Type d'impôt
Taxe BPOL
Description
Divisez proportionnellement une exploitation agricole située dans un comté et dans une ville du comté et inscrivez l'exploitation comme deux postes distincts dans les livres fonciers.
Sujet
Agricole,
Base d'imposition
Date d'émission
10-20-2009
20 octobre 2009
L'honorable Anne G. Sayers
Commissaire aux recettes du comté de Northampton
P.O. Boîte 65
Eastville, Virginia 23347
Chère Madame Sayers :
Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément au § 2.2-505 de la Commission européenne. Code de la Virginie.
Vous demandez, lors de la préparation d'un livre foncier, si un commissaire du revenu ("commissioner") est autorisé à diviser proportionnellement une ferme située dans un comté et dans une ville du comté et à l'inscrire sur deux lignes distinctes. En outre, lorsque le comté dispose d'un programme de valeur d'usage pour lequel l'exploitation agricole est éligible et que la ville n'a pas d'ordonnance sur la valeur d'usage, vous demandez si l'exploitation agricole entière reçoit la valeur d'usage ou seulement la partie de l'exploitation située dans le comté.
Je suis d'avis que, lors de la préparation d'un livre foncier, un commissaire du revenu doit évaluer l'ensemble de la parcelle agricole comme se trouvant dans le comté, même si une partie de cette ferme se trouve dans une ville incorporée. En outre, le commissaire doit évaluer la partie de l'exploitation située dans la ville en tant qu'entrée distincte dans le livre foncier. Je suis d'avis qu'aux fins du programme de valeur d'usage du comté pour lequel cette ferme est éligible, l'ensemble de la ferme reçoit l'évaluation d'usage à des fins d'imposition par le comté. Enfin, lorsque la ville du comté n'a pas d'ordonnance sur la valeur d'usage, je suis d'avis que la partie de l'exploitation agricole située dans la ville est soumise à l'impôt par la ville.
Vous signalez que le comté de Northampton, qui comprend dans ses limites cinq villes incorporées, dispose d'un programme de district forestier agricole.1 Vous constatez que plusieurs parcelles de terrain dans le comté ont de petites portions qui se trouvent également dans les limites géographiques de l'une de ces villes. Vous indiquez que le comté de Northampton a pour pratique, aux fins de l'impôt foncier, d'évaluer séparément la partie de ces grandes parcelles de terrain qui se trouve dans une ville constituée.
Vous vous demandez si la pratique consistant à évaluer la parcelle en deux lignes sur le rôle d'imposition est la bonne façon de traiter ces propriétés. Par conséquent, vous souhaitez savoir si l'évaluation d'une telle parcelle en deux entrées sur les rôles d'imposition est appropriée et autorisée par la loi.
Section :58.1-3301(A) prévoit que "[t]he Department of Taxation shall prescribe the form of the land book to be used by the commissioner of the revenue" for a county. En vertu de cette autorité, le département des impôts ( "Department") a prescrit des formulaires qui prévoient l'énumération d'informations de base concernant chaque parcelle de propriété, y compris le nom et l'adresse du propriétaire, une description de la propriété, la valeur du terrain et des améliorations, et le montant de l'impôt dû.2 En outre, le § 58.1-3302 prévoit que le commissaire inscrira chaque lot urbain séparément dans le livre foncier et indiquera, entre autres, le nom et l'adresse du propriétaire, une description de la propriété, sa valeur et "le montant de l'impôt au taux légal." La section 58.1-3310 impose à "[chaque] commissaire du revenu [de] conserver dans son bureau l'original du livre foncier" et d'en remettre une copie au département ainsi qu'au trésorier et au greffier de la cour de circuit de son comté.
Le langage statutaire est ambigu lorsqu'il peut être compris de plusieurs façons.3 Il y a également ambiguïté lorsque la formulation de la loi manque de clarté et de précision ou est difficile à comprendre.4"La province de l'interprétation [des lois] se situe entièrement dans le domaine de l'ambiguïté, et ce qui est clair n'a pas besoin d'être interprété."5 Toutefois, lorsque les termes de la loi sont clairs et sans ambiguïté, il convient de leur donner le sens ordinaire et l'intention du législateur. 6 Je suis d'avis que les §§ 58.1-3301 et 58.1-3302 sont exempts de toute ambiguïté. Un commissaire est tenu, dans le cadre de ses fonctions, de préparer un livre foncier qui indique séparément les propriétés de la ville.7
Les constitutions successives de Virginia ont contenu des dispositions exigeant « uniformité » en matière d'imposition foncière.8 La Constitution de Virginia exige actuellement l'uniformité de l'imposition dans l'article X, § 1, qui stipule, dans sa partie pertinente, que :
La Cour suprême de Virginia a estimé que les articles 1 et 2 de l'article X relatifs aux évaluations foncières doivent être interprétés conjointement.9 Ces articles constituent les principes jumelés de l'imposition foncière dans le Commonwealth.10 Dans sa partie pertinente, l'article 2 prévoit que :
Le résultat net de "ces dispositions est de répartir la charge fiscale, dans la mesure du possible, de manière égale et équitable."11 En outre, la Cour suprême de Virginia a déclaré que "lorsqu'il est impossible de garantir à la fois la norme de la valeur réelle et l'uniformité et l'égalité exigées par la loi, cette dernière exigence doit être privilégiée en tant qu'objectif juste et ultime de la loi."12 L'uniformité est donc considérée comme l'objectif primordial de l'imposition de la propriété.13
Conformément à l'article X, § 2 et à l'article 4, chapitre 32 du titre 58.1, §§ 58.1-3229 à 58.1-3244,14 les localités peuvent adopter une ordonnance prévoyant que les terres consacrées à l'agriculture, à l'horticulture, à la forêt et aux espaces ouverts soient évaluées à une valeur inférieure, en fonction de leur utilisation. 15 L'objectif des statuts d'évaluation de l'utilisation des terres est de créer une incitation financière pour encourager la préservation des terres pour des utilisations préférentielles.16
Comme indiqué dans un avis du procureur général ( 1970 ), l'exigence constitutionnelle d'uniformité de l'imposition ( ") interdit l'exonération des impôts du comté pour les biens situés dans une ville." 18 Les biens situés dans une ville incorporée au sein d'un comté sont soumis à l'impôt à la fois par le comté et par la ville. I9 Par conséquent, la superficie de l'ensemble de l'exploitation, qui remplit les conditions requises pour bénéficier du programme de district agricole et forestier du comté de Northampton, doit être inscrite sur le livre foncier du comté comme étant exonérée de l'impôt du comté. Bien que le programme l'exempte de l'impôt du comté, la partie de cette même propriété située dans la ville doit être inscrite sur une ligne distincte dans le livre foncier et est soumise à l'impôt de la ville.
En conséquence, je suis d'avis que, lors de la préparation d'un livre foncier, un commissaire du revenu doit inclure l'ensemble de la parcelle agricole comme étant dans le comté, même si une partie de cette ferme se trouve dans une ville incorporée. En outre, le commissaire doit évaluer proportionnellement la partie de l'exploitation située dans la ville incorporée pour qu'elle soit inscrite sur une ligne distincte du livre foncier. Je suis d'avis qu'aux fins du programme de valeur d'usage du comté pour lequel cette ferme est éligible, l'ensemble de la ferme reçoit l'évaluation d'usage à des fins d'imposition par le comté. Enfin, lorsque la ville de ce comté n'a pas d'ordonnance sur la valeur d'usage, je suis d'avis que la partie de l'exploitation agricole située dans la ville est soumise à l'impôt par la ville.
1)Voir NORTHAMPTON COUNTY, VA, CODE OF ORDINANCES § 33.010 (2009), Programme des districts agricoles et forestiers, disponible à l'adresse suivante [http~://ámég~ál.có~m.dll~/Vírg~íñíá~/ñórt~hámp~tóñ c~ó vá/t~ítlé~íííá~dmíñ~ístr~átíó~ñ/chá~ptér~33fíñá~ñcéá~ñdtá~xátí~óñ¿f~=témp~láté~s$fñ=á~ltmá~íñ-ñf~.htm$3.0#J~D_33.010.]
1 0)Voir R. Cross, 217 Va. at 207, 228 S.E.2d at 117 (noting that principles of taxation required by Virginia Constitution are fair market value and uniformity clauses of Article X).
11 ) Voir Skyline Swannanoa, 186 Va. at 881, 44 S.E.2d at 439 (interprétation de l'article XIII, §§ 168 et 169) ; Voir aussi S. Ry. Co. c. Commonwealth, 211 Va. 210, 214, 176 S.E.2d 578, 581 (1970) (notant que les tribunaux, en résolvant les litiges concernant la juste valeur marchande par rapport à l'uniformité, cherchent à faire respecter l'égalité de la charge fiscale en insistant sur l'uniformité du mode d'évaluation et du taux d'imposition).
L'honorable Anne G. Sayers
Commissaire aux recettes du comté de Northampton
P.O. Boîte 65
Eastville, Virginia 23347
Chère Madame Sayers :
Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément au § 2.2-505 de la Commission européenne. Code de la Virginie.
Problème présenté
Vous demandez, lors de la préparation d'un livre foncier, si un commissaire du revenu ("commissioner") est autorisé à diviser proportionnellement une ferme située dans un comté et dans une ville du comté et à l'inscrire sur deux lignes distinctes. En outre, lorsque le comté dispose d'un programme de valeur d'usage pour lequel l'exploitation agricole est éligible et que la ville n'a pas d'ordonnance sur la valeur d'usage, vous demandez si l'exploitation agricole entière reçoit la valeur d'usage ou seulement la partie de l'exploitation située dans le comté.
Réponse
Je suis d'avis que, lors de la préparation d'un livre foncier, un commissaire du revenu doit évaluer l'ensemble de la parcelle agricole comme se trouvant dans le comté, même si une partie de cette ferme se trouve dans une ville incorporée. En outre, le commissaire doit évaluer la partie de l'exploitation située dans la ville en tant qu'entrée distincte dans le livre foncier. Je suis d'avis qu'aux fins du programme de valeur d'usage du comté pour lequel cette ferme est éligible, l'ensemble de la ferme reçoit l'évaluation d'usage à des fins d'imposition par le comté. Enfin, lorsque la ville du comté n'a pas d'ordonnance sur la valeur d'usage, je suis d'avis que la partie de l'exploitation agricole située dans la ville est soumise à l'impôt par la ville.
Contexte
Vous signalez que le comté de Northampton, qui comprend dans ses limites cinq villes incorporées, dispose d'un programme de district forestier agricole.1 Vous constatez que plusieurs parcelles de terrain dans le comté ont de petites portions qui se trouvent également dans les limites géographiques de l'une de ces villes. Vous indiquez que le comté de Northampton a pour pratique, aux fins de l'impôt foncier, d'évaluer séparément la partie de ces grandes parcelles de terrain qui se trouve dans une ville constituée.
Vous vous demandez si la pratique consistant à évaluer la parcelle en deux lignes sur le rôle d'imposition est la bonne façon de traiter ces propriétés. Par conséquent, vous souhaitez savoir si l'évaluation d'une telle parcelle en deux entrées sur les rôles d'imposition est appropriée et autorisée par la loi.
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- Droit applicable et discussion
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Section :58.1-3301(A) prévoit que "[t]he Department of Taxation shall prescribe the form of the land book to be used by the commissioner of the revenue" for a county. En vertu de cette autorité, le département des impôts ( "Department") a prescrit des formulaires qui prévoient l'énumération d'informations de base concernant chaque parcelle de propriété, y compris le nom et l'adresse du propriétaire, une description de la propriété, la valeur du terrain et des améliorations, et le montant de l'impôt dû.2 En outre, le § 58.1-3302 prévoit que le commissaire inscrira chaque lot urbain séparément dans le livre foncier et indiquera, entre autres, le nom et l'adresse du propriétaire, une description de la propriété, sa valeur et "le montant de l'impôt au taux légal." La section 58.1-3310 impose à "[chaque] commissaire du revenu [de] conserver dans son bureau l'original du livre foncier" et d'en remettre une copie au département ainsi qu'au trésorier et au greffier de la cour de circuit de son comté.
Le langage statutaire est ambigu lorsqu'il peut être compris de plusieurs façons.3 Il y a également ambiguïté lorsque la formulation de la loi manque de clarté et de précision ou est difficile à comprendre.4"La province de l'interprétation [des lois] se situe entièrement dans le domaine de l'ambiguïté, et ce qui est clair n'a pas besoin d'être interprété."5 Toutefois, lorsque les termes de la loi sont clairs et sans ambiguïté, il convient de leur donner le sens ordinaire et l'intention du législateur. 6 Je suis d'avis que les §§ 58.1-3301 et 58.1-3302 sont exempts de toute ambiguïté. Un commissaire est tenu, dans le cadre de ses fonctions, de préparer un livre foncier qui indique séparément les propriétés de la ville.7
Les constitutions successives de Virginia ont contenu des dispositions exigeant « uniformité » en matière d'imposition foncière.8 La Constitution de Virginia exige actuellement l'uniformité de l'imposition dans l'article X, § 1, qui stipule, dans sa partie pertinente, que :
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- Tous les biens sont imposés, sauf dans les cas prévus ci-après. Tous les impôts sont prélevés et perçus en vertu de la législation générale et sont uniformes pour la même catégorie de sujets dans les limites territoriales de l'autorité qui prélève l'impôt, sauf que l'Assemblée générale peut prévoir des différences dans le taux d'imposition des biens immobiliers d'une ville dans tout ou partie des zones ajoutées à ses limites territoriales, ou d'une nouvelle unité de gouvernement général, dans sa zone, créée par ou englobant deux ou plusieurs unités de gouvernement général existantes, ou des parties de deux ou plusieurs unités de gouvernement général existantes. (souligné par l'auteur).
La Cour suprême de Virginia a estimé que les articles 1 et 2 de l'article X relatifs aux évaluations foncières doivent être interprétés conjointement.9 Ces articles constituent les principes jumelés de l'imposition foncière dans le Commonwealth.10 Dans sa partie pertinente, l'article 2 prévoit que :
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- Toutes les évaluations des biens immobiliers et des biens meubles corporels se font à leur juste valeur marchande, qui est déterminée conformément à la loi. L'Assemblée générale peut définir et classer les biens immobiliers consacrés à l'agriculture, à l'horticulture, à la sylviculture ou aux espaces ouverts et peut, par une loi générale, autoriser tout comté, toute ville ou tout gouvernement régional à permettre le report ou l'exonération d'une partie des impôts normalement dus sur ces biens immobiliers s'ils n'étaient pas classés de la sorte, à condition que l'Assemblée générale détermine au préalable que la classification de ces biens immobiliers à cette fin est dans l'intérêt public pour la préservation ou la conservation des biens immobiliers destinés à ces usages.
Le résultat net de "ces dispositions est de répartir la charge fiscale, dans la mesure du possible, de manière égale et équitable."11 En outre, la Cour suprême de Virginia a déclaré que "lorsqu'il est impossible de garantir à la fois la norme de la valeur réelle et l'uniformité et l'égalité exigées par la loi, cette dernière exigence doit être privilégiée en tant qu'objectif juste et ultime de la loi."12 L'uniformité est donc considérée comme l'objectif primordial de l'imposition de la propriété.13
Conformément à l'article X, § 2 et à l'article 4, chapitre 32 du titre 58.1, §§ 58.1-3229 à 58.1-3244,14 les localités peuvent adopter une ordonnance prévoyant que les terres consacrées à l'agriculture, à l'horticulture, à la forêt et aux espaces ouverts soient évaluées à une valeur inférieure, en fonction de leur utilisation. 15 L'objectif des statuts d'évaluation de l'utilisation des terres est de créer une incitation financière pour encourager la préservation des terres pour des utilisations préférentielles.16
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- L'interprétation habituelle de [l'article X, § 1 ] est que l'imposition uniforme exige l'uniformité non seulement du taux d'imposition et du mode d'évaluation de la valeur imposable, mais que l'uniformité doit être co-extensive au territoire auquel elle s'applique. Si une taxe est imposée par l'État, elle doit être uniforme sur l'ensemble du territoire de l'État ; si elle est imposée par un comté, une ville ou un autre district subordonné, la taxe doit être uniforme sur l'ensemble du territoire auquel elle s'applique..[17]
Comme indiqué dans un avis du procureur général ( 1970 ), l'exigence constitutionnelle d'uniformité de l'imposition ( ") interdit l'exonération des impôts du comté pour les biens situés dans une ville." 18 Les biens situés dans une ville incorporée au sein d'un comté sont soumis à l'impôt à la fois par le comté et par la ville. I9 Par conséquent, la superficie de l'ensemble de l'exploitation, qui remplit les conditions requises pour bénéficier du programme de district agricole et forestier du comté de Northampton, doit être inscrite sur le livre foncier du comté comme étant exonérée de l'impôt du comté. Bien que le programme l'exempte de l'impôt du comté, la partie de cette même propriété située dans la ville doit être inscrite sur une ligne distincte dans le livre foncier et est soumise à l'impôt de la ville.
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- Conclusion
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En conséquence, je suis d'avis que, lors de la préparation d'un livre foncier, un commissaire du revenu doit inclure l'ensemble de la parcelle agricole comme étant dans le comté, même si une partie de cette ferme se trouve dans une ville incorporée. En outre, le commissaire doit évaluer proportionnellement la partie de l'exploitation située dans la ville incorporée pour qu'elle soit inscrite sur une ligne distincte du livre foncier. Je suis d'avis qu'aux fins du programme de valeur d'usage du comté pour lequel cette ferme est éligible, l'ensemble de la ferme reçoit l'évaluation d'usage à des fins d'imposition par le comté. Enfin, lorsque la ville de ce comté n'a pas d'ordonnance sur la valeur d'usage, je suis d'avis que la partie de l'exploitation agricole située dans la ville est soumise à l'impôt par la ville.
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- Je vous remercie de m'avoir permis de vous rendre service.
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- Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,
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William C. Mims
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1)Voir NORTHAMPTON COUNTY, VA, CODE OF ORDINANCES § 33.010 (2009), Programme des districts agricoles et forestiers, disponible à l'adresse suivante [http~://ámég~ál.có~m.dll~/Vírg~íñíá~/ñórt~hámp~tóñ c~ó vá/t~ítlé~íííá~dmíñ~ístr~átíó~ñ/chá~ptér~33fíñá~ñcéá~ñdtá~xátí~óñ¿f~=témp~láté~s$fñ=á~ltmá~íñ-ñf~.htm$3.0#J~D_33.010.]
- [2)1992 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~. 173, 174]
3)Supinger v. Stakes, 255 Va. 198, 205, 495 S.E.2d 813, 817 (1998) ; Va.-Am. Water Co. c. Prince William County Serv. Auth., 246 Vi. 509, 514, 436 S.E.2d 618, 621 (1993) ; Va. Département du travail & Indus. v. Westmoreland Coal Co, 233 Va. 97, 101, 3.53 S.E.2d 758, 762 (1987).
- 5)Winston v. Ville de Richmond, 196 Va. 403, 408, 83 S.E.2d 728, 731 (1954).
[6)Brów~ñ v. Lú~khár~d, 229 Vá. 316, 321, 330 S~.É.2d 84, 87 (1985).]
[7)1970-1971 Óp. Vá~. Átt'~ý Géñ~. 62, 62.]
8)Voir 2 A.E. DICK HOWARD, COMMENTARIES ON THE CONSTITUTION OF VIRGINIA, 1037-40 (1974).
1 0)Voir R. Cross, 217 Va. at 207, 228 S.E.2d at 117 (noting that principles of taxation required by Virginia Constitution are fair market value and uniformity clauses of Article X).
11 ) Voir Skyline Swannanoa, 186 Va. at 881, 44 S.E.2d at 439 (interprétation de l'article XIII, §§ 168 et 169) ; Voir aussi S. Ry. Co. c. Commonwealth, 211 Va. 210, 214, 176 S.E.2d 578, 581 (1970) (notant que les tribunaux, en résolvant les litiges concernant la juste valeur marchande par rapport à l'uniformité, cherchent à faire respecter l'égalité de la charge fiscale en insistant sur l'uniformité du mode d'évaluation et du taux d'imposition).
- 12 )Voir, par exemple, Women's Club, 199 Va. sur 738, 101 S.E.2d sur 574.
- [13)Íd.]
14) L'article 4 a été adopté en vertu de l'autorité constitutionnelle de l'article X, § 2. L'article 4 autorise les collectivités locales à adopter des ordonnances prévoyant l'évaluation de la valeur d'usage et l'imposition de catégories de biens autorisées par la Constitution, et détaille les procédures d'évaluation et d'imposition de ces biens. Voir 1997 Op. VA. Att'y Gen. 199, 199.
[15)Íd.] 199-00 (indiquant que l'Assemblée générale voulait que la valeur d'usage soit inférieure à la juste valeur marchande).
16) Id. sur 200.
[Í7)Dáý~ v. Rób~érts~, 101 Vá. 248, 251, 43 S.É~. 362, 363 (1903),] cité dans l'affaire Moss c. Comté de Tazewell, 112 Va. 878, 883, 72 S.E. 945, 946 (1911).
18)1970-1971 01). Va. Att'y Gen. 386, 386 (interprétation du § 168 de la Constitution 1902 ).
19 )Id.
Avis du procureur général