Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Accord de financement et contrat de vente ; contrat/acte de fiducie
Sujet
Documents soumis à la taxe
Date d'émission
11-05-1985
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1985 à 309]
DEMANDE PAR : Honorable Walter L. Parrish Clerk, Circuit Court for the City of Petersburg
AVIS DE : Mary Sue Terry, procureur général
OPINION :
Vous demandez si un certain acte présenté à votre bureau pour enregistrement est soumis à l'impôt en tant que contrat en vertu du § 58.1-807 de la loi sur l'impôt sur le revenu. Code de Virginie ou en tant qu'acte de fiducie relatif à une ligne de crédit en vertu du § 58.1-803. L'instrument en question, décrit comme "Funding Agreement and Contract of Sale," concerne la manière dont certaines maisons de Petersburg ayant une valeur historique seront vendues, restaurées, entretenues et ouvertes au public pour une visite limitée.
L'instrument désigne les parties comme étant les acheteurs "" et deux fondations séparées et distinctes, que j'appellerai "A" et "B" aux fins du présent avis. Un administrateur "" est mentionné à plusieurs endroits dans l'instrument, mais n'est pas identifié comme partie à l'accord. L'acte prévoit le transfert par A de certains biens immobiliers et des améliorations qui y sont apportées aux acheteurs, ainsi que le financement par B des travaux de restauration de ces biens, sous certaines conditions. La condition principale est que les acheteurs restaurent deux maisons et démantèlent une troisième située sur la propriété, selon un calendrier strict établi dans l'acte. D'autres conditions de la vente et de l'accord de financement sont que les acheteurs et leurs successeurs ouvriront l'une des maisons au public à des moments précis après la restauration, et que les acheteurs et leurs successeurs entretiendront les maisons et les terrains d'une manière spécifique.
L'instrument prévoit que les paiements pour les coûts des travaux de restauration seront effectués à partir d'avances de B à A, qui doit payer les factures présentées par les acheteurs. Les avances seront versées par tranches de 5,000, selon les besoins. Aucun montant maximum de financement n'est indiqué ou sous-entendu. L'instrument prévoit en outre que, lors du règlement, qui "aura lieu au plus tard le mai 1, 1984," A remettra au fiduciaire trois actes d'achat et de vente qui transfèrent les biens immobiliers et les améliorations aux acheteurs en tant que cessionnaires. Le fiduciaire remettra l'acte de propriété de chaque maison aux acheteurs dès que la restauration de cette maison aura été effectuée, ou renverra l'acte à A pour qu'il le détruise si les acheteurs n'effectuent pas la restauration de cette maison dans les délais impartis.
La section 58.1-803 impose une taxe d'enregistrement sur les actes de fiducie ou les hypothèques. Selon le Black's Law Dictionary 911 (5th ed. 1979), "[a] mortgage is an interest in land created by a written instrument providing security for the performance of a duty or the payment of a debt ... . L'hypothèque opère comme un transfert du titre légal au créancier hypothécaire . . . ." Un acte de fiducie est défini comme "[a]n instrument . . . qui tient lieu et sert les usages d'une hypothèque, par laquelle le titre légal d'un bien immobilier est placé entre les mains d'un ou plusieurs fiduciaires, pour garantir le remboursement d'une somme d'argent ou l'exécution d'autres conditions." Id. sur 373.
Il apparaît que l'instrument en question n'est ni un acte de fiducie ni une hypothèque donnée en garantie d'une dette. Il ne transfère pas de biens à un fiduciaire, comme dans un acte de fiducie, ni de biens au créancier à garantir, comme dans une hypothèque. Quant à savoir si cet instrument est une ligne de crédit "" acte de fiducie, le fait qu'il ne s'agisse pas d'un acte de fiducie ou d'une hypothèque l'empêche d'être considéré comme une espèce de l'un ou de l'autre. En outre, § 55-58.2 fournit une définition d'un "credit line de trust" aux fins du Titre 55, relatif à "Property and Conveyances," comme "tout acte de trust, hypothèque, obligation, ou autre instrument . . dans lequel le titre de propriété d'un bien immobilier ... est transmis, transféré, grevé ou mis en gage pour garantir le paiement d'une somme d'argent .... ." Étant donné que le titre de propriété du bien en question n'est transféré ni à un créancier, ni au syndic, ni à quiconque pour garantir le paiement d'une somme d'argent, l'instrument n'entre pas dans le champ de cette définition. Au contraire, la propriété est transférée directement aux acheteurs par un acte d'achat et de vente qui est détenu par le fiduciaire dans le cadre d'un accord de séquestre jusqu'à ce que certaines conditions soient remplies, le remboursement de l'argent n'étant pas l'une d'entre elles.
L'instrument semble être un contrat de vente conditionnelle1 concernant les biens immobiliers, y compris un accord relatif à l'exécution des travaux de rénovation des biens et à leur financement. Par conséquent, je suis d'avis qu'il est imposable en tant que contrat en vertu de l'article 58.1-807.
1 "La distinction entre une hypothèque et une vente conditionnelle réside dans le fait qu'une vente conditionnelle n'est pas une garantie pour de l'argent, mais une vente de bonne foi qui sera annulée par la réalisation d'une condition ultérieure. La vente conditionnelle n'étant pas un titre de paiement, elle n'est pas assortie d'un droit de rachat .... ." 13A M.J. Mortgages and Deeds of Trust § 8 (1978).
Avis du procureur général