Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Biens immobiliers appartenant à une organisation exonérée
Sujet
Exemptions,
Discussion sur les impôts locaux,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
10-20-1993
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1993 à 243]
DEMANDE DE : L'honorable Elliot S. Schewel Membre du Sénat de Virginie P.O. Box 6800 Lynchburg, Virginia 24505
AVIS DE : Stephen D. Rosenthal, procureur général
OPINION :
Vous demandez si les biens immobiliers acquis par une organisation exonérée d'impôts deviennent exonérés d'impôts locaux à la date de leur acquisition ou au début de l'année fiscale suivante.
I. Les faits
Votre demande concerne deux propriétés situées dans la ville de Lynchburg, qui utilise une année fiscale commençant en juillet 1, mais qui évalue les propriétés à partir du mois de janvier précédent 1. La première propriété a été achetée par une organisation éducative le décembre 31, 1992. La ville l'a exonéré pour l'année fiscale 1993-1994, mais n'a autorisé aucun remboursement ou abattement pour l'année fiscale précédente. La seconde propriété a été achetée par un établissement d'enseignement en janvier 1988. En février, il a été cédé à une organisation religieuse exemptée par l'Assemblée générale en vertu de l'article X, § 6(a)6 de la Constitution de Virginie (1971). En juin, il a été rétrocédé à l'établissement d'enseignement. Lynchburg a exonéré la propriété pour l'année fiscale 1988-1989 mais n'a accordé aucun allègement pour l'année fiscale précédente. Dans chacun de ces cas, les biens de l'organisme exonéré ont donc été effectivement soumis à l'impôt pendant six mois - la seconde moitié de l'exercice fiscal au cours duquel l'organisme exonéré a acquis les biens. Votre question est de savoir si ce retard de Lynchburg dans la reconnaissance du statut d'exonération fiscale de ces propriétés était juridiquement correct.
II. Dispositions constitutionnelles et légales applicables
L'article X, § 6 de la Constitution de Virginie traite des exemptions de taxes sur les biens. Le § 6(a)(2) prévoit l'exonération automatique des "biens immobiliers et personnels détenus et exclusivement occupés ou utilisés par des églises ou des organismes religieux pour le culte religieux ou pour la résidence de leurs ministres." Le § 6(a)(6) permet à l'Assemblée générale, par un vote des trois quarts des membres élus de chaque chambre, de classer ou de désigner d'autres biens "utilisés par leur propriétaire à des fins religieuses, caritatives, patriotiques, historiques, bienveillantes, culturelles ou à des fins de parcs publics et d'aires de jeux."
Section 58.1-3010 de la Commission européenne. Code de Virginie fournit :
Nonobstant toute autre disposition de la loi, l'organe directeur d'un comté, d'une ville ou d'une cité peut, par ordonnance, prévoir que les impôts sur les biens immobiliers ... . est prélevée et imposée sur la base d'un exercice fiscal allant de juillet 1 à juin 30. . . .
En ce qui concerne toute localité ayant adopté une telle ordonnance, toutes les dispositions du présent code spécifiant une date ou un mois relatif au prélèvement, au paiement ou à la collecte de ces impôts seront interprétées comme spécifiant la date ou le mois correspondant de l'année fiscale, sauf que toutes les propriétés seront évaluées à partir du mois de janvier 1 précédant cette année fiscale, à moins qu'il n'en soit spécifiquement disposé autrement. . . .
Le premier paragraphe du § 58.1-3281 prévoit :
Chaque commissaire du revenu commence, chaque année, le 1 janvier et procède sans délai à la vérification de tous les biens immobiliers de son comté ou de sa ville, selon le cas, et de la personne à laquelle ils sont assujettis à l'impôt à cette date. Le début de l'année fiscale pour l'évaluation des impôts sur les biens immobiliers est le mois de janvier 1 et le propriétaire d'un bien immobilier à cette date est évalué pour les impôts de l'année commençant à cette date.1
La section 58.1-3360 prévoit, en partie :
Tout contribuable dont les terres, ou une partie de celles-ci, sont acquises ou prises de quelque manière que ce soit par les États-Unis, le Commonwealth, une subdivision politique, une église ou un organisme religieux, qui est exonéré d'impôts en vertu de l'article X, § 6 de la Constitution de Virginia, est dispensé du paiement des impôts et taxes à compter de la date de cession de ces terres pour la partie de l'année au cours de laquelle la propriété a été prise ou acquise. Les trésoriers des comtés, en ce qui concerne les terres situées dans les comtés, et les trésoriers et collecteurs des villes, en ce qui concerne les terres situées dans les villes, recevront du propriétaire initial des terres ainsi prises sa part proportionnelle des impôts et taxes pour l'année et créditeront le paiement sur les billets d'impôt ; ils retourneront en même temps que les terres et les lots incorrectement évalués, comme l'exige la loi, la partie proportionnelle des impôts et taxes exonérés pour l'année en question, en indiquant en marge de la liste la date à laquelle la propriété a été acquise par le gouvernement ou l'organisme religieux.
III. Statut des biens déterminé le jour de l'imposition
L'impôt foncier étant un impôt sur la valeur, il doit être perçu en fonction d'une date précise à laquelle cette valeur est déterminée ; pour que l'impôt soit uniforme, cette date doit être la même pour tous les habitants de la localité. Dans le cadre du système traditionnel de l'année civile, la propriété et la valeur des biens imposables, tant immobiliers que personnels, sont déterminées au mois de janvier 1, le jour de l'imposition "." Voir § 58.1-3281. Le taux d'imposition est fixé par l'organe directeur plus tard dans l'année. En pratique, les fonctionnaires locaux responsables de l'évaluation des impôts fonciers passent une bonne partie de l'année fiscale à déterminer les faits au jour de l'imposition. Étant donné que le statut du bien est déterminé à partir de janvier 1, un changement de propriété ou de valeur après cette date n'est pas reconnu avant le jour d'imposition suivant, pour l'année fiscale suivante. C'est pour cette raison que les contrats de vente de biens immobiliers prévoient généralement que les taxes soient réparties au prorata entre l'acheteur et le vendeur, en fonction de la proportion de l'année fiscale pendant laquelle chacun est propriétaire du bien.
Lynchburg a adopté une variante statutaire du régime fiscal traditionnel : l'année fiscale va de juillet 1 à juin 30, conformément à l'article 58.1-3010. Parce qu'elle n'a pas adopté le jour de l'impôt alternatif en vertu de l'article 58.1-3011, Lynchburg utilise comme jour d'imposition le mois de janvier 1 précédant son année fiscale. Ainsi, Lynchburg déterminera la propriété des biens au mois de janvier 1, 1993, pour ses impôts 1993-1994. Les biens vendus après le mois de janvier 1, 1993, ne seront imposés au vendeur qu'au cours de l'année fiscale 1994-1995.
IV. Aucun des biens décrits n'est éligible à la proratisation de l'impôt en vertu de l'article 58.1-3360
Les organisations caritatives sont soumises aux mêmes règles que les autres propriétaires. L'achat d'un bien immobilier par une entité exonérée d'impôt est comptabilisé par les autorités fiscales sur le site 1, avec effet sur l'exercice fiscal suivant. Malheureusement, la répartition privée de la charge fiscale entre l'acheteur et le vendeur dans un tel cas peut laisser l'acheteur charitable responsable de tout impôt imputable à la partie de l'année fiscale suivant la vente du bien par le vendeur imposable.
En règle générale, la proratisation des taxes et l'exonération par l'entité fiscale ne sont pas autorisées en cas de changement de propriétaire d'un propriétaire non exonéré à un propriétaire exonéré. Voir Warwick Co. c. Newport News, 153 Va. 789, 817, 151 S.E. 417 426 ( ) ; - ATT'Y GEN.1930 19791980 ANN. REP. 8, 9. § 58.1-3360 crée une exception à cette règle générale et ordonne aux localités de proratiser et d'exonérer les taxes imposées aux propriétaires dont la propriété a été condamnée ou vendue à un gouvernement, à une église ou à un organisme religieux. Les biens acquis au cours de l'année fiscale par tout autre organisme exonéré sont toutefois soumis à l'impôt pour l'ensemble de l'année fiscale. 1972-1973 ATT'Y GEN. ANN. REP. 417, 418. Par conséquent, le premier bien que vous décrivez, qui a été acquis au milieu de l'année fiscale par une organisation éducative, n'a pas droit au bénéfice de la disposition de proratisation du § 58.1-3360.
Le prédécesseur légal du § 58.1-3360, ancien § 58-822, ne s'appliquait à l'origine qu'aux biens acquis par une entité gouvernementale, et visait manifestement à éviter d'ajouter l'insulte à la blessure, en libérant le condamné de l'obligation de payer des impôts sur des biens qui avaient été condamnés. Cette procédure de proratisation et d'exonération a depuis été étendue et s'applique désormais aux terrains acquis par une église ou un organisme religieux ", qui est exonéré d'impôts en vertu de l'article X, § 6 de la Constitution de Virginie."2 (C'est nous qui soulignons).
Le second bien que vous décrivez a été acquis au milieu d'une année fiscale par une organisation religieuse. Ce bien n'est cependant pas un bien utilisé pour le culte ou la résidence d'un ministre du culte, automatiquement exonéré d'impôt par l'article X, § 6(a)(2). Il s'agit plutôt d'un bien détenu et utilisé par une organisation religieuse qui a été désignée comme exonérée par une loi adoptée par l'Assemblée générale sous l'autorité de l'article X, § 6(a)(6).
Les exonérations fiscales établies ou autorisées en vertu de l'article X, § 6, doivent être interprétées de manière stricte. Voir l'art. 10§ 6(f). Cette règle d'interprétation stricte régit donc l'application du § 58.1-3360 pour déterminer quels sont les biens qui ont droit à la proratisation et à l'exonération des taxes en vertu de cette section. L'utilisation du mot "par" dans les § 58.1-3360 implique que les seules propriétés ayant droit à la proratisation des taxes lorsqu'elles sont acquises en milieu d'année par une organisation religieuse sont les propriétés utilisées comme des lieux de culte ou des résidences de ministres, automatiquement exemptées par l'article X, § 6(a)(2). La deuxième propriété que vous décrivez n'a pas, à mon avis, été exemptée par la disposition constitutionnelle ; elle a été exemptée par l'Assemblée générale, conformément à l'autorité constitutionnelle de l'article X, § 6(a)(6). Par conséquent, le second bien n'est pas non plus éligible à la disposition de proratisation de l'article 58.1-3360.
Je suis donc d'avis que la reconnaissance tardive par Lynchburg du statut d'exonération fiscale des deux propriétés que vous décrivez est conforme aux statuts pertinents et est légalement appropriée.
1 Section 58.1-3011 permet à une localité d'adopter une ordonnance exigeant que tous les biens soient évalués en juillet 1, au lieu de janvier 1, décalant ainsi "le jour de l'impôt." Cette disposition est toutefois facultative, même pour les localités qui ont adopté un exercice fiscal en vertu du § 58.1-3010.
2 À l'adresse 1960, les articles 58-822 ont été modifiés afin de permettre l'exonération et le remboursement en milieu d'année lorsque des biens précédemment imposables ont été acquis par "une église ou un organisme religieux. exonérés d'impôts en vertu du § 183 de la [1902] Constitution." Ch. 58, 1960 Va. Actes (Règl. Sess.) 61, 61-62. Lors de sa session 1971, l'Assemblée générale a modifié les articles 58-822 pour faire référence aux églises et aux organismes religieux exemptés par l'article X, article 6 de la Constitution 1971. Ch. 47, 1971 Va. Actes (Ex. Sess.) 54. Dans 1984, l'Assemblée générale a combiné les anciens articles 58-822 avec les anciens articles 58-818 (traitant des biens acquis par les États-Unis) et les a recodifiés en tant qu'articles actuels 58.1-3360. Ch. 675, 1984 Va. Actes 1178, 1393-94.
Avis du procureur général