Type d'impôt
Impôts locaux
Impôt foncier
Description
Défaut de déclaration de transfert ; ordonnance sur l'utilisation des sols
Sujet
Base d'imposition,
Pouvoir local d'imposition,
Discussion sur les impôts locaux,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
10-08-1985
[Opinion - Procureur général de Virginia : 1985 à 305]
DEMANDE PAR : Honorable Robert H. Burns Commissaire du revenu pour le comté de Tazewell
AVIS DE : Mary Sue Terry, procureur général
OPINION :
Vous demandez si un commissaire du revenu peut retirer une parcelle entière de 150-acre de la participation à un programme d'évaluation et de taxation de la valeur d'usage du comté adopté en vertu de l'art. 4 du chapitre 32, titre 58.1 de la loi sur l'immigration et la protection des réfugiés. Code de Virginia, [§ 58.1-3229 ét sé~q.,]1 à la suite de l'absence de déclaration par le propriétaire foncier de la cession et du changement d'utilisation d'une partie de la parcelle 0.601-acre dans le délai de 60- jours prévu pour ces déclarations par l'ordonnance locale sur l'utilisation des terres.
La section 58.1-3241 prévoit, dans sa partie pertinente, ce qui suit :
"La séparation ou le fractionnement de lots, de morceaux ou de parcelles de terrain d'un bien immobilier évalué, évalué et imposé en vertu d'une ordonnance adoptée conformément au présent article, que ce soit par le biais d'un transfert ou d'une autre action du propriétaire de ce bien immobilier, soumet le bien immobilier ainsi séparé à l'obligation de payer les impôts de rappel qui s'y appliquent, mais ne porte pas atteinte au droit de chaque parcelle subdivisée de ces biens immobiliers de bénéficier de cette évaluation, de cette estimation et de cette taxation pour toutes les années à venir, à condition qu'elle satisfasse aux exigences minimales en matière de superficie et aux autres conditions du présent article qui peuvent s'appliquer. Une telle séparation ou scission de lots ne porte pas atteinte au droit des biens immobiliers restants de continuer à être évalués et imposés sans devoir payer de taxes de rappel, à condition qu'ils respectent les exigences de superficie minimale et les autres conditions applicables du présent article." (C'est nous qui soulignons).
Le transfert en question se traduit par une parcelle de 149.399-acre et un lot séparé de 0.601 acre. Le terrain 0.601-acre ne répond pas aux exigences minimales en matière de superficie prévues à l'article 58.1-3233,2 et, par conséquent, elle ne remplit pas les conditions requises pour participer à l'avenir au programme d'évaluation de l'utilisation des terres, que le changement vous soit signalé ou non, et à quel moment. Le terrain divisé est également soumis à des taxes d'arrondissement dont le concédant, dans ce cas, est responsable. Voir 1982-1983 Rapport du procureur général à 545; 1979-1980 Rapport du procureur général à 339. Le fait que le concédant ne déclare pas la scission conformément au § 58.1-3237(C) n'empêchera pas l'imposition d'impôts rétroactifs, de pénalités et d'intérêts. Voir § 58.1-3238.
La parcelle restante ( 149.399-acre) répond aux exigences minimales en matière de superficie et n'a subi aucun changement d'utilisation. La formulation soulignée dans les dispositions citées du § 58.1-3241 indique clairement que la scission de la parcelle 0.601-acre ne fait pas, en soi, perdre à la parcelle 149.399-acre son éligibilité à l'évaluation, à l'estimation et à l'imposition en vertu de l'ordonnance sur l'utilisation des terres, sans obligation de payer des impôts par voie de roulement. Ainsi, la parcelle de 149.399-acre resterait éligible à l'imposition de l'utilisation des terres pendant l'année au cours de laquelle la scission a eu lieu, en supposant que cette parcelle remplisse également d'autres conditions applicables pour le maintien de l'éligibilité. L'une de ces conditions est que "[a]n application shall be submitted whenever the use or acreage of such land previously approved changes." §58.1-3234. (C'est nous qui soulignons). Les lois sur l'utilisation des sols ne fixent pas de délai pour l'introduction d'une demande "en cas de" changement d'utilisation ou de superficie, en dehors des délais normaux prévus au § 58.1-3234. La non-présentation d'une telle demande n'aurait donc aucun effet sur l'éligibilité du site 149.399-acre pour la poursuite de l'imposition de l'utilisation du sol dans l'année au cours de laquelle la scission a eu lieu.
L'éligibilité pour les années à venir serait régie par le respect des dispositions de l'ordonnance promulguée aux termes du § 58.1-3234, afin de réinscrire la parcelle de 149.399-acre. Conformément au § 58.1-3234, une demande de réinscription doit être introduite :
"1. au moins soixante jours avant l'exercice fiscal pour lequel l'imposition est demandée ; ou
(2) Pour toute année au cours de laquelle une réévaluation générale est effectuée, le propriétaire peut présenter une demande jusqu'à ce que trente jours se soient écoulés après l'envoi par la poste de l'avis d'augmentation de l'évaluation conformément à l'article 58.1-3330, ou soixante jours avant l'année d'imposition, la date la plus tardive étant retenue ; ou
(3) Dans toute localité qui a adopté un exercice fiscal en vertu du chapitre 30 du présent sous-titre III, mais qui continue d'établir des cotisations à partir du mois de janvier 1, cette demande doit être présentée pour toute année au moins soixante jours avant la date d'entrée en vigueur de la cotisation pour cette année."
Au § 2(a) de l'ordonnance du comté de Tazewell, le comté a adopté les délais spécifiés dans l'ancien § 58-769.8, qui a été réédité en tant que § 58.1-3234, pour l'introduction de la demande. Ainsi, si la date d'évaluation du comté est fixée à janvier 1, le contribuable a jusqu'à novembre 23 d'introduire une demande de réinscription au programme d'évaluation de l'utilisation des sols.
L'obligation de déclarer les changements d'utilisation ou de superficie dans les soixante jours suivant le changement n'est pertinente qu'aux fins de l'obligation fiscale de la parcelle de 0.601-acre en vertu des §§ 58.1-3237 et 58.1-3241. Le fait de ne pas signaler un changement d'utilisation du lot 0.601-acre dans les soixante jours suivant ce changement n'affecte pas la détermination de la participation future au programme d'évaluation de l'utilisation des terres pour le lot 149.399-acre. pour autant que d'autres conditions soient remplies. Si le changement d'utilisation n'est pas signalé dans les soixante jours suivant le changement, le contribuable est passible de pénalités et d'intérêts sur l'impôt de retour, conformément aux dispositions de l'ordonnance. Voir § 58.1-3238. Le §7(a) de l'ordonnance du comté de Tazewell prévoit de telles pénalités et intérêts.
Sur la base de ce qui précède, je suis d'avis que la parcelle de 0.601-acre devrait être retirée de la participation future au programme d'utilisation des terres parce qu'elle ne satisfait pas aux exigences minimales en matière de superficie, et que des taxes de rétablissement devraient être imposées. En ce qui concerne la parcelle restante 149.399-acre, si le contribuable soumet une demande montrant le changement de superficie dans le délai applicable spécifié au § 58.1-3234, et qu'aucun autre changement de superficie ou d'utilisation ne se produit, vous devez autoriser cette parcelle à rester dans le programme d'évaluation de l'utilisation des terres, non seulement pour l'année au cours de laquelle la scission a eu lieu, mais aussi pour les années futures au cours desquelles l'éligibilité est maintenue.
1 La section 58.1-3231 autorise tout comté, toute ville ou toute commune ayant adopté un plan d'occupation des sols à adopter une ordonnance prévoyant l'évaluation de la valeur d'usage, conformément à l'art. 4L'article 2, paragraphe 1, de la loi sur l'aménagement et l'urbanisme (L.O.A.E.) prévoit que les biens immobiliers classés au § 58.1-3230, qui établit et définit les classifications des biens immobiliers consacrés à "l'usage agricole," " l'usage horticole," " l'usage forestier," et "l'usage d'espace ouvert."
2 La section 58.1-3233 prévoit qu'avant l'évaluation d'une parcelle de terrain en vertu d'une ordonnance adoptée conformément à l'art. 4, l'évaluateur local doit déterminer, entre autres, "que les biens immobiliers consacrés (i) à une utilisation agricole ou horticole représentent un minimum de 5 acres, (ii) à une utilisation forestière représente un minimum de 20 acres et (iii) à une utilisation d'espace ouvert représente un minimum de 5 acres."
3 Voir les §§ 58.1-8 et 58.1-9 pour les dates d'échéance qui tombent un samedi, un dimanche ou un jour férié, et pour le dépôt des déclarations par courrier.
Avis du procureur général