Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Biens immobiliers consacrés à l'agriculture, à l'horticulture, à la sylviculture ou à l'aménagement d'espaces ouverts ; Préservation des terres
Sujet
Base d'imposition,
Pouvoir local d'imposition,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
12-02-1997
| L'honorable Robert F. McDonnell Membre de la Chambre des délégués |
Vous demandez si un propriétaire foncier est redevable d'impôts rétroactifs sur certains biens immobiliers qui ont fait l'objet d'une évaluation spéciale pour la préservation des terres conformément à l'article 4, chapitre 32 du titre 58.1, §§ 58.1-3229 jusqu'à 58.1-3244 de la loi sur la protection de la nature et de l'environnement. Code de la Virginie.
Vous indiquez que cette propriété est exploitée depuis de nombreuses décennies et qu'elle est donc éligible à l'évaluation spéciale. Vous signalez qu'à l'adresse 1992, un locataire qui exploitait la propriété a cessé de le faire. Vous déclarez également que quelques mois plus tard, un nouveau locataire a recommencé à cultiver la propriété. Vous affirmez que le bien est resté "inactif pendant la période d'inactivité des locataires et qu'il n'a pas été utilisé à des fins plus intensives. Vous demandez donc si le propriétaire est redevable de l'impôt de rappel pour les cinq années précédant 1992 (année de la cessation de l'activité agricole du précédent locataire).1
La section 58.1-3231 autorise les localités à adopter des ordonnances prévoyant l'évaluation de la valeur d'usage des biens immobiliers. Pour bénéficier de l'évaluation spéciale, le terrain doit être consacré à l'agriculture, à l'horticulture, à la sylviculture ou à l'aménagement d'espaces ouverts, comme spécifié au § 58.1-3230. § 58.1-3237(C) prévoit que "[l]e droit au remboursement des taxes est acquis lorsqu'un changement d'utilisation se produit.
L'objectif des lois sur l'évaluation de l'utilisation des terres est de créer une incitation financière pour encourager la préservation et l'utilisation appropriée des biens immobiliers consacrés à l'agriculture, à l'horticulture, aux forêts et aux espaces ouverts en "améliorant les pressions qui forcent la conversion de ces biens immobiliers à des utilisations plus intensives et qui sont attribuables en partie à l'évaluation de ces biens immobiliers à des valeurs incompatibles avec l'utilisation et la préservation pour les objectifs souhaités.2
Un avis antérieur de l'Attorney General conclut que "roll-back taxes are imposed only when the actual use of the land changes to a nonqualifying use" (les taxes de rétrocession ne sont imposées que lorsque l'utilisation réelle du terrain change pour une utilisation non admissible).3 Conformément à l'objectif de la loi, le changement d'utilisation du bien est l'événement qui déclenche l'assujettissement à l'impôt sur le revenu.4 Ainsi, par exemple, la construction d'une résidence sur un bien ayant bénéficié d'une évaluation spéciale constitue un changement d'utilisation entraînant l'application d'un impôt rétroactif.5 De même, l'utilisation de pâturages en tant qu'aéroport pour avions ultralégers constitue un changement d'utilisation qui disqualifie les biens précédemment soumis à une évaluation spéciale.6
La question de savoir si l'utilisation réelle d'un bien a changé pour une utilisation non admissible est une détermination factuelle qui doit être effectuée par le commissaire local du revenu.7 Je ne suis pas en mesure de commenter les questions factuelles soulevées par votre demande. Le bureau du procureur général a toujours refusé de rendre des avis officiels lorsque la demande porte sur une question de fait plutôt que de droit.8 Si une détermination factuelle par le commissaire du revenu révèle que le bien en question est resté "inactif et qu'il n'y a pas eu de changement réel d'utilisation du bien, je suis d'avis que l'impôt de rappel ne s'appliquerait pas.
1 En règle générale, les impôts rétroactifs sont égaux à la différence entre l'impôt perçu au cours des cinq dernières années en vertu des lois sur l'évaluation de l'utilisation des terres et l'impôt qui aurait été perçu si la propriété n'avait pas fait l'objet d'une évaluation spéciale. Voir §58.1-3237(B).
2 1984 Va. Actes ch. 675, à l'adresse 1178, 1373 (citant le §58.1-3229, non repris dans le code).
3 1982-1983 Op. Va. Att'y Gen. 551, 552. Comparez 1987-1988 Op. Va. Att'y Gen. 599 (selon lequel, aux fins de l'exonération de l'impôt foncier, les biens acquis par une organisation caritative et détenus pour un usage caritatif futur ne sont pas exonérés tant qu'ils ne sont pas affectés à un usage exonéré).
4 1980-1981 Op. VA. Att'y Gen. 355, 357.
5 Voir id. sur 356.
6 [Séé 1983-1984 Ó~p. Vá. Á~tt'ý~ Géñ. 367.]
7 Section 58.1-3236; voir aussi 1996 Op. Va. Att'y Gen. 207, 208.
8 1991 Op. Va. Att'y Gen. 122, 124, et les avis antérieurs qui y sont cités. Le pouvoir de l'Office d'émettre des avis consultatifs officiels en vertu du §2.1-118 est limité aux questions de nature juridique. Voir Op. Va. Att'y Gen. : 1986-1987 at 1, 6; 1977-1978 at 31; voir également 2 A.E. DICK HOWARD, COMMENTARIES ON THE CONSTITUTION OF VIRGINIA 668 (1974).
Avis du procureur général