistrement en vertu de la loi sur l'enregistrement des biens immobiliers. Code de Virginie § 58.1-803. Voir 23 VAC 10-320-40(B)(2). Les privilèges sur les équipements fixes peuvent être enregistrés en vertu de l'UCC ou du système d'enregistrement des biens immobiliers, ou des deux. Voir Code de Virginie § 8.9-313 et § 8.9-402(6).
Toutefois, les actes de fiducie peuvent toujours transmettre des biens personnels en plus des biens immobiliers, et si c'est le cas, la taxe sera basée sur la valeur de tous les biens immobiliers et personnels transmis par l'acte de fiducie. Voir 1984-85 Rapport du procureur général 394copie jointe. Les créanciers peuvent avoir intérêt à utiliser le système d'enregistrement des biens immobiliers pour les biens personnels, car l'UCC permet de vendre des biens personnels lors d'une vente par saisie immobilière lorsque l'acte de fiducie transfère à la fois des biens immobiliers et des biens personnels. Code de Virginie § 8.9501(4). Un avis récent de la Cour suprême de Virginie décrit précisément une telle transaction :
Outre les biens immobiliers, l'acte de fiducie décrit les biens grevés comme suit : "equipment and fixtures . . . et tous les biens personnels ... . actuellement ou ultérieurement utilisés sur ou en relation avec le développement."
****
En l'espèce, les notes et l'acte de fiducie font clairement référence aux biens immobiliers et personnels en tant que garantie du prêt. La publicité renvoie à l'acte de fiducie pour la description des biens à vendre et indique expressément que les biens personnels seront transférés par acte de vente. Fox Run et tout tiers enchérisseur potentiel ont ainsi été informés que les biens personnels "utilisés dans le cadre du projet de logement de Fox Run (" ) seraient vendus dans le cadre de la saisie.
Voir Virginia Housing Dev. Auth. v. Fox Run Ltd, 255 Va. 356, 497 S.E.2d 747 (1998). (souligné dans l'original). (copie jointe)
Si l'acte de fiducie décrit et transmet des biens personnels pour garantir l'obligation sous-jacente, la valeur des biens personnels décrits est imposable si la taxe est basée sur, ou limitée par, la juste valeur marchande des biens transmis par l'acte de fiducie.
Un examen de l'acte de fiducie montre le transfert de nombreuses parcelles qui sont décrites par des mesures et des limites et des termes tels que "ainsi que les améliorations qui y sont apportées." En outre, l'acte de fiducie est transmis :
... tous les accessoires, installations, appareils, appareils, matériaux de construction, équipements, machines et autres biens personnels, ainsi que leurs remplacements, actuellement ou ultérieurement fixés, attachés, placés ou utilisés de quelque manière que ce soit dans le cadre de l'utilisation, de la jouissance, de l'occupation ou de l'exploitation complète et confortable des améliorations ou des locaux ...
Par conséquent, tout bien meuble corporel, tel que défini par l'acte de fiducie, qui a été transféré serait également soumis à la taxe. Les informations fournies ne permettent pas de déterminer si les propriétés étaient des biens personnels au sens de l'acte de fiducie ou si elles étaient suffisamment attachées au bien immobilier à la date du transfert pour être considérées comme des accessoires fixes. Les facteurs influençant une telle détermination ont été examinés par le procureur général et les tribunaux. Voir 1987-88 Rapport du procureur général 532 et 1983-84 Rapport du procureur général 402.
Sur la base des preuves présentées, la taxe d'enregistrement payée sur la base de l'obligation totale est supérieure à la juste valeur marchande des biens immobiliers, des agencements et des autres biens personnels. Un remboursement de la part de l'État de la taxe d'enregistrement sera effectué sous peu. Une copie de cette lettre sera transmise à la localité A pour qu'elle dispose de la partie locale de la taxe. Si vous avez des questions concernant cette détermination, vous pouvez contacter ***** à l'adresse suivante : *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Danny M. Payne
Commissaire à la fiscalité
OTP/26406B
VIA FACISIMILE
Re : § 58.1-1821 Application : Taxe d'enregistrement
Chère ****
La présente répond à votre lettre dans laquelle vous contestez l'imposition supplémentaire de la taxe d'enregistrement à l'encontre du site ***** (la AContribuable@) pour un acte de fiducie par le greffier d'une cour de circuit.
FAITS
En octobre de l'année 1998, le contribuable a enregistré un acte de fiducie de ligne de crédit avec chacune des deux localités (Localité A et Localité B). La taxe d'enregistrement imposée sur les deux enregistrements était basée sur la juste valeur marchande du bien immobilier telle que déclarée par le contribuable dans les localités respectives qui garantissaient l'acte de fiducie. La juste valeur marchande combinée des deux propriétés était inférieure au montant maximum du capital de l'acte de fiducie.
En décembre de l'année 1999, le contribuable a déposé une modification de l'acte de fiducie dans la localité A. À cette époque, la localité A a imposé une taxe d'enregistrement supplémentaire calculée sur le montant maximum de l'acte de fiducie de la ligne de crédit 1998. Le contribuable a payé la taxe d'enregistrement supplémentaire et a fait appel de l'évaluation auprès du département.
DÉTERMINATION
Code de Virginie § 58.1-803 (A) (anciennement § 58-55) stipule en partie pertinente que "[A] recordation tax on deeds of trust or mortgages is hereby imposed at a rate of 154 sur chaque100 $ ou partie de ce montant d'obligations ou d'autres obligations garanties par cette mesure .... ."
La taxe d'enregistrement est calculée sur le montant des obligations ou autres obligations garanties par le transfert d'un bien décrit dans un acte de fiducie. L'obligation sous-jacente est un document distinct qui n'est pas enregistré et qui n'est pas soumis à la taxe d'enregistrement. L'obligation sous-jacente peut être garantie par une combinaison d'un ou plusieurs actes de fiducie et d'états de financement du Code de commerce uniforme ("UCC"), ainsi que par d'autres accords impliquant la possession d'une garantie ou de privilèges enregistrés par d'autres moyens (par exemple, sur le certificat de titre d'un véhicule à moteur). La taxe n'est pas prélevée sur le montant total des obligations ou autres engagements décrits dans un acte de fiducie, mais sur le montant qui est garanti par le bien cédé. Par conséquent, le montant garanti par un acte de fiducie enregistré ne peut jamais être supérieur à la juste valeur marchande des biens décrits et transférés par l'acte (y compris tout bien immobilier dont la construction est requise par les termes de l'acte). Voir Code de Virginie § 58.1-803 (A).
L'impôt sera basé sur le montant des obligations ou des engagements lorsque ce montant est inférieur à la juste valeur marchande du bien transféré parce que le montant total de l'engagement sera garanti par le transfert. L'impôt sera basé sur la juste valeur marchande du bien transféré lorsque le montant des obligations ou autres obligations garanties par le transfert n'est pas vérifiable. L'impôt sera limité à la juste valeur marchande du bien cédé lorsque le montant des obligations ou autres engagements dépasse la valeur du bien cédé. Si l'acte de fiducie stipule explicitement qu'un autre montant est garanti par le transfert, et que ce montant est égal ou inférieur à la juste valeur marchande du bien transféré, c'est ce montant qui sera garanti aux fins du calcul de la taxe d'enregistrement. Voir 1981-82 Rapport du procureur général 388 et le titre 23 du code administratif de Virginie (VAC) 10-320-40, copies jointes.
Code de Virginie § 58.1-803 (A) prévoit que dans le cas d'un acte de fiducie ouvert ou renouvelable, le montant de l'obligation est égal au montant maximum qui peut être en cours à tout moment. Toutefois, comme l'impôt est calculé sur le transfert du bien garanti plutôt que sur le montant de l'obligation, l'impôt sera limité à la juste valeur marchande du bien, même si le montant maximum indiqué dans l'acte de fiducie ouvert dépasse la juste valeur marchande du bien transféré.
En outre, la localité A a affirmé que le contribuable n'avait pas inclus certains autres biens dans les biens garantis lors de l'enregistrement de l'acte de fiducie initial. Le contribuable soutient que ces biens (les "Properties") constituent des biens personnels qui ont été rendus opposables par une déclaration UCC. Le code administratif de Virginie 10-320-40 (B)(2) prévoit que lorsqu'un billet est garanti par un bien immobilier et un acte de fiducie sur un bien immobilier, et qu'un bien personnel est garanti par un dépôt en vertu de l'UCC, la taxe d'enregistrement est calculée sur le bien immobilier uniquement.
Lorsque la Virginie a adopté l'UCC avec effet au mois de janvier 1, 1966, elle a mis en place une nouvelle méthode d'enregistrement et d'opposabilité des privilèges sur les biens personnels. Lorsque les parties utilisent les dispositions relatives à l'enregistrement UCC au lieu du système d'enregistrement des biens immobiliers, elles ne sont soumises à aucune taxe d'enregistrement en vertu de la loi sur l'enregistrement des biens immobiliers. Code de Virginie § 58.1-803. Voir 23 VAC 10-320-40(B)(2). Les privilèges sur les équipements fixes peuvent être enregistrés en vertu de l'UCC ou du système d'enregistrement des biens immobiliers, ou des deux. Voir Code de Virginie § 8.9-313 et § 8.9-402(6).
Toutefois, les actes de fiducie peuvent toujours transmettre des biens personnels en plus des biens immobiliers, et si c'est le cas, la taxe sera basée sur la valeur de tous les biens immobiliers et personnels transmis par l'acte de fiducie. Voir 1984-85 Rapport du procureur général 394copie jointe. Les créanciers peuvent avoir intérêt à utiliser le système d'enregistrement des biens immobiliers pour les biens personnels, car l'UCC permet de vendre des biens personnels lors d'une vente par saisie immobilière lorsque l'acte de fiducie transfère à la fois des biens immobiliers et des biens personnels. Code de Virginie § 8.9501(4). Un avis récent de la Cour suprême de Virginie décrit précisément une telle transaction :
Outre les biens immobiliers, l'acte de fiducie décrit les biens grevés comme suit : "equipment and fixtures . . . et tous les biens personnels ... . actuellement ou ultérieurement utilisés sur ou en relation avec le développement."
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En l'espèce, les notes et l'acte de fiducie font clairement référence aux biens immobiliers et personnels en tant que garantie du prêt. La publicité renvoie à l'acte de fiducie pour la description des biens à vendre et indique expressément que les biens personnels seront transférés par acte de vente. Fox Run et tout tiers enchérisseur potentiel ont ainsi été informés que les biens personnels "utilisés dans le cadre du projet de logement de Fox Run (" ) seraient vendus dans le cadre de la saisie.
Voir Virginia Housing Dev. Auth. v. Fox Run Ltd, 255 Va. 356, 497 S.E.2d 747 (1998). (souligné dans l'original). (copie jointe)
Si l'acte de fiducie décrit et transmet des biens personnels pour garantir l'obligation sous-jacente, la valeur des biens personnels décrits est imposable si la taxe est basée sur, ou limitée par, la juste valeur marchande des biens transmis par l'acte de fiducie.
Un examen de l'acte de fiducie montre le transfert de nombreuses parcelles qui sont décrites par des mesures et des limites et des termes tels que "ainsi que les améliorations qui y sont apportées." En outre, l'acte de fiducie est transmis :
... tous les accessoires, installations, appareils, appareils, matériaux de construction, équipements, machines et autres biens personnels, ainsi que leurs remplacements, actuellement ou ultérieurement fixés, attachés, placés ou utilisés de quelque manière que ce soit dans le cadre de l'utilisation, de la jouissance, de l'occupation ou de l'exploitation complète et confortable des améliorations ou des locaux ...
Par conséquent, tout bien meuble corporel, tel que défini par l'acte de fiducie, qui a été transféré serait également soumis à la taxe. Les informations fournies ne permettent pas de déterminer si les propriétés étaient des biens personnels au sens de l'acte de fiducie ou si elles étaient suffisamment attachées au bien immobilier à la date du transfert pour être considérées comme des accessoires fixes. Les facteurs influençant une telle détermination ont été examinés par le procureur général et les tribunaux. Voir 1987-88 Rapport du procureur général 532 et 1983-84 Rapport du procureur général 402.
Sur la base des preuves présentées, la taxe d'enregistrement payée sur la base de l'obligation totale est supérieure à la juste valeur marchande des biens immobiliers, des agencements et des autres biens personnels. Un remboursement de la part de l'État de la taxe d'enregistrement sera effectué sous peu. Une copie de cette lettre sera transmise à la localité A pour qu'elle dispose de la partie locale de la taxe. Si vous avez des questions concernant cette détermination, vous pouvez contacter ***** à l'adresse suivante : *****.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
Danny M. Payne
Commissaire à la fiscalité
OTP/26406B
Décisions du commissaire fiscal