Avis du procureur général

COUNTIES, CITIES AND TOWNS : VIRGINIA WATER AND WASTE AUTHORITIES ACT.CONSTITUTION OF VIRGINIA : TAXATION AND FINANCE (TAXES OR ASSESSMENTS UPON ABUTTING PROPERTY OWNERS).

L'interprétation de l'expression "propriétaires riverains" dans le Virginia Water and Waste Authorities Act exige une relation constituant un lien physique entre la propriété évaluée et l'amélioration financée ; les propriétaires riverains ne sont pas nécessairement limités aux propriétaires d'une propriété ayant une façade en fief simple sur l'amélioration.

M. Mark B. Taylor

Avocat du comté de Spotsylvania

9 janvier 2006

• • • • a. Routes, ponts, parkings, bordures, caniveaux, trottoirs, feux de circulation, systèmes de gestion et de rétention des eaux pluviales, lignes de gaz et d'électricité et éclairage public à l'intérieur du district ou le desservant .....

        b. Parcs et installations à usage récréatif, culturel et éducatif, à l'intérieur et à l'extérieur ; zones d'entrée ; installations de sécurité ; clôtures et aménagements paysagers dans l'ensemble du district.

        c. Systèmes de prévention et de lutte contre l'incendie, y compris les casernes de pompiers, les conduites et prises d'eau, les camions de pompiers, les véhicules de secours et autres véhicules et équipements.

        d. Bâtiments scolaires et structures connexes ....

La section 15.2-5100 de la loi sur les autorités chargées de l'eau et des déchets en Virginia stipule que la loi "doit être interprétée de manière libérale pour atteindre les objectifs de la [loi]." L'article X, § 3 de la Constitution de Virginia prévoit que "[l]'Assemblée générale peut, par une loi générale, autoriser tout comté, toute ville ou tout gouvernement régional à imposer des taxes ou des évaluations aux propriétaires riverains pour les améliorations publiques locales qui peuvent être désignées par l'Assemblée générale."

En Virginia, aucun tribunal n'a abordé la question de l'exigence de "abutting" dans le cadre de la Virginia Water and Waste Authorities Act.⁸ Il existe toutefois des interprétations de cette exigence dans le contexte d'autres lois autorisant des évaluations ou des taxes spéciales.⁹ Je note également que la Constitution de Virginie contient une exigence supplémentaire selon laquelle une évaluation spéciale ne doit pas dépasser l'avantage particulier des améliorations financées pour la propriété évaluée.¹⁰ Une grande partie de la jurisprudence existante implique de déterminer si la condition de l'avantage particulier a été remplie ou si l'imposition est une taxe ou un droit d'utilisation, questions qui ne sont pas abordées dans le présent avis.¹¹

Un cas de circuit court concernait une contestation du financement par l'autorité de développement communautaire de diverses améliorations d'infrastructure pour desservir un centre urbain régional de vente au détail, qui consistait en des améliorations de l'eau et des égouts, du stationnement, des routes, de l'éclairage, de l'aménagement paysager, des trottoirs, des feux de circulation et des voies de virage.¹² En confirmant le financement d'une voie de virage, le tribunal a statué que "[l]e fait que la voie de virage à gauche se trouve de l'autre côté de la rue par rapport à l'entrée et ne touche pas le quartier n'a aucune importance. Elle est rendue nécessaire par la création du district et se trouve à proximité directe de celui-ci."¹³

La Cour suprême de Virginia n'a abordé qu'une seule fois la question de savoir si une propriété soumise à une évaluation spéciale est contiguë à l'amélioration.¹⁴ Un propriétaire a contesté avec succès le prélèvement d'une évaluation spéciale sur sa propriété afin de fournir une partie des fonds nécessaires pour payer les coûts de construction d'une route secondaire d'État conformément à § 33.1-72.1(C), prédécesseur du § 33.1-72.1(F)(1).¹⁵ Bien que les travaux améliorent l'accès à sa propriété, celle-ci ne touche aucune partie de la route en cours d'amélioration.¹⁶ Section 33.1-72.1(F), prévoit toutefois des procédures spécifiques pour le prélèvement de l'évaluation et exige l'accord écrit d'au moins soixante-quinze pour cent des propriétaires de parcelles cadastrées jouxtant la rue, et prévoit un mécanisme de répartition des coûts en fonction de la façade. Le cadre statutaire se trouve au § 33.1-72.1(F) exige une interprétation stricte du concept de culée et se distingue du cadre statutaire de la loi sur les eaux et les déchets de Virginie (Virginia Water and Waste Authorities Act).

Un avis du procureur général ( 1980 ) a interprété les dispositions relatives à l'évaluation des propriétaires riverains pour les améliorations publiques locales.¹⁷ L'avis de 1980 ne traite pas de la nature des améliorations qu'il est proposé de financer, mais aborde la définition de "propriété contiguë."¹⁸ L'avis conclut que le terme "abutting property" signifie une propriété qui touche, entre en contact ou borde et exige un lien physique immédiat entre l'amélioration et la propriété évaluée. Comme dans l'affaire de la Cour suprême de Virginia,¹⁹ la loi interprétée, de par sa nature même, exige une interprétation plus restrictive de la propriété contiguë que la loi sur les eaux usées et les autorités de Virginie (Virginia Water Waste and Authorities Act). Les améliorations autorisées à être financées en vertu du § 15.2-2404, qui régit les taxes ou les évaluations pour les améliorations locales, sont limitées aux trottoirs, aux allées, aux installations sanitaires ou de gestion des eaux pluviales, aux murs de soutènement, aux bordures et caniveaux, aux conduites d'eau, aux lampadaires, aux auvents, à l'éclairage, aux bancs et aux poubelles. La nature limitée de ces améliorations autorisées, qui doivent nécessairement être situées sur ou à côté de la propriété évaluée pour que celle-ci puisse bénéficier d'un quelconque avantage, suggère une interprétation plus restrictive de la notion de culée. Il est intéressant de noter que le § 15.2-2404 prévoit également que, dans le cas de l'éclairage public, à la demande d'au moins soixante pour cent des propriétaires fonciers d'une subdivision, une localité peut imposer des taxes ou des évaluations à tous les propriétaires de la subdivision qui bénéficient de ces améliorations. Il semble que ce soit le cas, qu'elles soient ou non physiquement contiguës aux améliorations.

Vous demandez tout d'abord, lorsqu'un propriétaire unique possède des parcelles fiscales adjacentes, qui se rejoignent à un moment donné, si la condition de contiguïté est satisfaite pour toutes ces parcelles lorsqu'au moins l'une d'entre elles jouxte l'amélioration financée. L'article X, § 3 de la Constitution de Virginia fait référence aux propriétaires limitrophes, ce qui indique qu'il faut se tourner vers le propriétaire et pas nécessairement vers les parcelles fiscales. Le Virginia Water and Waste Authorities Act prévoit spécifiquement la subdivision ultérieure d'une parcelle évaluée.²⁰ Ainsi, il est clair que l'intention de l'Assemblée générale est que l'évaluation est valide en ce qui concerne les parcelles fiscales ultérieures lorsque, au moment de l'évaluation, il n'y a qu'un seul propriétaire. En conséquence, plusieurs parcelles fiscales appartenant à un même propriétaire peuvent être considérées comme contiguës à une amélioration lorsque, au moment de la perception de l'impôt, au moins une de ces parcelles est contiguë à l'amélioration, que chaque parcelle est contiguë à une autre parcelle de ce type et que chaque parcelle bénéficie d'une manière ou d'une autre des améliorations apportées à l'infrastructure. La vente d'une ou de plusieurs parcelles contiguës à un autre propriétaire après la perception de l'impôt n'affecte pas la validité de l'impôt tel qu'il peut être réparti à la suite de cette vente.

Deuxièmement, vous demandez si une parcelle jouxte une amélioration financée lorsqu'elle est proche de l'amélioration, mais physiquement séparée par un droit de passage public, une servitude ou une route. Dans le contexte d'une amélioration de la route, telle qu'une voie de retournement ou un feu de signalisation, la propriété qui jouxte la route serait considérée comme jouxtant l'amélioration aux fins de la loi sur les eaux et les déchets de Virginie (Virginia Water and Waste Authorities Act).²¹ De même, on peut raisonnablement conclure qu'une parcelle qui peut être raccordée à une canalisation d'eau ou d'égout sans traverser une propriété appartenant à un autre propriétaire est contiguë au sens de la loi, même si la canalisation d'eau ou d'égout est séparée de cette parcelle par une voie publique ou un autre droit de passage.²²

Vous demandez ensuite si une parcelle peut être considérée comme jouxtant une amélioration lorsqu'elle est reliée à cette dernière par une servitude. Vous indiquez que certaines des parcelles fiscales de l'autorité proposée ont accès aux voies publiques par le biais d'une servitude traversant la parcelle d'un autre propriétaire. L'accès à une voie publique fait partie intégrante de la valeur d'une telle parcelle.²³ Lorsqu'une telle servitude est nécessaire pour l'accès aux voies publiques, elle fait partie du droit de propriété du propriétaire.²⁴ Il est donc raisonnable de conclure que la propriété d'une servitude reliant une propriété à des services utiles tels que des routes ou des services d'eau ferait du propriétaire de cette servitude un propriétaire contigu en ce qui concerne les améliorations auxquelles la servitude s'étend. Par exemple, lorsqu'une route est améliorée et que la servitude s'étend jusqu'à la route, la parcelle bénéficiant du droit d'utiliser la servitude pour accéder à la route et en sortir est considérée comme jouxtant les améliorations apportées à la route.

Enfin, vous demandez si une parcelle est considérée comme jouxtant une amélioration lorsqu'elle ne jouxte qu'une partie de l'amélioration. En plus des pouvoirs contenus dans l'article 3 de la Virginia Water and Waste Authorities Act pour financer et mettre en œuvre des installations d'eau, d'égouts et d'eaux pluviales, le § 15.2-5158(A)(1) de la loi envisage l'utilisation d'une autorité pour financer et mettre en œuvre "des améliorations d'infrastructure énumérées dans l'ordonnance ou la résolution établissant le district, comme nécessaire pour répondre aux demandes accrues placées sur la localité en raison du développement au sein du district." Cette formulation témoigne de l'intention de permettre la mise en œuvre, par l'intermédiaire d'une autorité de développement communautaire, d'améliorations à l'échelle du système afin d'aider la localité à fournir des services publics, des routes et d'autres infrastructures pour accueillir le développement au sein d'un district de l'autorité. Afin de répondre aux besoins de transport d'un district, il peut s'avérer nécessaire d'améliorer le réseau routier en construisant de nouvelles routes, en élargissant les routes, en améliorant la signalisation, en améliorant les échangeurs et en créant de nouvelles voies de retournement. De même, pour fournir des infrastructures d'eau ou d'égout, il peut être nécessaire de financer et de construire de nouvelles stations de pompage et de traitement, en plus de l'extension des conduites d'eau et d'égout. Il serait anormal de conclure qu'une propriété bénéficiant d'un système d'améliorations intégrées ne peut être évaluée que pour la partie de l'amélioration qui touche physiquement la propriété évaluée. Par conséquent, je suis d'avis qu'une propriété qui jouxte une partie d'un système d'amélioration peut être imposée ou évaluée en vertu de la loi pour payer sa part du coût de l'ensemble du système d'amélioration.

¹Vous donnez un exemple en indiquant que la parcelle ne donne pas sur la route à améliorer. En revanche, vous indiquez que l'accès à la route se fait par le biais d'une servitude.

²Vous donnez l'exemple d'une parcelle qui jouxte une route reliée à un échangeur nouveau ou amélioré ou d'une parcelle reliée à une amélioration des services publics telle qu'une station de pompage des eaux usées ou une station d'épuration. Vous indiquez cependant que la parcelle ne touche pas physiquement la station de pompage ou l'usine.

³Voir [Vá. Có~dé Áñ~ñ. tít~. 15.2, ch. 51, §§ 15.2-5100 tó~ 15.2-5158 (2003 & Súpp~. 2005).]

⁴Une demande d'avis du procureur général présentée par un procureur de comté "doit elle-même prendre la forme d'un avis comprenant un exposé précis de tous les faits ainsi que les conclusions juridiques de ce procureur." Va. Code Ann. § 2.2-505(B) (2005).

⁵Voir 1993 Va. Actes ch. 850, à l'adresse 1234, 1235-36 (ajoutant § 15.1-1250.03, prédécesseur du § 15.2-5158, to Virginia Water and Sewer Authorities Act). Sur le site 1997, l'Assemblée générale a modifié et recodifié la loi sur les autorités de l'eau et des égouts de Virginie (Virginia Water and Sewer Authorities Act) en loi sur les autorités de l'eau et des déchets de Virginie (Virginia Water and Waste Authorities Act). Voir 1997 Va. Actes ch. 587, à l'adresse 976, 1316-35 (ajoutant le chapitre 51 du titre 15.2). Titre 15.1 est abrogé. Voir ID., cl. 13, at 1401.

⁶Voir 1997 Va. Actes ch. 587, supra note 5, at 1333-35 (ajoutant l'article 6, le chapitre 51, du titre 15.2, §§ 15.2-5152 à 15.2-5158).

⁷Voir §§ 15.2-5110 à 15.2-5124 (2003 & Supp. 2005).

⁸Je note toutefois une brève référence dans une décision non publiée du Circuit Court of Henrico County. Voir Taubman Regency Square Assocs. v. Bd. of Supvrs, No. CH00-1304 (Henrico Cty. Cir. Ct. Mai 10, 2002).

⁹Voir, par exempleTaylor v. Bd. of Supvrs., 243 Va. 409, 412, 416 S.E.2d 433, 435 (1992) (interprétation des évaluations spéciales pour les propriétés adjacentes dans le cadre de certaines dispositions relatives aux autoroutes).

¹⁰Voir [Vá. Có~ñst. á~rt. X, § 3.]

¹¹Voir, par exempleVille de Richmond c. Eubank, 179 Va. 70( 75, 18 S.E.2d 397, 399-400 (1942) (expliquant que l'objectif de l'évaluation des propriétaires riverains est de faire supporter la charge des coûts par la partie qui bénéficie de l'avantage).

¹²Voir Taubman Regency Square, supra note 8.

¹³Id. sur *9.

¹⁴Voir TaylorLe gouvernement de la Nouvelle-Zélande, 243 Va. at 409, 416 S.E.2d at 433.

¹⁵Id. L'Assemblée générale a ensuite modifié l'article 33.1-72.1(C) et a recodifié la partie pertinente au § 33.1-72.1(F)(1). Voir 2004 Va. Actes ch. 677Le texte est disponible sur le site 982, 982-83 (modifiant et renommant la sous-section C en tant que sous-sections E et F).

¹⁶Id. 411, 416 S.E.2d at 435.

¹⁷Voir 1980-1981 Op. Va. Att'y Gen. 91 (interprétation des §§ 15.1-239 à 15.1-241, prédécesseurs des §§ 15.2-2404 à 15.2-2406 (relatifs aux districts de services des collectivités locales)).

¹⁸Voir ID. à l'adresse 91 (citant Nouveau dictionnaire collégial de Webster).

¹⁹Voir TaylorLe gouvernement de la Nouvelle-Zélande, 243 Va. at 409, 416 S.E.2d at 433.

²⁰Voir § 15.2-5158(A)(5) (Supp. 2005).

²¹Voir Taubman Regency Square, supra note 8, at *9.

²²id.

²³Voir Route nationale & Transp. Comm'r v. Linsly, 223 Va. 437, 443-45, 290 S.E.2d 834, 838-39 (1982) (reconnaissance de la valeur de l'accès aux voies publiques).

²⁴Id. 441, 290 S.E.2d at 837.

²⁵Voir supra note 3.