Type d'impôt
Taxe d'enregistrement
Description
Les biens immobiliers situés dans une communauté de retraités sont exonérés de la taxe d'enregistrement de l'État.
Sujet
Exemptions,
Biens soumis à l'impôt
Date d'émission
05-07-1998
| L'honorable J. Curtis Fruit Greffier, Circuit Court de la ville de Virginia Beach Vous demandez si certains documents soumis au bureau du greffier pour enregistrement, qui transmettent des biens immobiliers dans une communauté de retraite dans la ville de Virginia Beach, sont exonérés de la taxe d'enregistrement de l'État. |
Vous indiquez que ces documents attestent de la location et de l'occupation des unités d'habitation situées dans la communauté de retraite. Dans chaque cas, un bail de propriété entre la société mère et l'entreprise de transport a été conclu.1 et une filiale à 100 % (""proprietary lease"), et une cession de la participation de la filiale dans ce bail à un locataire individuel occupant le bien (""grantor's assignment"),2 sont présentés pour enregistrement. Vous demandez si l'un ou l'autre de ces documents peut bénéficier d'une exonération des taxes d'enregistrement.
Section 58.1-807(A) de la loi sur la protection de l'environnement. Code de Virginie impose une taxe d'enregistrement sur tous les contrats relatifs à des biens immobiliers ou personnels admis à l'enregistrement.3 Les termes clairs et non ambigus du § 58.1-807(B) s'appliquent à l'enregistrement des baux et des cessions de baux, pour lesquels une taxe d'enregistrement est prélevée, "sauf disposition contraire du § 58.1-809. § 58.1-809 ne s'applique qu'aux instruments qui modifient les parties ou les termes d'un instrument précédemment taxé.4 Le § 58.1-809 prévoit expressément que le § 58.1-807 ne doit pas être interprété comme exigeant le paiement d'une taxe pour l'enregistrement d'un contrat ou d'un autre écrit complémentaire à un contrat précédemment admis à l'enregistrement et pour lequel la taxe a été payée,
- lorsque le seul but et effet de l'instrument ou de l'écrit supplémentaire est de transférer des biens, en plus ou en remplacement, en tout ou en partie, des biens transférés dans un instrument antérieur, de garantir ou de mieux garantir le paiement du montant contracté dans un instrument antérieur, de modifier la priorité de l'instrument, ou de modifier les termes, conditions, parties ou dispositions de ces instruments antérieurs, sauf pour augmenter le montant de l'obligation principale garantie par ce dernier.5]
Un avis du procureur général ( 1984 ) conclut que, si "le seul effet de l'instrument présenté [au greffier pour enregistrement] est de modifier les parties et ... . si la taxe d'enregistrement a été payée lorsque l'[instrument] original a été enregistré, cet instrument échappe à la taxe en vertu du [§ 58.1-809]".6 Un avis publié sur 1987 indique que "[une] cession, même s'il s'agit d'un contrat relatif à un bien immobilier au sens de l'article 58.1-807, peut également être un écrit complémentaire au sens de l'article 58.1-809 et, en tant que tel, n'est pas imposable".7 L'avis conclut que lorsque la cession modifie simplement les parties, elle peut bénéficier de l'exonération fiscale prévue à l'article 58.1-809.8
Le bail propriétaire prévoit la location d'une unité résidentielle au sein de la communauté de retraite à partir d'une date spécifique et jusqu'à ce que la coopérative soit résiliée. La cession du concédant modifie les parties au bail emphytéotique. En conséquence, en supposant que la taxe d'enregistrement soit intégralement payée lors de l'enregistrement du bail de propriété, je suis d'avis que la cession du concédant ne fait que modifier les parties et, par conséquent, remplit les conditions requises pour bénéficier de l'exonération des taxes d'enregistrement prévue au § 58.1-809.
1 La société mère est une coopérative créée conformément à la loi sur les coopératives immobilières de Virginie (Virginia Real Estate Cooperative Act) pour offrir une retraite indépendante. Voir le bail propriétaire d'Atlantic Shores à l'adresse 1 (en vigueur à partir d'octobre 23, 1996) (dont une copie vous a été fournie et se trouve dans le registre des actes du tribunal de circuit de Virginia Beach 374, à l'adresse 1767).
2 Voir Assignment of Proprietary Lease and Share of Stock (effective June 5, 1997) (dont vous avez fourni une copie et qui se trouve dans le Circuit Court of Virginia Beach Deed Book 374, at 1778).
3 L'article 58.1-807(A) stipule : "Sous réserve des dispositions ci-après, pour tout contrat ... . concernant des biens immobiliers ou mobiliers admis à l'enregistrement, une taxe d'enregistrement est prélevée. . . .'"L'enregistrement d'un acte de location ... . ou la cession de l'intérêt du preneur à bail . . . sont imposés conformément aux dispositions du [§ 58.1-807], sauf disposition contraire du § 58.1-809. . ..' § 58.1-807(B).
4 1990 Op. Va. Att'y Gen. 257, 258, et les avis qui y sont cités.
5 La section 58.1-811 prévoit certaines exemptions de taxes d'enregistrement, dont aucune ne s'applique aux faits que vous présentez.
6 1984-1985 Op. Va. Att'y Gen. 251, 252 (interprétation de l'ancienne version du § 58.1-809, abrogé § 58-60) ; accord 1984-1985 Op. Va. Att'y Gen. 381, 382.
7 1987-1988 Op. VA. Att'y Gen. 562, 563.
8 Id.
Avis du procureur général