08-045 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Impôts locaux

Impôt foncier

Description

Les biens immobiliers doivent être retirés du programme d'utilisation des terres et les taxes de rétrocession doivent être calculées lorsque ces biens sont réaffectés à une utilisation plus intensive.

Sujet

Agricole,

Discussion sur les impôts locaux,

Biens soumis à l'impôt

Date d'émission

08-05-2008

Août 5, 2008

L'honorable Deborah F. Williams
Commissaire aux recettes pour le comté de Spotsylvania
P.O. Boîte 178
Spotsylvania, Virginia 22553

Monsieur le Commissaire Williams :

Je réponds à votre demande d'avis consultatif officiel conformément au § 2.2-505 de la Commission européenne. Code de la Virginie.

Questions posées

Vous demandez si une parcelle doit être retirée du programme de taxation de l'utilisation du sol et faire l'objet d'une imposition par voie de rôle lorsque la parcelle est reclassée à la demande du propriétaire en vue d'une utilisation industrielle et que le propriétaire omet de déclarer le changement de l'utilisation réelle au commissaire du revenu. Vous demandez également si un bien immobilier agricole dont le zonage a été modifié en vue d'une utilisation plus intensive, mais qui est redevenu une exploitation agricole commerciale pendant une période de trois ans, doit être modifié en vue d'une utilisation moins intensive avant d'être éligible à la taxation et à l'évaluation de l'utilisation. Enfin, vous demandez si un bien immobilier avec un zonage intensif peut bénéficier d'une taxation et d'une évaluation de l'utilisation des terres si son zonage n'a pas changé, mais qu'il fait l'objet d'une exploitation agricole commerciale ou d'une utilisation forestière et qu'il n'a jamais bénéficié d'une taxation de l'utilisation des terres.

Réponse

Je suis d'avis que les biens immobiliers doivent être retirés du programme d'utilisation des terres et que les taxes de rétrocession doivent être calculées lorsque ces biens sont reclassés pour une utilisation plus intensive à la demande du propriétaire. Je suis également d'avis que les biens immobiliers agricoles qui ont été (1) rezonés à la demande du propriétaire en vue d'une utilisation plus intensive, (2) retirés du programme d'utilisation des terres et (3) soumis à des taxes de rappel par la suite doivent être rezonés en vue d'une utilisation moins intensive avant de pouvoir bénéficier à nouveau d'une taxation de l'utilisation des terres. Enfin, je suis d'avis que les biens immobiliers faisant l'objet d'un zonage intensif peuvent faire l'objet d'une évaluation et d'une taxation de l'utilisation des sols si le fonctionnaire chargé de l'évaluation locale détermine qu'ils répondent aux critères énoncés au § 58.1-3230.

Contexte

Vous nous informez qu'un propriétaire a demandé que sa ferme commerciale située dans le comté de Spotsylvania soit rezonée pour permettre une utilisation industrielle. Vous indiquez en outre que le propriétaire a un contrat d'exploitation minière et qu'il exploite actuellement la majeure partie de la propriété pour en extraire du sable et du gravier. Vous constatez que le propriétaire a l'intention d'exploiter la totalité de la parcelle. Enfin, vous indiquez que le propriétaire n'a pas signalé le changement de zonage ou le changement d'utilisation au commissaire du revenu du comté de Spotsylvania.

Droit applicable et discussion

Conformément à la règle d'interprétation des lois, in pari materia, ^I les dispositions législatives ne doivent pas être considérées comme des fragments de droit isolés.² Ces dispositions doivent être considérées comme un tout, ou comme des parties d'un système législatif plus vaste et homogène, ou d'un recueil législatif unique et complet.³ Statuts . Les actes qui ont un lien de parenté sont considérés comme s'ils ne constituaient qu'un seul acte, de sorte que des parties d'un acte peuvent être considérées comme si elles faisaient partie de l'autre acte.⁴

"[En règle générale, lorsque la législation traitant d'un sujet particulier consiste en un système de dispositions générales connexes indiquant une politique établie, les nouveaux textes de nature fragmentaire sur ce sujet doivent être considérés comme destinés à s'intégrer dans le système existant et à être mis en œuvre conformément à celui-ci, et ils doivent être interprétés de manière à harmoniser la teneur ou la portée générale du système et à rendre le régime cohérent dans toutes ses parties et uniforme dans son application, à moins qu'un objectif différent ne soit démontré de manière évidente ou d'une clarté irrésistible. Il sera supposé ou présumé, en l'absence de mots indiquant spécifiquement le contraire, que le législateur n'a pas eu l'intention d'innover, de déstabiliser, d'ignorer, d'altérer ou de violer une loi générale ou un système de dispositions légales dont l'ensemble de la matière n'est pas directement ou nécessairement impliqué dans l'acte."^{[[ 5]]}

La section 58.1-3237(A) prévoit que les biens immobiliers qui peuvent faire l'objet d'une évaluation et d'une taxation de l'utilisation des sols sont soumis à des taxes de retour lorsque l'utilisation qui qualifie le bien "change pour une utilisation non qualifiée" ou que le zonage change "pour une utilisation plus intensive à la demande du propriétaire ou de son agent." L'obligation d'acquitter l'impôt sur les revenus de remplacement prend effet soit au moment où le changement d'utilisation ou le rezonage se produit .⁶ Étant donné que l'obligation d'acquitter l'impôt de mise en œuvre intervient au moment du passage à une utilisation non admissible ou d'un changement de zonage, le fait qu'un propriétaire ne signale pas un tel changement n'a pas d'incidence sur son obligation d'acquitter l'impôt de mise en œuvre. La section 58.1-3238 prévoit clairement et sans ambiguïté que le fait de ne pas déclarer un changement d'utilisation concernant un bien pour lequel une demande de taxation à la valeur d'usage a été déposée ne dispense pas cette personne de l'obligation de payer les taxes de rappel. En effet, cette personne est redevable de l'impôt de rappel et des pénalités et intérêts éventuellement dus.⁷ L'article 58.1-3237(D) impose une obligation de notification qui sert à faciliter l'évaluation des impôts de compensation.⁸ Par conséquent, le propriétaire d'un bien immobilier devient redevable de l'impôt de retour lorsque le bien est modifié en vue d'une utilisation plus intensive à sa demande ou à celle de son agent, ou lorsque l'utilisation du bien passe d'une utilisation admissible à une utilisation non admissible.⁹

La section 58.1-3237(E) traite de l'éligibilité future à la taxation et à l'évaluation de l'utilisation des biens immobiliers et prévoit que les biens dont le zonage a été modifié en vue d'une utilisation plus intensive à la demande d'un propriétaire ou de son agent ne sont pas éligibles à la taxation et à l'évaluation de l'utilisation des biens immobiliers. Il y a exception lorsque le changement de zonage en vue d'une utilisation plus intensive est nécessaire pour établir, poursuivre ou étendre une utilisation admissible. ¹⁰ Les biens immobiliers ne peuvent faire l'objet d'un réexamen en vue d'une taxation et d'une évaluation de l'utilisation des sols qu'après avoir été reclassés en zone agricole, horticole ou en espace ouvert et trois ans après l'entrée en vigueur du reclassement ultérieur.¹¹

La participation au programme de taxation et d'évaluation de l'utilisation des sols commence lorsqu'un propriétaire soumet une demande à l'agent d'évaluation local.¹² Avant de procéder à l'évaluation d'un bien immobilier dans le cadre d'un programme de taxation et d'évaluation de l'utilisation des sols adopté conformément à l'article 58.1-3231, l'agent local chargé de l'évaluation doit d'abord déterminer si ce bien répond aux critères spécifiés à l'article58.1-3230.¹³ En outre, le § 58.1-3233(1) autorise l'agent évaluateur local à demander l'avis du directeur du département de la conservation et des loisirs, du forestier de l'État ou du commissaire à l'agriculture et aux services aux consommateurs sur cette détermination. La question de savoir si la parcelle en question répond aux critères du § 58.1-3230 est une décision factuelle qui doit être prise par l'agent local chargé de l'évaluation.¹⁴ Si un commissaire du revenu détermine que la parcelle en question répond aux critères énoncés au § 58.1-3230, je suis d'avis que cette parcelle peut bénéficier d'une taxe d'utilisation et d'une évaluation.

- - - - Conclusion

En conséquence, je suis d'avis que les biens immobiliers doivent être retirés du programme d'utilisation des terres et que les taxes de rétrocession doivent être calculées lorsque ces biens sont réaffectés à une utilisation plus intensive à la demande du propriétaire. Je suis également d'avis que les biens immobiliers agricoles qui ont été (1) rezonés à la demande du propriétaire en vue d'une utilisation plus intensive, (2) retirés du programme d'utilisation des terres et (3) soumis à des taxes de rappel par la suite doivent être rezonés en vue d'une utilisation moins intensive avant de pouvoir bénéficier à nouveau d'une taxation de l'utilisation des terres. Enfin, je suis d'avis que les biens immobiliers faisant l'objet d'un zonage intensif peuvent faire l'objet d'une évaluation et d'une taxation de l'utilisation des sols si le fonctionnaire chargé de l'évaluation locale détermine qu'ils répondent aux critères énoncés au § 58.1-3230.

- Je vous remercie de m'avoir permis de vous rendre service.

- - - - Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes sentiments distingués,

- - - - Robert F. McDonnell

[1 1160; 1 941 /08-045]

1"En pari materia" est l'expression latine qui signifie "[o]n the same subject ; relating to the same matter." BLACK'S LAW DICTIONARY 807 (8th ed. 2004).
[2-Séé M~óréñ~ó v. Mó~réñó~, 24 Vá. Áp~p. 190, 198, 480 S.É.2d~ 792, 796 (1997).]
3Id.
4 Id. sur 197-98, 480 S.E.2d sur 796.
5Prillaman c. Commonwealth, 199 Va. 401, 405-06, 100 S.E.2d 4, 7 (1957) (citant 50 Am. Jua., Statutes, § 349, at 345-47, cité . Washington c. Commonwealth, 46 Va. App. 276, 298, 616 S.E.2d 774, 785 (2005) (Benton, J. & Fitzpatrick, C.J., dissenting)) ; voir aussi Smith v. Kelley, 162 Va. 645, 651, 174 S.E. 842, 845 (1934) (notant qu'en l'absence de termes contraires, le législateur n'avait pas l'intention de modifier ou d'abroger une loi ou un système général).
6Voir VA. CODE ANN. § 58.1-3237(D) (2004) ; Chesterfield County v. Stigall, 262 Va. 697, 702-03, 554 S.E.2d 59, 52 (2001).
7Section 58.1-3238 (2004). La section 58.1-3238 impose une pénalité supplémentaire lorsqu'une déclaration erronée concernant les impôts est faite dans l'intention de frauder une localité.
8 Voir 1980-1981 Op. Va. Att'y Gen. 355, 357 (interprétation des articles 58-769.10, prédécesseur du § 58.1-3237).
9Le maintien de la participation au programme de taxation et d'évaluation de l'utilisation des sols dépend "du maintien de l'utilisation admissible des biens immobiliers, du paiement continu des taxes visées à l'article 58[.1-3235,] et le respect des autres exigences de [l'article 4, Chapitre 32 du titre 58.1 ] et l'ordonnance." Section 58.1-3234 (2004).
10En Voir § 58.1-3237(E).
11/d.
12 Voir § 58.1-3234.
13Voir § 58.1-3233(1) (2004).
14Les procureurs généraux ont toujours refusé de rendre des avis officiels lorsque la demande porte sur une question de fait plutôt que de droit. [Séé, é~.g., Óp. V~á.] [Átt'~ý Géñ~.:] 1997 à [195, 196; 1996] à 207, 208.

Avis du procureur général