Numéro d'avis
13-077
Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
L'organisation répond aux critères énoncés au § 58.1-811(A)(14)
Sujet
Exemptions, 
Organismes à but non lucratif, 
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
03-14-2014

14 mars 2014


L'honorable Michele B. McQuigg
Greffier du tribunal de circuit du comté de Prince William
9311 Avenue Lee
Manassas, Virginia 20110


Chère Madame McQuigg :

Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément à l'article 2.2-505 de la loi sur la protection des consommateurs. Code de la Virginie.

                    • Problème présenté

Vous demandez si l'exemption prévue par le § 58.1-811(A)(14) des taxes d'enregistrement imposées par les §§ 58.1-801 et 58.1-807 est disponible pour le concédant, pour le concessionnaire, ou pour les deux, lorsque le concédant de l'acte ou du contrat déposé pour enregistrement est une organisation qui répond aux critères énoncés au § 58.1811(A)(14).
                      • Réponse
Je suis d'avis que, tant que le concédant est une organisation qui répond aux critères énoncés au § 58.1-811(A)(14), un acte ou un contrat proposé à l'enregistrement est exonéré des taxes énumérées aux §§ 58.1-801 et 58.1-807, et que ni le concessionnaire ni le concédant n'est tenu de payer ces taxes.
                      • Contexte
Vous nous informez que votre bureau reçoit régulièrement des demandes d'actes concernant des propriétés dont le constituant est Habitat for Humanity, une organisation à but non lucratif dont la mission déclarée est de construire et de réparer des maisons en utilisant du travail bénévole et des dons, puis de vendre ces maisons sans profit à des familles qui ont besoin d'un abri, en utilisant des mécanismes de financement innovants. Vous signalez également que, sur la base du § 58.1-811(A)(14), plusieurs parties ont les points de vue divergents suivants concernant ces dépôts :

  • 1) Le concédant et le concessionnaire sont tous deux exonérés des taxes énumérées aux §§ 58.1-801 et 58.1807.

    2) Le concédant est exonéré, mais le concessionnaire n'est pas exonéré des impôts énumérés aux §§ 58.1801 et 58.1-807.

    3) Le concédant n'est pas exonéré, mais le concessionnaire est exonéré des impôts énumérés aux §§ 58.1801 et 58.1-807.

    4) Aucune des parties n'est exemptée des taxes énumérées aux §§ 58.1-801 et 58.1-807.

Droit applicable et discussion

La loi sur la taxe d'enregistrement de Virginia ( "Act") impose aux greffiers des tribunaux de circuit de Virginia de percevoir certaines taxes d'enregistrement.1 Ces taxes sont basées sur le privilège d'avoir accès aux avantages des lois de l'État en matière d'enregistrement et d'immatriculation.2 Votre demande concerne spécifiquement la taxe d'enregistrement imposée sur les actes. La loi, à l'article 58.1-801, prévoit ce qui suit :
    • Sur tout acte admis à l'enregistrement, à l'exception des actes exemptés de taxation par la loi, il est prélevé une taxe d'enregistrement de l'État. Le taux de la taxe est de 25 cents par tranche de100 dollars ou fraction de cette somme, correspondant au montant de l'acte ou à la valeur réelle de la propriété transmise, le montant le plus élevé étant retenu.(3)
Cette taxe d'enregistrement est parfois appelée "grantee's tax," car elle est généralement payée par le preneur d'un acte au moment de l'enregistrement.4

Vous demandez également des conseils concernant la taxe sur l'enregistrement des contrats et des baux relatifs à des biens immobiliers ou personnels. La loi, à l'article 58.1-807, prévoit ce qui suit :

    • Sous réserve des dispositions ci-après, une taxe d'enregistrement est prélevée sur tout contrat ou mémorandum relatif à des biens immobiliers ou mobiliers admis à l'enregistrement, au taux de 25 cents par tranche de100 $ ou fraction de cette tranche de la contrepartie ou de la valeur contractée.[5]
Il existe de nombreuses exemptions à ces taxes. En ce qui concerne votre demande, l'Assemblée générale a prévu au § 58.1-811(A)(14) que :
    • [Les taxes imposées par les articles 58.1-801 et 58.1-807 ne s'appliquent pas aux actes de transfert de biens immobiliers ou de location de biens immobiliers . [lorsque le donateur est une organisation exonérée d'impôt en vertu de l'article 501(c)(3) de l'Internal Revenue Code, qui est organisée et exploitée principalement pour acquérir des terrains et acheter des matériaux pour construire ou réhabiliter des maisons à bas prix sur ces terrains, ces maisons étant vendues au prix coûtant à des personnes qui, autrement, n'auraient pas les moyens d'acheter une maison par des moyens conventionnels.{6}
"Lorsque les termes d'une loi ne sont pas ambigus, nous sommes liés par le sens ordinaire de ces termes."7 La formulation claire et sans ambiguïté du § 58.1-811(A)(14) montre que, tant que le concédant est une entité décrite dans ce §,8 les taxes imposées par les articles 58.1-801 et 58.1-807 ne s'appliquent pas à l'enregistrement d'un acte ou d'un bail portant sur un bien immobilier. Dans ce cas, ni le preneur ni le constituant ne sont tenus de payer ces deux taxes particulières.9 Inversement, je conclus que si le concédant n'est pas une telle entité, l'exonération fiscale prévue par la loi n'est pas applicable à l'enregistrement.

Conclusion


Par conséquent, je suis d'avis que, tant que le concédant est une organisation qui répond aux critères énoncés au § 58.1-811(A)(14), un acte ou un contrat proposé à l'enregistrement est exonéré des taxes énumérées aux §§ 58.1-801 et 58.1-807, et que ni le concessionnaire ni le concédant n'est tenu de payer ces taxes.
    • Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
                      • Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées,


                        Mark R. Herring Procureur général


  • Voir VA. CODE ANN. §§ 58.1-800 à 58.1-817 (2013).
Voir Va. Tax Comm'r Priv. Ltr. Rul, Pub. Doc. 92-234 (Nov. 9, 1992), disponible à l'adresse suivante [http~://www.p~ólíc~ýlíb~rárý~.táx.v~írgí~ñíá.g~óv/ÓT~P/pól~ícý.ñ~s]F Voir aussi Pocahontas Consol. Collieries Co. c. Commonwealth, 113 Va. 108, 112, 73 S.E. 446, 448 (1912) ; Fed. Land Bank c. Hubard, 163 Va. 860, 864, 178 S.E. 16, 17 (1935).
  • 3 Section 58.1-801(A) (2013).
4 Voir, par exemple, [Féd. L~áñd B~áñk v~. Húbá~rd, 163 Vá~. 860, 864, 178 S.É. 16, 17 (1935); 1992 Óp~. Vá. Át~t'ý G~éñ. 185, 186-87; Vá~. Táx C~ómm'~r Prí~v. Ltr~. Rúl., P~úb. Dó~c. 95-146 (Júñ~é 9, 1995),] disponible à l'adresse suivante [http~://www.p~ólíc~ýlíb~rárý~.táx.v~írgí~ñíá.g~óv/ÓT~P/pól~ícý.ñ~sf.]
  • Section 58.1-807(A) (2013).
    6 Section 58.1-811(A)(14) (2013).
7 Kozmina c. Commonwealth, 281 Va. 347, 349, 706 S.E.2d 860, 862 (2011) (citant Conyers v. Martial Arts World of Richmond, Inc., 273 Va. 96, 104, 639 S.E.2d 174, 178 (2007)).
8La question de savoir si Habitat for Humanity est une organisation répondant aux critères d'éligibilité énoncés au § 58.1-811(A)(14) est une détermination factuelle qui doit être faite par le greffier du tribunal. Voir, par exemple, 1990 Op. Va. Att'y Gen. 255, 257 (la question de savoir si l'acquisition d'un terrain par une université est "à des fins éducatives" et répond donc à une exonération de la taxe d'enregistrement en vertu du § 58.1-811(A)(1) est une question de fait qui doit être résolue par le greffier en tant que responsable local de l'imposition) ; 1984-85 Op. Va. Att'y Gen. 391, 392 (le greffier peut exiger les documents qu'il juge nécessaires pour lui permettre de déterminer le pourcentage de participation d'un associé aux "bénéfices et à l'excédent" afin de vérifier l'admissibilité aux exemptions prévues au § 58.1-811(A)(10) et (11)).
9 Il convient de noter que les taxes d'enregistrement sont imposées à l'acte d'enregistrement d'un instrument, et non à une partie particulière de l'instrument. Il en est ainsi même lorsque l'incidence juridique de l'impôt est prescrite par la loi, comme c'est le cas de l'impôt du constituant imposé par l'article 58.1-802. Voir 23 VA. ADMIN. CODE § 10-320-30(C) (2013). Lorsque le constituant de l'instrument est une organisation qualifiée répondant aux critères d'éligibilité énoncés au § 58.1-811(A)(14), l'acte d'enregistrement est exonéré d'impôt, quelle que soit la personne qui supporte la charge économique de l'impôt.

Avis du procureur général

Dernière mise à jour 08/25/2014 16:43