Avis du procureur général

Procureur de la ville de Richmond

• • • • Lorsque la réhabilitation est réalisée par la démolition et le remplacement d'une structure existante, l'exemption prévue à la sous-section A^[3] ne s'applique pas lorsque la structure démolie est un monument historique enregistré en Virginie ou est considérée par le département des ressources historiques comme contribuant à l'importance d'un monument historique enregistré.^[4]

"[L'objectif premier de l'interprétation des lois est de vérifier l'intention du législateur et de lui donner effet."⁶ L'intention du législateur nécessite une appréciation de l'objet, des buts, des objectifs et des effets d'une loi, ainsi que de ses termes explicites.⁷ L'objectif des articles 58.1-3220 et 58.1-3221 est d'encourager la réhabilitation des biens immobiliers délabrés en offrant un allègement fiscal pour l'amélioration de ces biens. Par exemple, le § 58.1-3221(A) autorise une localité, par ordonnance, à "prévoir l'exonération partielle de l'imposition des biens immobiliers sur lesquels toute structure ou autre amélioration [a] au moins vingt ans d'âge, ou quinze ans d'âge si la structure est située dans une zone désignée comme zone d'entreprise par le Commonwealth." L'objectif de la loi sur les zones d'entreprises⁸ est "pour stimuler la croissance commerciale et industrielle dans ces zones, ce qui aurait pour effet de créer des quartiers, commerciale et économique la revitalisation de ces zones du Commonwealth par le biais d'une flexibilité réglementaire et d'incitations fiscales."⁹ Le traitement fiscal préférentiel des structures situées dans une zone d'entreprise encourage l'investissement privé pour revitaliser l'immobilier commercial et industriel par la réhabilitation. De même, le § 58.1-3220 prévoit le même allégement fiscal pour les zones résidentielles que le § 58.1-3221 pour les structures commerciales ou industrielles, ce qui témoigne de l'intention de l'Assemblée générale d'encourager la revitalisation de l'immobilier résidentiel par le biais de la réhabilitation.

Dans la situation hypothétique que vous présentez, le propriétaire B n'est pas responsable de la destruction de la structure sur la parcelle A. Au contraire, le propriétaire B a acquis la parcelle A après que la structure qui s'y trouvait a été démolie par le propriétaire A. Après l'achat de la parcelle A, B dépose un acte de consolidation réunissant les deux parcelles en une seule. La réhabilitation de la structure sur la parcelle B s'étendra sur la parcelle A d'origine. B soumet à nouveau sa demande d'exonération fiscale partielle, il n'est pas le propriétaire qui a démoli la structure historique. Les lois ne doivent pas être interprétées de manière à produire des résultats absurdes ou des conséquences irrationnelles.¹⁰ La disposition des §§ 58.1-3220(E) et 58.1-3221(E), qui stipule que l'exonération fiscale partielle ne s'applique pas à la réhabilitation en cas de démolition d'une structure historique, encourage le propriétaire actuel à conserver la structure historique dans le cadre du plan de réhabilitation. Refuser l'exonération partielle de la taxe à tout ultérieures Un propriétaire qui n'est pas responsable de la démolition initiale contrecarre toutefois l'objectif des articles 58.1-3220 et 58.1-3221, en éliminant définitivement l'incitation à réhabiliter ou à revitaliser le bien. Une telle interprétation conduirait à un résultat absurde.

Dans ce cas, le propriétaire B réhabilite une structure historique sur la parcelle B qui s'étend sur la parcelle originale A. En procédant à la réhabilitation d'une structure historique sur la parcelle B, le propriétaire B s'engage dans le type d'activité que les §§ 58.1-3220 et 58.1-3221 entendent promouvoir. Saisir définitivement le propriétaire B de bénéficier de l'exonération fiscale partielle pour la nouvelle parcelle consolidée contrecarre l'objectif des articles 58.1-3220 et 58.1-3221, et les termes utilisés dans ces lois ne justifient pas une telle interprétation.

¹Bien que vous relatiez que le propriétaire B est le demandeur dans la situation présentée, l'exonération partielle va de pair avec le terrain et le propriétaire du terrain ; par conséquent, le propriétaire B n'a pas qualité pour introduire une telle demande. Voir Richmond, Va, Code § 27-83 (2002). Par conséquent, les raisons invoquées pour justifier le refus de l'évaluateur ne sont pas pertinentes.

²Voir Va. Const. l'art. X, § 6(h) (autorisant l'Assemblée générale à promulguer une loi générale permettant aux localités d'accorder des exonérations fiscales partielles "de biens immobiliers dont les améliorations, en raison de l'âge et de l'utilisation, ont fait l'objet d'une rénovation, d'une réhabilitation ou d'un remplacement substantiels").

³La section 58.1-3221(A) prévoit que "[l]'organe directeur d'un comté, d'une ville ou d'une cité peut, par ordonnance, prévoir l'exonération partielle de l'impôt sur les biens immobiliers sur lesquels une structure ou une autre amélioration âgée de vingt ans au moins, ou de quinze ans si la structure est située dans une zone désignée comme zone d'entreprise par le Commonwealth, a fait l'objet d'une réhabilitation, d'une rénovation ou d'un remplacement substantiels pour un usage commercial ou industriel, sous réserve des conditions que l'ordonnance peut prescrire. L'ordonnance peut, en plus de toute autre restriction prévue ci-après, limiter ces exonérations aux biens immobiliers situés dans les zones ou districts décrits dont les limites sont déterminées par l'organe directeur. L'organe directeur d'un comté, d'une ville ou d'une commune peut établir des critères pour déterminer si un bien immobilier remplit les conditions requises pour bénéficier de l'exonération partielle autorisée par cette disposition et peut exiger que la structure ait plus de vingt ans, ou quinze ans si la structure est située dans une zone désignée comme zone d'entreprise par le Commonwealth, ou imposer d'autres restrictions et conditions sur ce bien immobilier, comme cela peut être prescrit par ordonnance. Cette ordonnance peut également prévoir l'exonération partielle de l'impôt sur les biens immobiliers qui ont fait l'objet d'une réhabilitation substantielle par remplacement complet à des fins commerciales et industrielles."

⁴La limitation prévue à l'article 58.1-3220(E) s'applique aux structures résidentielles.

⁵Loudoun County Dep't of Soc. Serv. v. Etzold, 245 Va. 80, 425 S.E.2d 800 (1993) ; [Brów~ñ v. Lú~khár~d, 229 Vá. 316, 330 S~.É.2d 84 (1985); Lá~st v. V~á. Stá~té Bd~. óf Mé~d., 14 Vá. Á~pp. 906, 421 S.É~.2d 201 (1992); 2002 Óp. V~á. Átt~’ý Géñ~. 217, 219 (cópý~ éñcl~óséd~).]

⁶[Túrñ~ér v. C~ómmó~ñwéá~lth, 226 V~á. 456, 459, 309 S.É.2d~ 337, 338 (1983),] cité dans 2002 Op. Va. Att'y Gen. 233, 236 (copie jointe).

⁷Vollin c. Arlington County Electoral Bd, 216 Va. 674, 222 S.E.2d 793 (1976), cité dans 2002 Op. VA. Att'y Gen, supra note 6, à l'adresse 236.

⁸Va. Code Ann. §§ 59.1-270 à 59.1-284.01 (Michie Repl. Vol. 2001).

⁹1992 Va. Actes ch. 467Le code de la santé publique de l'État de Washington, à l'adresse 601, 602 (modifiant et réadoptant le § 59.1-272, qui ne figure pas dans le Virginia Code).

¹⁰McFadden v. McNorton, 193 Va. 455, 461, 69 S.E.2d 445, 449 (1952) ; 2003 Op. Va. Att'y Gen. Op. nNo. 03-003 à Paul S. Trible Jr, président du Christopher Newport College (janv. 9, 2003), disponible à l'adresse suivante [http~://www.v~áág.c~óm/mé~díá%20c~éñté~r/Ópí~ñíóñ~s/2003ópñ~s/03-003.htm~].